Czy mieszkania jeszcze zdrożeją, czyli lepiej wsiąść do tego pociągu

Hossa na światowym rynku nieruchomości trwa od dawna. U nas dopiero się rozpoczęła

Nigdy wcześniej ceny nieruchomości nie rosły tak szybko, tak długo i w tylu krajach równocześnie. Dzięki temu (przemysł budowlany to koło napędowe całej gospodarki) światowa gospodarka mogła podźwignąć się po tym, jak w roku 2000 pękła spekulacyjna "bańka internetowa". Czy obecnie mamy do czynienia z "bańką nieruchomości"?

Rzeczywiście, wzrost cen nieruchomości w największych miastach Polski może przyprawić o zawrót głowy. Jak podaje w swoim raporcie firma RedNet, średnia cena mieszkania w Warszawie od marca 2005 r. do maja 2006 r. wzrosła z 3892 zł/mkw do 5895 zł/mkw (to 50 procent).

Taka dynamika wzrostu cen mieszkań z pewnością jest nie do utrzymania w dłuższym okresie. Ceny nieruchomości muszą wyhamować. Jednak popyt jest tak duży, a podaż tak mała, że trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi. Oczywiste jest, że ceny nieruchomości, tak jak prawie wszystko na świecie, m.in. ceny akcji czy gospodarka, podlegają cyklom "góra-dół". Najprawdopodobniej najbliższa korekta czeka nas już w 2008 r., jeśli VAT na nowe mieszkania wzrośnie z 7 do 22 procent. Przykładem mogą być Węgry, gdzie podwyższono VAT do 25 procent, co spowodowało korektę na tamtejszym rynku mieszkaniowym.

Jak pokazuje historia nieruchomości na rynku amerykańskim, hossa może trwać nawet i kilkanaście lat. Polski rynek nieruchomości jest przynajmniej kilka lat za europejskim czy amerykańskim, gdzie obecnie - w związku z licznymi podwyżkami stóp procentowych - doszło do jego ostudzenia. Dla przykładu - w Hiszpanii, gdzie ceny nieruchomości poszybowały w górę zaraz po akcesji tego państwa do Unii Europejskiej, wiele osób wieściło rychły ich spadek. Po dziś dzień ceny mieszkań w Hiszpanii zyskują na wartości, a zapowiadany krach nie nadszedł.

Dodatkowym impulsem do wzrostu cen w Polsce jest zjawisko konwergencji cen (czyli wyrównywania się cen) w krajach starej i nowej Unii. Przeciwnicy tej teorii z pewnością wysuną argument, że zarobki w Polsce są dużo niższe niż na Zachodzie, a nas nie będzie stać na tak drogie mieszkania. To prawda - ale czemu wszystkie inne dobra (elektronika, samochody) w Polsce kosztują już tyle samo co na Zachodzie, a czasami nawet więcej? Mieszkania mają być wyjątkiem?

Jak pokazuje raport "House Prices" ("Ceny domów"), w nowych państwach UE ceny nieruchomości rosną w błyskawicznym tempie, wraz ze wzrostem gospodarczym. Czynnikami, które mogą wyhamować u nas wzrost cen nieruchomości, są:

- podwyżki stóp procentowych,

- skokowy wzrost VAT,

- uchwalenie planów zagospodarowania terenów na szeroką skalę,

- wsparcie przez państwo budownictwa mieszkalnego.

Na rynku brakuje ok. 1,8 mln mieszkań, a uruchamiane z hukiem programy pomocy budownictwu mieszkaniowemu są, niestety, zwykle działaniami pozornymi i głośno o nich tylko tuż przed wyborami. Jest tak drogo, ponieważ podaż jest zbyt mała, by zrównoważyć popyt. Spora część mieszkań jest wykupywana w celach inwestycyjnych jako bardzo dobra forma lokaty kapitału. Anglicy, Hiszpanie, Irlandczycy doskonale wiedzą, ile można zarobić na mieszkaniach. Nie tylko mieszkańcy krajów Unii kupują nasze lokale. Robią to także zagraniczne fundusze inwestycyjne, które nabywają mieszkania w pakietach (po kilka).

Z zakupem mieszania można się wstrzymać i czekać na korektę cen, która z pewnością nadejdzie. Pytanie tylko, z jakiego poziomu rozpocznie się korekta i jak głęboka będzie. Czy z obecnego poziomu - 6 tys. zł/mkw. - dojdziemy do 9 tys. zł/mkw. i nastąpi korekta na 8 tys. zł/mkw. Czy warto zatem czekać i obserwować odjeżdżający bez nas pociąg? Może lepiej już teraz wsiąść do tego pociągu, który (może) nieco się cofnie, aby następnie ponownie ruszyć do przodu, z nowym impetem?

Dzisiaj prawie każdego, kto ma pracę, stać na kredyt. Czy stać i Ciebie?

Doradca Finansowy Money Expert SA