Bułgarskie nieruchomości. Na razie zarabiają Brytyjczycy i Skandynawowie

Czy warto inwestować w nieruchomości w Bułgarii? Brytyjczycy, Irlandczycy, Skandynawowie już nie pytają, tylko to robią. Może warto pójść ich śladem?

Rynek nieruchomości w Bułgarii, podobnie jak w innych państwach nowej Unii, charakteryzuje się bardzo szybkim rozwojem. Zaległości z okresu realnego socjalizmu generują ogromne potrzeby inwestycyjne. A to w zestawieniu z cenami oraz wyjątkowo interesującym położeniem geograficznym Bułgarii robi swoje. Trudno więc się dziwić, że zarówno wyspecjalizowane firmy działające na rynku nieruchomości, jak i osoby indywidualne z Europy Zachodniej widzą tam szanse na ciekawe inwestycje. To zainteresowanie sprawiło z drugiej strony, że rośnie (i to w niektórych regionach lawinowo) liczba nowych, ciekawych jakościowo ofert deweloperów. Do tego dodać trzeba otwarcie się gospodarki bułgarskiej na inwestycje zagraniczne oraz ostrą konkurencję między bankami na rynku kredytów hipotecznych.

Jedni zarabiają, drudzy bźdą zarabiać?

Od 1 stycznia 2007 roku bułgarski rynek nieruchomości odnotował ogromny wzrost zainteresowania inwestorów, głównie w związku ze zmianami prawnymi towarzyszącymi wejściu Bułgarii do struktur UE. Na boomie tym zarabiają dzisiaj głównie Brytyjczycy, Irlandczycy i Skandynawowie (niedawno przeprowadzone badania pokazują, że około 25 proc. popytu na mieszkania i domy w Bułgarii pochodzi z zagranicy). J.ednak i Polacy, zaskoczeni galopującymi cenami na polskim rynku nieruchomości, coraz chętniej poszukują możliwości ulokowania swoich oszczędności w bułgarskich miastach i miejscowościach turystycznych.

Analitycy CEE Property Group oraz Bulgarian Real Estate Investment Experts opracowali niedawno raport charakteryzujący bułgarski rynek nieruchomości. Wskazują w nim na główne zalety oraz zagrożenia związane z inwestycjami w tamtym regionie.

Krótka charakterystyka rynku, który kusi

Branża nieruchomości jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym się sektorem gospodarki Bułgarii. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń i rosnącą dostępnością kredytów Bułgarzy przenoszą się z postkomunistycznych bloków do nowych mieszkań. Taka sytuacja, co jest oczywiste, znacznie stymuluje popyt.

Ceny mieszkań w Bułgarii rosły w ostatnich latach w tempie 25-30 proc. rocznie, a obecny przeciętny poziom cen w dobrej lokalizacji i wysokim standardzie na strzeżonym osiedlu to około 1200 euro za metr kwadratowy. Sprawia to, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań w Bułgarii jest od 30 do 50 proc. niższa niż w największych polskich miastach. Otwiera to nowe możliwości dla naszych rodzimych inwestorów. Tym bardziej że wydawanie pieniędzy na nieruchomości w Polsce staje się coraz bardziej ryzykowne i coraz mniej opłacalne.

Na rynku bułgarskim działają miejscowi gracze oraz międzynarodowi deweloperzy i pośrednicy, tacy jak REMAX, Colliers, Century21, Regus, B. S. R, West Properties International, Lindner.

Inwestorzy zagraniczni i małe niebezpieczeństwa

W związku z wejściem Bułgarii do Unii Europejskiej cudzoziemcy mają możliwość swobodnego nabywania nieruchomości. Bułgarii udało się już wyprzedzić Hiszpanię, Portugalię, Francję i Grecję w rankingu najczęściej wybieranych lokalizacji dla inwestycji zagranicznych. Okazuje się bowiem, że cena jest tutaj głównym motorem napędzającym koniunkturę.

Pomimo unifikacji legislacyjnej, wynikającej z członkostwa w Unii Europejskiej, występują różnice pomiędzy inwestowaniem w Polsce i w Bułgarii. Typowy proces inwestycyjny składa się z trzech części: wybór inwestycji, jej zakup oraz zarządzanie nią. - Cudzoziemcy mają na miejscu do dyspozycji usługi blisko 9 tysięcy pośredników - mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group. Jednocześnie jednak analitycy przyglądający się tamtemu rynkowi zalecają dużą ostrożność w wyborze doradcy lokalnego. Powód? Jest dość prozaiczny - działalność ta nie wymaga w Bułgarii licencji. Tym samym koniecznie trzeba sięgać po sprawdzone firmy, żeby wymarzona zyskowna inwestycja nie zamieniła się nagle w wielki krach.Gdzie warto, a gdzie nie warto inwestować

Choć wielu Polakom Bułgaria kojarzy się głównie z wakacjami w Złotych Piaskach, to kraj ten ma do zaofiarowania wiele miejsc ciekawszych z inwestycyjnego punktu widzenia.

Największa różnorodność ofert dostępna jest w kurortach wypoczynkowych. Na liście tej znajdują się zarówno tradycyjne miejscowości wakacyjne nad morzem, jak i górskie kurorty zimowe (w Polsce jeszcze nieco mniej znane). Nie brakuje na niej także wyspecjalizowanych ośrodków adresowanych do klientów ceniących sobie aktywny wypoczynek lub uzdrowiskowy charakter regionu. Jakościowa dywersyfikacja oferty i segmentacja tego rynku oznaczają również bardzo duże różnice w cenach, a także w oczekiwanych wzrostach wartości i zwrotach z wynajmu.

Do połowy lat 90. baza noclegowa nad Morzem Czarnym okazywała się co roku niewystarczająca na przyjęcie wszystkich chętnych. W wielu miejscach nad morzem jest tak nadal. Natomiast jeśli chodzi o apartamenty nie będące częścią kompleksów hotelowych, to w kilku miejscach po raz pierwszy pojawiła się przewaga podaży. Są to Słoneczny Brzeg i Złote Piaski oraz bliskie okolice.

W grupie kurortów górskich wyróżnia się miejscowość Bansko. Znakomite warunki naturalne i nowoczesna infrastruktura sportowa przyciągnęły tu na początku obecnej dekady tłumy turystów. Bansko z małej wioski, którą było jeszcze 7 lat temu, przekształciło się w gęsto zabudowane miasto położone wśród gór. Rozbudowa hoteli i kompleksów pod wynajem wyprzedziła rozwój infrastruktury. Ostatnia słaba zima spowodowała, że po raz pierwszy wiele pokoi, domków i apartamentów nie zostało ani sprzedanych, ani wynajętych. Bansko jest po Słonecznym Brzegu drugim kurortem, w którym nastąpiła niekontrolowana rozbudowa prowadząca do spadku atrakcyjności miejsca.

Sofia kusi mających pieniądze

Wskaźnik urbanizacji jest w Bułgarii wyższy niż w Polsce, a koncentracja populacji w stolicy znacznie wyższa. Po wejściu kraju do Unii Europejskiej rozwój dużych miast (Sofia, Płowdiw, Warna) wyraźnie przyspieszył dzięki napływowi inwestycji zagranicznych, jak również wewnętrznej migracji ze wsi do miast.

Największych zmian cen można się spodziewać w stolicy, ponieważ wzrosty rozpoczęły się tu od bardzo niskich poziomów cenowych, a popyt na mieszkania jest bardzo silny zarówno ze strony wynajmujących, jak i kupujących. To klasyczny przypadek stolicy. Trzeba też dodać, że liczba nowych działek pod zabudowę jest w Sofii mocno ograniczona. To - mimo pewnych opóźnień infrastrukturalnych - na pewno "ciągnąć" będzie ceny inwestycji mieszkaniowych.

Duże wiejskie domy pilnie poszukiwane

Sporym zainteresowaniem cieszą się w Bułgarii także tereny wiejskie. Szukający posiadłości z dala od wielkich miast muszą jednak trafić na tzw. okazję.

Bardzo popularne wśród inwestorów z zagranicy stały się duże wiejskie domy (cottage house) z przylegającymi ogrodami. Największym popytem cieszą się rejony Veliko Tarnovo, Elena i Rousse. Jeszcze do niedawna można było tu znaleźć ciekawą nieruchomość na wsi za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przy wyborze nieruchomości na tzw. prowincji trzeba jednak liczyć się z tym, że w niektórych miejscach wzrost ich wartości będzie znikomy.

fot. archiwum

Główne zalety inwestycyjne Sofii:

- największy i najdynamiczniej rozwijający się rynek w kraju,

- bardzo duża liczba napływowych pracowników i studentów

(łatwość wynajmowania lokali),

- stosunkowo niskie ceny mieszkań przy stale rosnącym

standardzie wykończenia,

- duża liczba korporacji międzynarodowych

zarejestrowanych w Sofii,

- ceny działek i mieszkań rosnące w ostatnich latach

po kilkadziesiąt procent rocznie,

- łatwa komunikacja z resztą kraju

(prywatne linie autobusowe i lotnicze),

- obecność wysoko wykwalifikowanej siły roboczej

(kilka uczelni wyższych).

Ile można zyskać?

Osoby, które zainwestowały w Bułgarii w 2006 roku w dobrze przemyślanych miejscach, zarobiły do dzisiaj 50-80 proc. tylko na samym wzroście wartości nieruchomości. Wielu komentatorów jest zdania, że do 2009 roku ceny nieruchomości w Bułgarii podwoją się, co w połączeniu z możliwością sfinansowania nieruchomości kredytem i zarabiania na wynajmie plasuje ten rodzaj inwestycji wśród najatrakcyjniejszych. Analitycy twierdzą, że scenariusz znany z rynku hiszpańskiego, na którym ceny nieruchomości rosły nieprzerwanie przez ponad 10 ostatnich lat, może, ale nie musi powtórzyć się w Bułgarii. Do powtórzenia tego sukcesu konieczna jest stanowcza walka z korupcją i dziką zabudową, a także wielkie inwestycje w infrastrukturę, szczególnie transportową.

Poradnik inwestora

- Decydując się na zakup nieruchomości w jakimkolwiek kraju, najważniejsze trzy czynniki, które trzeba wziąć pod uwagę, to: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja - twierdzą specjaliści z CEE Property Group. - Nie sprowadza się ona jednak tylko do odległości dzielącej budynek od plaży czy centrum stolicy. Sprawdźmy na przykład, czy działka, na której ma stanąć nasz turystyczny apartament, jest włączona do unijnego programu Natura 2000. Jeśli tak, wówczas budowa będzie z pewnością opóźniona, o ile w ogóle dojdzie do skutku - dodają.

Paweł Grząbka

dyrektor zarządzający CEE Property Group, firmy doradczej

w zakresie inwestowania w nieruchomości

Inwestowanie w Bułgarii

- warto czy nie warto?

Bułgaria jest rynkiem, który przypomina rynek naszego kraju sprzed kilku lat. Przystąpienie Bułgarii do Unii Europejskiej w styczniu

tego roku spowodowało zwiększenie zainteresowania jej rynkiem

nieruchomości wśród zagranicznych inwestorów - w tym Polaków - którzy podążając śladami Brytyjczyków czy Hiszpanów,

na nowo odkrywają Bułgarię. Jednocześnie Bułgaria rozwija się

szybciej niż inne kraje Europy Środkowej.

W Bułgarii powstaje wiele ciekawych projektów, zarówno w dużych aglomeracjach miejskich, jak i kurortach turystycznych.

Poziom cen nowych mieszkań (oddawanych często w standardzie

wykończonym) jest na poziomie około 1000 euro za mkw.,

co stanowi połowę ceny metra mieszkania w Polsce. Przy założeniu kontynuacji dalszego szybkiego wzrostu gospodarczego w Bułgarii,

potencjał wzrostu cen na tamtejszym rynku jest jeszcze bardzo duży.

CEE Property Group rekomenduje przede wszystkim zakup

dobrych projektów mieszkaniowych w największych aglomeracjach miejskich, takich jak Sofia czy Warna. Warto zwrócić też uwagę

na wyjątkowe projekty w miejscowościach turystycznych,

które łączą w sobie ciekawą lokalizację, oraz usługi dodatkowe,

np. pole golfowe na terenie osiedla.