Wszystko, co trzeba wiedzieć o Robygu. Miliardowa oferta akcji na finiszu

Jeszcze do wtorku 23 czerwca, do godz. 16:00, inwestorzy indywidualni mogą składać zapisy w ofercie publicznej akcji Robyga, dewelopera mieszkaniowego aktywnego w Warszawie, Trójmieście oraz Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Firma kusi skokowym wzrostem sprzedaży mieszkań i dywidendami.

Ile akcji jest na sprzedaż i po jakiej cenie?

IPO obejmuje zarówno 9,6 mln akcji nowej emisji, jak i 25 mln z 96,4 mln papierów posiadanych przez jedynego akcjonariusza spółki, notowaną w Niemczech firmę TAG Immobilien, specjalizującą się w PRS (instytucjonalny najem mieszkań). TAG przejął Robyga w 2022 r. za ok. 2,5 mld zł.

Cena maksymalna to 36 zł. Minimalny zapis musi opiewać na 20 akcji, dla detalu przewidziano 10 proc. całej oferty, czyli 3,46 mln walorów. Cena sprzedaży zostanie ustalona w oparciu o budowę księgi popytu wśród inwestorów instytucjonalnych, która kończy się również we wtorek. Publikacja ceny i warunków oferty spodziewana jest w środę.

Robyg reklamuje się jako spółka wzrostowa (zdolna skokowo zwiększyć sprzedaż mieszkań), zdywersyfikowana (jest generalnym wykonawcą mieszkań dla platformy PRS Vantage Rent należącej do TAG-a) oraz dywidendowa.

Jaki zwrot może dać dywidenda w 2027 r.? Szacowana stopa to prawie 8 proc.

Od przejęcia przez TAG-a Robyg nie wypłacał dywidendy. Pierwszą akcjonariusze mają otrzymać w 2027 r. – 70 proc. zysku netto za bieżący rok, ale nie mniej niż 300 mln zł. Zakładając, że spółka sprzeda wszystkie nowe akcje i uplasuje dodatkową emisję dla menedżerów (2,41 mln akcji oferowanych z 10-proc. dyskontem), przy cenie maksymalnej stopa dywidendy minimalnej to 7,7 proc.

W kolejnych latach zarząd ma rekomendować przeznaczanie na dywidendę 70 proc. zysku. Dla deweloperów bycie spółką dywidendową to oczywistość.

Dywidenda bierze się z zysków z przekazań mieszkań. Jaki potencjał ma Robyg?

W 2025 r. grupa przekazała klucze do 1,7 tys. lokali. Techniczny potencjał przekazań w 2026 r. Robyg szacuje na 3,14 tys. lokali (tyle mieszkań odda zgodnie z harmonogramem budów), z tej puli 2,54 tys. było na koniec marca sprzedanych. W 2027 r. to odpowiednio 3,97 tys. i 913.

Dodatkowe przychody i zyski Robyg czerpie z generalnego wykonawstwa dla platformy Vantage Rent. Zakładany portfel zamówień na lata 2026-2028 to 5 tys. lokali.

W 2025 r. skonsolidowane przychody Robyga wyniosły 1,55 mld zł, z czego 1,1 mld zł ze sprzedaży mieszkań wobec odpowiednio 1,3 mld i 1,1 mld zł rok wcześniej. Zysk brutto ze sprzedaży wzrósł o 16 proc., do ponad 378 mln zł, w tym 346 mln zł pochodziło ze sprzedaży lokali. Zysk operacyjny zwiększył się o 43 proc., do 411 mln zł, a czysty zysk o 32 proc., do 331 mln zł.

Z jakimi deweloperami konkuruje Robyg? Jak się wobec nich wycenia?

W prezentacjach Robyg porównuje się do największych – mierząc sprzedażą – notowanych na GPW deweloperów: Archicomu, Atalu, Develii, Domu Development i Murapolu. Pod względem struktury banku ziemi najbliżej mu do Domu Development (koncentracja na Warszawie i Trójmieście), a działalności operacyjnej do Murapolu (poza sprzedażą mieszkań usługi generalnego wykonawstwa dla spokrewnionej platformy PRS).

C/WK to dla Robyga szacunkowo 1,8. To najpopularniejszy wśród inwestorów wskaźnik dla deweloperów, w uproszczeniu im mniej niż 1, tym bardziej spółka niedowartościowana, a im więcej – odwrotnie. Wskaźniki większości deweloperów już dawno odkleiły się od tej reguły. Dla Domu Development to 2,96, Murapolu 2,6, Archicomu 2,35, Develii 2,3, a Atalu 1,53.

Z kolei wskaźnik C/Z dla zannualizowanego wyniku na koniec marca, uwzględniając podwyższenie kapitału, to 11,5. Dla Develii to obecnie (za GPW) 8,8, Murapolu 9,1, Domu Development 9,4, Atalu 10,4, a Archicomu 17,8.

Sam indeks WIG-nieruchomości jest od kilku lat w trendzie wzrostowym, w maju jego wartość była na nowym wieloletnim maksimum, tegoroczne wahania mają związek z ogólną reakcją rynków na wojnę na Bliskim Wschodzie.

Nie tylko Robyg kusi wzrostem sprzedaży mieszkań

W 2025 r. Robyg sprzedał 2,6 tys. lokali. Strategia zakłada, że w 2026 r. firma sprzeda 2,8-3 tys. mieszkań, a potem szybko wejdzie na pułap 3,8-4 tys., a w średnim terminie 4,5-5 tys. Wzrost ma być napędzany zwiększeniem aktywności w Warszawie i pozostałych aglomeracjach poza Trójmiastem – tam spodziewana jest bowiem stabilizacja na wysokim poziomie.

Robyg ma zabezpieczony duży bank ziemi – na koniec marca były to parcele pod budowę 17,8 tys. lokali, z czego 48 proc. w Warszawie. Robyg proceduje kilka dużych „lex deweloper” – jeśli nie uda się przed zmianą przepisów, skorzysta z instrumentu ZPI.

Część giełdowych deweloperów cele sprzedaży stawia sobie również wysoko. Archicom w 2025 r. sprzedał 2,85 tys. lokali, w tym roku celuje w rekord 3,2-3,5 tys. lokali, a w 2027 r. w 4 tys. Dom Development celuje w poprawienie wyśrubowanego rekordu z zeszłego roku, czyli 4448 lokali, a w dłuższym terminie chce sprzedawać ponad 5 tys. lokali rocznie.

Ostatnie lata pokazały, że rzeczywistość może zweryfikować ambicje, ale i odwrotnie – że w ramach kwartału działy sprzedaży potrafią wykręcić ponadprzeciętne wyniki.

Akcje Robyga kupią też kluczowi menedżerowie, ale nie w ramach IPO

Niezależnie od IPO Robyg planuje wypuścić 2,41 mln akcji dla kluczowego personelu. Cena będzie o 10 proc. mniejsza niż ustalona w IPO, ale nie wyższa niż 33,17 zł.

Pula dla przewodniczącego rady nadzorczej Oscara Kazanelsona to 1,33 mln akcji, a dla prezesa Eyala Keltsha 241,2 tys. Dla pozostałych członków zarządu: Marty Hejak 30,2 tys., Artura Ceglarza 120,5 tys., Dariusza Pawlukowicza 30,2 tys.

Kluczowe czynniki ryzyka wymienione w prospekcie

Czynniki ryzyka wymienione w prospekcie są typowe dla branży, dotyczą m.in. wpływu sytuacji makroekonomicznej, geopolitycznej i legislacji na popyt i podaż – w tym na poziom sprzedaży mieszkań, rentowność, płynność finansową itp.

O wpływie niech powiedzą liczby. W napędzanym „Bezpiecznym kredytem” 2023 r. Robyg sprzedał 3,1 tys. lokali, a w kolejnym tylko 1,5 tys. – głęboki spadek to pokłosie schłodzenia koniunktury oraz uszczuplonej oferty: w latach 2022–2023 (czyli w czasie wysokich stóp procentowych) spółka wstrzymała się z zakupami ziemi, zanotowała też opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń. W 2025 r. sprzedaż znów odbiła, do 2,6 tys. lokali.

Poza tym od 2024 r. trwa kontrola fiskusa odnośnie do rozliczenia dywidendy wypłaconej w 2022 r. brytyjskiemu głównemu akcjonariuszowi, przed wejściem TAG-a. Reasumując, jest ryzyko uiszczenia zaległości podatkowej o wartości 114 mln zł plus odsetki, które na dzień zatwierdzenia prospektu narosły do 67 mln zł. Robyg miałby jednak wtedy roszczenie regresowe do poprzedniego akcjonariusza. Spółka ma opinie, że wypłata dywidendy została rozliczona prawidłowo. Postępowanie trwa.