Nie widać zapaści produkcji mieszkań, ale statystyki mogą się pogorszyć

Choć z rynku płyną dane o schłodzeniu sprzedaży w wakacje, w statystykach podaży dużego hamowania nie widać. Inwestycje toczą się siłą bezwładności i bez perspektyw odbicia popytu w kolejnych kwartałach zobaczymy spadek aktywności deweloperów.

Mimo kurczącej się sprzedaży mieszkań trudno mówić o inwestycyjnym schłodzeniu u deweloperów. Sierpień przyniósł bardzo solidne dane o rozpoczynanych inwestycjach i uzyskanych pozwoleniach.

Deweloperzy nie zwalniają

W sierpniu deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową 12,8 tys. mieszkań – oszacował GUS. To o blisko 9 proc. więcej niż w lipcu oraz o prawie 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Nominalnie to bardzo solidny wynik. W tym roku miesięczne parametry wahają się, co nie pozwala stawiać mocnej tezy o hamowaniu rynku.

Po ośmiu miesiącach liczba mieszkań w uruchomionych projektach to 105,2 tys., o 55 proc. więcej niż rok wcześniej – ten skok to efekt niskiej bazy. W I połowie 2023 r. deweloperzy dopiero rozkręcali inwestycje po zapaści rynku mieszkaniowego w 2022 r., m.in. na fali wykuwającego się programu „Bezpieczny kredyt” i poluzowania kryteriów badania zdolności kredytowej. W tym roku mamy zjawisko odwrotne: podaż jest na dość wysokich obrotach przy schłodzeniu popytu – a przyszłość programu „Na start” nie jest jasna. Warto zauważyć, że wynik po ośmiu miesiącach 2024 r. jest o niecałe 10 proc. słabszy niż w analogicznym okresie 2021 r., kiedy ton branży nadawały ultraniskie stopy procentowe.

GG Parkiet

Deweloperzy w sierpniu uzyskali pozwolenie na budowę 17,9 tys. mieszkań, o 1,8 proc. mniej niż w lipcu i o 40 proc. więcej rok do roku – nominalnie to również bardzo dobry wynik. W skali ośmiu miesięcy liczba mieszkań w projektach z pozwoleniem na budowę to ponad 136 tys., o 38 proc. więcej niż rok wcześniej.

Ale wkrótce mogą

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że deweloperzy dopiero pod koniec 2023 r. wrzucili wyższy bieg, a 2024 r. rozpoczęli z wyjątkową werwą – najpewniej licząc na nową falę popytu dzięki programowi „Na start” i spadkowi oprocentowania zwykłych kredytów.

– Pod względem liczby rozpoczętych mieszkań I kwartał zapisał się jako absolutnie najlepsze otwarcie roku w historii rynku. Niestety, w kolejnych miesiącach aktywność inwestycyjna deweloperów zaczęła gasnąć. Drugi kwartał był zdecydowanie gorszy, a zanosi się na to, że trzeci przyniesie dalszy spadek – mówi Wielgo. – I trudno się dziwić, bo nie dość, że pojawiły się wątpliwości, czy nowy program wsparcia kredytobiorców w ogóle wejdzie w życie, to z każdym miesiącem banki udzielały coraz mniej pożyczek. Trzeba też wziąć pod uwagę, że wprawdzie rozpoczętych mieszkań jest dużo, to nie oznacza, że automatycznie pojawiają się one w sprzedaży. Wiele wskazuje na to, że na skutek spadku popytu deweloperzy przyjmą pozycję wyczekującą. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w III kwartale w niemal wszystkich metropoliach, wyjątkiem może być Kraków, nowa podaż będzie dużo niższa niż w miesiącach poprzedzających wakacje – podsumowuje.

Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL, ocenia, że ponad 105 tys. mieszkań w inwestycjach uruchomionych w ciągu ośmiu miesięcy to wynik imponujący, dający szansę na przebicie w całym roku poziomu 150 tys. wobec 115 tys. w ostatnich dwóch latach i 166 tys. w 2021 r.

– Sam wynik sierpnia wygląda jednak dość przeciętnie. Najwyraźniej deweloperzy, podejmując te decyzje dwa–trzy miesiące wcześniej (bo rozpoczęcie budowy wymaga podpisania umowy z wykonawcą lub podwykonawcami i zapewnienia finansowania), wierzyli, że albo rząd w końcu zdecyduje się na ustawę o dopłatach do odsetek od kredytów, albo że oprocentowanie kredytów zacznie szybko spadać. Spora część z nich musiała jednak rozpocząć budowy, aby dotrzymać terminów oddania inwestycji z mieszkaniami sprzedanymi nabywcom, którzy skorzystali z wcześniejszego programu „Bezpieczny kredyt” i podpisali umowy z deweloperami w I kwartale tego roku – mówi Kirejczyk.

Trzecia noga niszą

Co do programu „Na start”, nie ma zgody w koalicji. Resort rozwoju chciałby, by program preferujący rodziny z dziećmi wszedł na początku 2025 r. Projekt ustawy utknął jednak na etapie prac rządu. Część polityków woli, by wzmocnić budownictwo komunalne i społeczne. O ile dwie dekady temu była to faktycznie mocna przeciwwaga aktywności deweloperskiej, o tyle dziś jest to nisza. W ciągu ośmiu miesięcy br. ruszyła budowa 432 lokali komunalnych, 409 spółdzielczych i 1,8 tys. społecznych czynszowych.