Zacznijmy od REIT-ów, bo wygląda na to, że Ministerstwo Finansów zamierza żwawo wziąć się do konsultacji projektu ustawy. MLP Group to dyżurny chętny do utworzenia REIT-u. Jak mogłoby to zostać przeprowadzone? Czy będzie oddzielna spółka deweloperska i oddzielna zarządzająca magazynami?
Z legislacją dotyczącą REIT-ów jest trochę tak jak z yeti – lata mijają, każdy o nim mówi, nikt go nie złapał. Znów mamy wstępne przymiarki.
MLP Group rzeczywiście nie jest deweloperem – budujemy magazyny do własnego portfela, który dobija już do 1,5 mln mkw. Jesteśmy zarządzającym aktywami, działalność deweloperska to w tej chwili 10–15 proc. naszego biznesu.
Korzystając z ustawy o REIT-ach, zapewne podzielilibyśmy spółkę na dwie. Pierwsza zajmowałaby się stricte projektami deweloperskimi, a do drugiej – do REIT-u – przenieślibyśmy w pełni wynajęte magazyny, które dają bardzo wysokie i z roku na rok większe przychody. Taka struktura byłaby dla inwestorów czytelniejsza, dawałaby korzyści podatkowe, gwarantowała wypłatę dywidendy.
Możemy takiego podziału dokonać w każdej chwili. Jeżeli będzie uchwalona odpowiednia legislacja, będziemy tym zainteresowani, będziemy o tym rozmawiać. Prawdopodobnie będziemy jednym z pierwszych kandydatów, którzy powinni w tego typu inicjatywie uczestniczyć.
Czyli kroi się potencjalne IPO, a jak miałaby wyglądać struktura właścicielska?
To zależy od legislacji, chcielibyśmy być głównym akcjonariuszem, który zarządza tymi parkami logistycznymi, dba o najemców, zwiększa wartość nieruchomości. Na świecie są różne standardy tego, jaka może być koncentracja kapitału w rękach jednego akcjonariusza, to 40–60 proc. Zobaczymy, co będzie przewidywać legislacja w Polsce.
Jaki byłby potencjał dywidendowy tego REIT-u?
Lekko licząc, mówimy o stopie 7–8 proc. rocznie, w 2023 r. zaraportowaliśmy 100 mln zł wolnych przepływów pieniężnych. W spółce REIT powinny zostawać niewielkie pieniądze, na utrzymanie magazynów, a reszta powinna trafiać do akcjonariuszy. Uważam, że to atrakcyjny zwrot – patrząc na inne klasy aktywów, to ani mieszkania, ani akademiki, nie mówiąc o centrach handlowych czy biurach, nie uzyskują tak wysokiej stopy zwrotu.
W 2023 r. przychody MLP Group wzrosły o 36 proc., do 44 mln euro, a FFO (przepływy z działalności operacyjnej) o 11 proc., do 21 mln euro. Jaka jest koniunktura na rynku magazynów? Budujecie nie tylko w Polsce, ale i w Niemczech, Austrii i Rumunii. Z Niemiec płyną cały czas niepokojące sygnały o stanie gospodarki...
Chcemy, żeby przychody rosły co najmniej w tempie 20–30 proc., a FFO o kilkanaście.
Przyznam, że Niemcy są naszym najważniejszym rynkiem. Oczekujemy wzrostu czynszów – poza inflacją, o którą czynsze są indeksowane. Konkurencja w Niemczech jest znacznie mniejsza, a kilku konkurentów, tzw. flipperów – którzy budowali i sprzedawali za pożyczone pieniądze – bardzo mocno ograniczyło działalność, bo skończył się dostęp do pieniędzy. Co do Niemiec, czytam te doniesienia o problemach, ale powiedzmy sobie szczerze – to jest trzecia gospodarka na świecie – i czy ona urośnie 0,5 proc., czy o 0,5 proc. się skurczy, to niewiele zmieni. To jest bardzo, bardzo, stabilna gospodarka. Oczywiście, czytamy nagłówki o chorym człowieku Europy, ale gospodarczo sytuacja jest na czwórkę z plusem. A kiedy popatrzymy na konkretne mikrolokalizacje, w których jest MLP Group, to wygląda wręcz bardzo, bardzo dobrze. Widzimy bardzo duży trend przenoszenia biznesu z Azji – i to nie tylko część zaawansowanego biznesu europejskiego wraca na Stary Kontynent, co istotne, widzimy bardzo duży napływ inwestycji azjatyckich do Polski czy Niemiec. Powiedziałbym, że dzisiaj około 60 proc. nowych najemców, z którymi rozmawiamy, to firmy chińskie. Jest tendencja polityczna, że te firmy, jeżeli chcą współpracować z europejskimi kooperantami, powinny produkować dużą część w Europie. I to dziś gigantyczne źródło nowych klientów. Tego nie było.
Biznes biznesem, ale są jeszcze różne regulacje. O ESG mówi się od dawna, za chwilę dyrektywa budynkowa będzie powodować, że będziemy dążyć do tego, by wszystkie budynki były zeroemisyjne, co oznacza zmiany w stawianiu nowych i modernizacji starszych. To duże wyzwanie dla dewelopera magazynowego?
Powiedział pan „będziemy dążyć”, i to bardzo dobrze oddaje sprawę. My też dążymy i staramy się robić, żeby budynki miały coraz większą termoizolacyjność, montujemy panele fotowoltaiczne, kupujemy zieloną energię, produkujemy energię, ograniczamy zużycie wody itd. Dążymy, ale nigdy nie osiągniemy budynku zeroemisyjnego. Zobaczmy praktycznie: klienci zużywają gaz, i to zużycie nie da sumy zerowej. Jeżeli nawet zamontujemy pompy ciepła, to i tak te pompy muszą być zasilane i panele fotowoltaiczne nie wystarczą, szczególnie gdy mówimy o budynkach typu chłodnia czy mroźnia. Panele teraz produkują średnio 10–15 proc. całego zużycia energii. Polska to nie Arabia Saudyjska, ogranicza nas pogoda. Dążymy i będziemy dążyli, żeby budynki były coraz lepsze. Jest faktem, że nasi klienci zużyli około jednej czwartej gazu mniej rok do roku. Połowa to pewnie efekt pogody, ale druga połowa – efektywniejszego gospodarowania ciepłem. Budynki są rzeczywiście o coraz wyższym standardzie termoizolacyjności, więc to wpływa na coraz mniejsze zużycie. Budynki są coraz mniej emisyjne, ale czy osiągniemy kiedykolwiek zerową emisyjność? Pewnie narażę się ekologom, ale powiem, że nie.
Partner programu:
