W I półroczu wzrosła rentowność budowniczych mieszkań

Ze sprawozdań finansowych wynika, że spółki raczej nie mają problemu z przerzucaniem wzrostu kosztów na klientów. Marże budowane są w oparciu o relatywnie tanie grunty – a tych jest coraz mniej i są coraz droższe.

W I połowie 2021 r. średnia marża brutto ze sprzedaży deweloperów mieszkaniowych z rynku kapitałowego wyniosła 25,6 proc., o 1,4 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Pod lupę wzięliśmy sprawozdania finansowe opublikowane przez 15 spółek. Dziewięć z nich zanotowało lepszy wynik rok do roku.

Skuteczna obrona

Rentowność generalnie mocno się poprawiła: pięciu deweloperów wobec czterech rok wcześniej wypracowało rentowność powyżej 30 proc., w trzech przypadkach to bardzo wysoki rejestr, blisko 40 proc.! Uwagę zwraca też wyższa mediana: 26,7 proc., o 2,8 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.

Deweloperzy księgują przekazania mieszkań, a sprzedaż następuje najczęściej na etapie uruchomienia budowy. Bieżące wyniki finansowe są zatem w dużej mierze fotografią sytuacji sprzed mniej więcej dwóch lat. W 2019 r. branża funkcjonowała w realiach rosnących cen mieszkań po gwałtownym wzroście kosztów budowy w latach 2017–2018. Wyniki finansowe świadczą o tym, że deweloperzy poradzili sobie z przerzucaniem kosztów na klientów – niektórzy nawet z naddatkiem.

Jeśli chodzi o teraźniejszość, pandemia nie osłabiła popytu na mieszkania, ale ponownie w budowlany rynek uderzyła fala podwyżek cen materiałów. Deweloperzy narzekają też na kurczące się zasoby gruntów. Mieszkania dalej drożeją, co oznacza, że spółki walczą o marże. Część firm przyznaje wprost, że lepiej spowolnić tempo sprzedaży, bo to pozwala elastyczniej reagować na sytuację rynkową.

Jak blisko sufit?

– W tej chwili wzrost cen mieszkań rekompensuje deweloperom równie dynamiczny wzrost kosztów materiałów i gruntów, a co za tym idzie, wykonawstwa inwestycji – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. Czy taki stan rzeczy jest do utrzymania?

– Na obecne wyniki finansowe deweloperów składają się mieszkania, pod które grunty kupiono dwa–pięć lat temu, a więc po z reguły znacząco niższych niż obecne cenach. Dlatego też obserwujemy marże przekraczające 30 proc., choć średnia marża uzależniona jest oczywiście od miksu projektów, a na rosnącym rynku także od tempa ich wyprzedania i podnoszenia cen. Z powodu dynamicznie rosnących cen gruntów i materiałów warunkiem utrzymania wysokich marż na projektach realizowanych na obecnych parcelach jest dalszy wzrost cen lokali. W naszej ocenie deweloperzy będą testować granice możliwego wzrostu cen mieszkań i próbować przerzucać rosnące koszty na nabywców. Czy będzie to możliwe w 100 proc.? To okaże się w wynikach z projektów rozpoznawanych w kolejnych latach – mówi Mucha.

GG Parkiet

Analityk wskazuje, że kolejnym zmartwieniem całego rynku nieruchomości jest gwałtowna zwyżka cen wielu materiałów, co bezpośrednio przekłada się na wyższe koszty realizowanych obecnie budów.

– Ostatnie miesiące przyniosły relatywną stabilizację, lecz na znacznie wyższych poziomach. W tym przypadku dla deweloperów ważna jest kontrola rentowności inwestycji. Poprzednia wyraźna zwyżka kosztów materiałów i robocizny w 2017 r. spowodowała mocne uderzenie w marże niejednego projektu oddanego w latach 2019–2020. Sądzimy jednak, że tym razem nie powinno być większych wpadek. Kolejną niewiadomą są wzrosty kosztów robocizny. Trudno oczekiwać ich spadku, w sytuacji kiedy mówi się nawet o 7-proc. inflacji, systematycznie rosnącej płacy minimalnej czy planowanych zmianach podatkowych – mówi Mucha.

Ekspert zaznacza, że w tej chwili popyt – stymulowany w szczególności poziomem stóp procentowych i pojawieniem się nowego rodzaju inwestora, jakim są fundusze PRS – wyraźnie przeważa nad nienadążającą podażą. Nie ma symptomów, by ta sytuacja miała się odwrócić.

– Relacja ceny mieszkania do średnich zarobków, choć już od kilku lat spada, jest jeszcze na akceptowalnym poziomie. Przypomnę tylko, że w poprzednim szczycie, czyli w 2007 r., średnie wynagrodzenie podzielone przez średnią cenę mkw. mieszkania wynosiło około 0,4. To oznacza, że aby dziś siła nabywcza była równie niska, co wtedy, mieszkania musiałyby kosztować średnio 20 tys. zł za mkw. Nie wiemy, czy dostępność mieszkań w Polsce spadnie w takim stopniu, na tle krajów Europy Zachodniej jest ona na lepszym poziomie – podkreśla Mucha.

Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ, ocenia, że wyniki deweloperów mieszkaniowych za I połowę 2021 r. jasno pokazują, że wzrost kosztów materiałów budowlanych czy rosnące ceny gruntów zostały nawet z nawiązką przerzucone na kupujących mieszkania. Jakie perspektywy rysują się przed branżą?

– Wydaje się, że w krótkim terminie wyzwaniem dla deweloperów mieszkaniowych będzie bieżące uzupełnianie oferty, aby móc odpowiedzieć na utrzymujący się spory popyt. Nie jest to łatwe zadanie, biorąc pod uwagę fakt, że podaż gruntów jest niewielka. Działki oferowane deweloperom często nie nadają się do szybkiego zagospodarowania z uwagi na liczne wady prawne. Grunty pozbawione wad są tymczasem wyceniane często przez zbywców tak, że nie dają możliwości skasowania odpowiedniej marży, często nawet przy założeniu dalszego wzrostu cen mieszkań. Mało tego, w wielu aglomeracjach deweloperzy borykają się z długotrwałymi i przeciągającymi się procedurami administracyjnymi – wskazuje Wewiórski.

– W średnioterminowej perspektywie deweloperzy mieszkaniowi będą musieli się zmierzyć z brakiem akceptacji kolejnych podwyżek cen przez kupujących, co skutkować będzie spadkiem marży, gdyż do produkcji i w wyniki będą wchodzić coraz droższe grunty. Jeśli chodzi o wyzwania w perspektywie długoterminowej, to pozostają one niezmienne. Najważniejszym z nich jest przejście suchą stopą przez okres dekoniunktury. Aby tutaj odnieść sukces, należy się dobrze na to przygo–tować, najlepiej już w okresie prosperity – podkreśla.

David Sharma, analityk DM Trigon, uważa że deweloperzy w największych aglomeracjach, szczególnie ci oferujący lokale o podwyższonym standardzie, będą w stanie jeszcze przez kilka kwartałów przenosić wzrost kosztów na kupujących.

– Popyt pozostaje bardzo mocny, a dane GUS mówiące o rozpoczynanych inwestycjach i wydanych zgodach na budowę pozwalają zakładać, że nierówność popytowo-podażowa na rynku pierwotnym utrzyma się jeszcze przez kilka lat. Największym wyzwaniem pozostają: dostępność gruntów i nieefektywnie działająca administracja w poszczególnych miastach, co w połączeniu z rosnącym rynkiem PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.) przełoży się na ograniczenie podaży, a w rezultacie na dalszy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym – mówi Sharma.

Stopy w górę

W ubiegłym tygodniu RPP zaskoczyła pierwszą od niemal dekady podwyżką stóp procentowych. Jak podkreślają eksperci, nie będzie to miało przełożenia na rynek. Dopiero seria podwyżek mogłaby schłodzić koniunkturę, powodując najpierw odpływ inwestorów – w tym tych obawiających się galopującej inflacji. Podwyżka do 3 proc. (obecnie 0,5 po wzroście z 0,1) byłaby hamulcem dla kupujących na własne potrzeby.