Popyt stygnie, ale wciąż jest większy od podaży

Deweloperzy nie są jeszcze zmuszeni do schodzenia z marż, ale nic nie trwa wiecznie - mówił Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl. w rozmowie z Adamem Roguskim.

Jeszcze miesiąc temu indeks WIG-nieruchomości był na wieloletnich maksimach, ale podwyżka stóp spowodowała przecenę akcji deweloperów mieszkaniowych. Pytanie, czy to jest korekta, czy zmiana trendu. Te pierwsze podwyżki, w sumie z 0,1 do 1,25 proc., oceniono jako takie, które nie wstrząsną mieszkaniówką. Przy jakim poziomie stóp będziemy mogli mówić o mocniejszym schłodzeniu popytu u kupujących na własne potrzeby i u inwestorów?

Jeśli chodzi o nabywców mieszkań na własny użytek, to im wyższe stopy, tym zdolność kredytowa niższa. Będziemy mieć więc do czynienia z pewnym ograniczeniem popytu, ale nie spodziewałbym się jakiegoś całkowitego zahamowania kupowania mieszkań.

Jeżeli chodzi o klientów inwestycyjnych, a więc przenoszących pieniądze np. z rachunków bankowych na rynek nieruchomości, to tu motywacją były niskie oprocentowania lokat i obligacji, a stopa zwrotu z najmu była atrakcyjniejsza, mieszkania wciąż też zwiększają wartość. W tej chwili rynek oczekuje kolejnych podwyżek stóp, a co za tym idzie – lepszego oprocentowania lokat i obligacji skarbowych. Oczywiście w tej chwili ani banki, ani Ministerstwo Finansów nie kwapią się do jakichkolwiek podwyżek, ale w końcu to będzie musiało nastąpić. Od tempa tych podwyżek będzie zależało, czy rzeczywiście popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych osłabnie. W tej chwili rentowność najmu to średnio 3–3,5 proc. netto w całej Polsce, a więc nieco mniej niż przed pandemią, ale lepiej niż to, co dają lokaty i obligacje. Myślę, że kiedy oprocentowanie 12-miesięcznych depozytów zacznie korespondować z poziomem rentowności wynajmu, możemy oczekiwać takiego mocniejszego wyhamowania zakupów inwestycyjnych mieszkań. Przed pandemią oprocentowanie lokat rocznych było takie samo jak stopa referencyjna. Czy do tej zasady wrócimy, zobaczymy.

Czy kredyty z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym, przewidziane w Polskim Ładzie, będą mocnym paliwem popytu?

Jakimś wsparciem na pewno będą, ale jak w przypadku wszystkich poprzednich mechanizmów preferencyjnych, np. „Mieszkania dla młodych", będziemy mieli pewne progi cenowe. Na rynku pierwotnym w Warszawie limity będą np. niższe o 8 proc., a w Krakowie o nawet 25 proc. od średnich cen mieszkań, a przecież te ceny wciąż rosną. Gdyby nie było limitów, mielibyśmy znaczące przełożenie programu na popyt, a tak będzie to ograniczone. Nie wydaje mi się, żeby w tej chwili deweloperzy na siłę starali się dopasować do limitów, przede wszystkim nie ma takiej potrzeby, bo popyt wciąż przekracza możliwości produkcji firm.

Wydaje mi się, że gwarancja wkładu własnego przez państwo to dobry eksperyment, który nie powinien wywołać żadnych zdecydowanie negatywnych skutków. To mechanizm oczekiwany i potrzebny, dlatego że jest grupa młodych Polaków, która jest w stanie spłacać kredyt, ale zebranie wkładu własnego stanowi wyzwanie. Wielkiego boomu na te kredyty zapewne nie będzie, tym bardziej że one będą mieć pewnie wyższą marżę.

Rynek mieszkaniowy bardzo często rozpatruje się przez pryzmat liczby sprzedawanych mieszkań, ale sami deweloperzy powiadają teraz, że nie to jest najważniejsze, że oni mogą sprzedawać nawet mniej, bo kluczowe jest utrzymanie marży. Już drugi miesiąc z rzędu indeks cen materiałów budowlanych Grupy PSB wskazuje szokujący, 20-proc., wzrost rok do roku. Czy deweloperzy będą w stanie obronić marże?

Zapewne w perspektywie długoterminowej deweloperzy powoli oswajają się z myślą, że niekoniecznie uda się te marże utrzymać, ale one są w tej chwili na tak wysokim poziomie, że nawet spadek o kilka punktów procentowych na pewno nie spowodowałby żadnej katastrofy ani znacząco nie pogorszył sytuacji deweloperów. Gdyby rentowność spółek spadła wyraźnie poniżej 20 proc., można byłoby mówić o sytuacji kryzysowej, ale do tego jeszcze naprawdę bardzo daleko.

Wzrost cen materiałów budowlanych rzeczywiście mamy spektakularny, a to się przekłada na ceny mieszkań. Myślę, że jak na razie skala podwyżek cen mieszkań przy tej sytuacji rynkowej, przy takim popycie, niskiej ofercie, nie jest tak znaczna, by miała wpłynąć na sprzedaż i zmuszała deweloperów do schodzenia z marż. W średniej perspektywie można oczekiwać, że rentowność już nie będzie rosnąć i dojdzie do korekty.

Rośnie udział inwestorów instytucjonalnych w zakupach mieszkań, część deweloperów współpracuje z funduszami PRS od dawna, część twardo obstawała, że nie ma takiej potrzeby. Na ostatniej konferencji nawet prezes Dom Development mówił jednak, że poważnie przygląda się temu rynkowi...

Rynek mieszkaniowy, jak wszystkie inne rynki, jest cykliczny. Na razie trudno sobie wyobrazić, żeby ceny mieszkań miały zacząć mocno spadać, ale prędzej czy później zmiana cyklu nastąpi, musimy mieć pełną świadomość, że boom nie będzie trwać wiecznie. Kiedy koniunktura nieco przysiądzie, popyt inwestorów instytucjonalnych może się okazać dla deweloperów wręcz zbawienny. Deweloperzy wciąż utrzymują optymizm co do koniunktury i sprzedaży mieszkań nabywcom indywidualnym, ale zdają sobie sprawę, że w każdej chwili może się wydarzyć coś, co przyniesie przesilenie.

Wszelkie głosy, które domagają się wręcz ograniczenia działalności funduszy PRS, są nieuzasadnione. Skala sektora jest niewielka, a najem instytucjonalny oznacza poprawę standardu. Należy zatem raczej wspierać te inicjatywy, niż im przeciwdziałać...