Boom wciąż trwa, ale to raczej początek końca

Inflacja i niemal zerowe oprocentowanie lokat skłoni kolejne osoby do zainwestowania na rynku nieruchomości. Spektakularny wzrost cen mieszkań mamy już jednak za sobą. Deweloperzy, którzy dyktowali warunki, zaczną, być może, ogłaszać promocje. Na rynku biur rok upłynie pod znakiem przeprowadzek najemców.

Za mieszkania w Polsce inwestorzy są skłonni płacić zawrotne kwoty. Na dwa połączone apartamenty o powierzchni 470 mkw. kupujący wydał 17 mln zł. Luksusowa nieruchomość znajduje się w zrewitalizowanej kamienicy przy ul. Foksal w Warszawie.

Rekordy padają także na rynku gruntów. Według danych firmy doradczej CBRE teren przy ul. Chełmskiej w Warszawie został sprzedany za ok. 250 mln zł. Ma tam powstać wieloetapowe osiedle.

– Wysokie ceny mieszkań częściowo są wynikiem tego, że ziemia jest droga jak złoto – komentuje Anna Karaś, analityk Cenatorium. – Ale te rekordowe ceny na razie nie odstraszają kupujących. Wszyscy pamiętamy kryzys z lat 2008/2009 i spadek cen. Na razie nie przewidujemy podobnego scenariusza. Wydaje się, że bańki nie ma, a ceny mogą jeszcze bardziej wzrosnąć.

Zdaniem Anny Karaś, apetyt na inwestycje nadal jest duży, a stopy zwrotu zachęcają do lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Można się spodziewać, że 2020 r. przyniesie kolejne rekordy. Polacy zarabiają coraz więcej. Coraz większe jest też zainteresowanie zagranicznych inwestorów polskim rynkiem nieruchomości.

Tani pieniądz plus rosnąca inflacja

– Koniunktura na rynku mieszkań nie może trwać w nieskończoność – twierdzi Jacek Kamiński, dyrektor w dziale wycen firmy doradczej JLL. – Kluczowym czynnikiem jest wciąż niski koszt pieniądza, współwystępujący z rosnącym poziomem inflacji. Dostępny pieniądz oznacza relatywną łatwość finansowania zarówno inwestycji, jak i zakupu pojedynczych mieszkań. Duża siła nabywcza jest wsparciem dla wzrostu cen.

Dyrektor z JLL podkreśla, że wiele mieszkań w największych miastach kupowały osoby indywidualne w celach inwestycyjnych połączonych z ochroną kapitału. Biorąc pod uwagę, że inflacja może przekroczyć 3,5 proc., a nominalne oprocentowanie lokat jest bliskie zera, w tym roku taka motywacja może być nawet większa.

– Dzięki korzystnej sytuacji na rynku pracy i napływowi emigrantów ekonomicznych ze Wschodu, rozkwit przeżywa rynek najmu w dużych miastach – ocenia Jacek Kamiński. – Mimo wysokich cen zakupy inwestycyjne nadal mają uzasadnienie. Widzą to także inwestorzy instytucjonalni, szczególnie fundusze zagraniczne, które w Polsce osiągają dużo większe zyski niż w Europie Zachodniej.

Mieszkania w naszym kraju są już rekordowo drogie. – Gdy zestawimy cenę metra kwadratowego lokalu w szczycie hossy 2007/2008 z cenami z końca ubiegłego roku, stwierdzimy, że w Gdańsku rekord został pobity o 1,6 proc., w Krakowie o 5,7 proc., w Łodzi o 12,3 proc., a we Wrocławiu aż o 27,8 proc. – podaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Warszawie do cenowych szczytów sprzed 11–12 lat zabrakło 1,1 proc., a Poznaniowi – 2,7 proc. Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego najdalej w połowie roku rynek powinien się ustabilizować, a deweloperzy zaczną ogłaszać promocje.

Zwrot w kierunku najmu

Joanna Lebiedź, właścicielka warszawskiej agencji Lebiedź Nieruchomości, także uważa, że w tym roku raczej nie dojdzie do spektakularnych zwyżek cen. Natomiast nowe, bardzo ciekawe oblicze polskiego rynku nieruchomości może się ujawnić w kolejnych latach, wraz z wchodzeniem na rynek młodszych pokoleń. Widocznym trendem jest niechęć młodego pokolenia do zakupu nieruchomości, zaciągania kredytu i zwrot w kierunku najmu.

W ocenie Łukasza Wydrowskiego, właściciela trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, hossa na rynku mieszkań będzie powoli wygasać, a ceny będą wolniej rosnąć.

– Sporo inwestorów przeniesie kapitał na rynek gruntów, projektów deweloperskich lub biur – przewiduje Łukasz Wydrowski. – Fundamenty obecnej sytuacji rynkowej są jednak silne, a popyt wciąż wysoki, co nie zwiastuje rychłego kryzysu. Rynek wejdzie w etap szukania złotego środka między oczekiwaniami sprzedających, możliwościami kupujących a bezpieczeństwem kapitału udostępnianego przez banki.

Wielu klientów przenosi się już na rynek wtórny. – Jego atutem jest różnorodność, duża rozpiętość cen, a przede wszystkim dostępność mieszkań od ręki, czego dziś nie może zagwarantować rynek deweloperski – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.

Jak dodaje, dobre nastroje na rynku pracy przekładają się na chęć przeprowadzki do większych mieszkań. Wysokie ceny mogą spowodować wzrost zainteresowania, np. segmentami pod miastem, które można kupić taniej niż trzypokojowe mieszkanie w granicach dużych aglomeracji.

Pożądane grunty

Coraz droższa jest ziemia. Paweł Nowak, zastępca dyrektora działu gruntów inwestycyjnych i inwestycji alternatywnych w firmie doradczej CBRE, ocenia, że oczekiwania właścicieli gruntów stawiają pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji mieszkaniowych lub biurowych.

– Wyścig o tereny wygrywają te podmioty, które są w stanie zaryzykować, mając nadzieję na dalszy wzrost na rynku, potrafią przygotować projekt zoptymalizowany pod względem kosztów czy intensywności zabudowy lub dobrać taki miks funkcji, który zapewni największy przychód z inwestycji – mówi Paweł Nowak.

Wędrówki firm

Na rynku komercyjnym ten rok upłynie pod znakiem przeprowadzek do nowych biurowców. Deweloperzy oddadzą w Polsce ok. 858 tys. mkw. powierzchni. Przeprowadzka do warszawskiej Mennicy Legacy Tower czeka np. pracowników mBanku.

W naszym kraju jest już ponad 10,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni (dane Savillsa za trzeci kwartał 2019 r.), z czego w Warszawie niemal 5,6 mln mkw. W tym roku na stołeczny rynek trafi 411,4 tys. mkw. biur. Kraków dysponuje już ponad 1,3 mln mkw. biur, a oddanych ma być 152,6 tys. mkw. Wrocław oferuje ponad 1,1 mln mkw., a w 2020 r. przybędzie kolejne 49 tys. mkw.

Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie doradczej Cresa Polska, przekonuje, że rynek nieruchomości komercyjnych jest w bardzo dobrym stanie. Świadczy o tym duże zainteresowanie międzynarodowych funduszy inwestycyjnych. W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. fundusze te zainwestowały w Polsce 4,4 mld euro, więcej niż połowę tej kwoty wydając na rynku biurowym. Drugie miejsce pod tym względem zajął rynek handlowy (892 mln euro), a trzecie – magazynowy (517 mln euro).

– Rośnie też zainteresowanie inwestorów rynkiem hotelowym, który w pierwszych trzech kwartałach osiągnął wartość 191 mln euro. To ponad 60-proc. wzrost w stosunku do całego 2018 r. – podkreśla ekspert Cresy. – Polska gospodarka jest postrzegana jako stabilna i dojrzała, dlatego duże międzynarodowe fundusze chcą nadal dokonywać zakupów. Może się to przełożyć na lekko spadkowy trend, jeśli chodzi o stopy kapitalizacji, szczególnie w przypadku topowych obiektów w dużych miastach. Nieruchomości pozostaną jednak jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania kapitału.

Piotr Kaszyński zwraca też uwagę na elastyczne biura. Pojawią się takie w Warsaw Hub, Central Point, kompleksie Monopol czy Fabryce Norblina. Na razie nie wiadomo, jak klienci zareagują na tak duży przyrost elastycznych powierzchni oraz jaka jest granica ich udziału w całym rynku biurowym.

– Przyglądam się rozwojowi tego trendu na Zachodzie – mówi Piotr Kaszyński. – Uważam, że tzw. coworki są bardzo potrzebne, ale nie zdominują rynku. Pod względem udziału powierzchni elastycznych w rynku przoduje Londyn i Amsterdam; tam zajmuje ona ponad 5 proc. W Warszawie jest to ok. 2 proc., co daje nam czwarte miejsce w coworkingowym rankingu w Europie. ¶

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Spodziewam się kolejnego dobrego roku na rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania może jednak trochę zmaleć ze względu na wzrost inflacji, spowolnienie wzrostu płac i dynamiki wzrostu gospodarczego. Są więc szanse na wyhamowanie podwyżek cen mieszkań. Nadzieja na to wiąże się też z pomysłami na rozkręcenie programu Mieszkanie+, do którego mogą być zaproszeni deweloperzy. Mogłoby to spowodować uwolnienie dodatkowej podaży gruntów, a właśnie ich niedostateczna ilość jest jedną z przyczyn rosnących cen. Z uwagą należy też śledzić skalę akcji kredytowej. Do banków udaje się wielu potencjalnych nabywców mieszkań. Banki, choć stawiają kredytobiorcom wyższe wymagania, mogą więc śrubować wyniki dotyczące udzielanych kredytów hipotecznych. Spodziewam się, że w obliczu wolniej rozwijającej się gospodarki banki chętniej ograniczą udzielanie bardziej ryzykownych kredytów konsumpcyjnych niż hipotecznych. W sektorze bankowym może jednak dojść do problemów na tle niedostatecznej wielkości kapitałów. Mimo zeszłorocznego wzrostu cen mieszkań spodziewam się, że popyt inwestycyjny nadal będzie wysoki. Z powodu inflacji – przynajmniej w pierwszym kwartale będzie wynosiła nawet 4–5 proc. – i niskiego oprocentowania lokat kapitał trzymany w banku będzie, co najmniej przejściowo, tracił siłę nabywczą nawet cztery–pięć razy szybciej, niż banki będą naliczać odsetki. To spowoduje jeszcze większą determinację w szukaniu alternatywnych form lokowania kapitału.

Inwestorzy nadal aktywni

Prognozy dla rynku nieruchomości są dobre. Inwestorzy wciąż chcą kupować mieszkania, choć rentowność najmu spada. Dziś w tym biznesie można zarobić 3–5 proc. w skali roku, co jest kuszącą alternatywą dla nisko oprocentowanych lokat bankowych. Część inwestorów przenosi się jednak z rynku najmu na rynek deweloperski, zakładając spółki budujące małe domy. Narzekać nie mogą deweloperzy. Budują dużo, wyprzedając najlepsze inwestycje na etapie dziury w ziemi. Boom powoli się jednak kończy. Wielki krach zdaniem ekspertów jest wykluczony, choć możliwe są niewielkie korekty.