z Leszkiem Michniakiem, prezesem Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości rozmawia Halina Kochalska
Jak interpretować fakt, że na jednego potencjalnego klienta przypada obecnie ponad 10 ofert sprzedaży? Czy na rynku nieruchomości doszło do zapaści?Nie nazwałbym tego zapaścią, choć tak mogą to przedstawiać handlujący nieruchomościami. Jest to normalne zjawisko, wreszcie klient ma coś do powiedzenia, a na rynku pierwotnym może kupować mieszkanie, które wcześniej obejrzy. Choć jednocześnie trzeba przyznać, że w Europie Zachodniej norma to przeciętnie 6 ofert na jednego zainteresowanego. Myślę, że na koniec roku dojdziemy u nas do średniej na poziomie 7 ofert na jednego klienta. Obecna nadpodaż jest efektem dwóch czynników.Jeszcze niedawno to popyt dominował nad podażą. Pojawiło się więc wielu developerów, bo sprzedaż mieszkań była świetnym interesem. W dobrym okresie osiągali oni rentowność netto w granicach 10?15%. Developerzy rozkręcili machiny. Przybyło lokali, ale ubyło kupujących. Osoby, które miały skorzystać z ulgi budowlanej, już to zrobiły, a inwestujący pod wynajem od tego roku nie mają ulg. Na rynku jest mało pieniędzy. Wysokie oprocentowanie nie zachęca do zaciągania kredytów.Panująca sytuacja jest jednak korzystna dla klientów. Konkurencja oferujących mieszkania sprawiła, że z roku na rok wykonywane są one coraz lepiej. Developerzy starają się też sprzedawać lokale na wiele urozmaiconych sposobów, m.in. biorą już na siebie finansowanie i sprzedają na raty.Czy ceny będą nadal spadać?Obniżkę cen na rynku pierwotnym szacuję do końca roku jeszcze na 15% (w I kwartale spadek wyniósł 2,8%). Na rynku wtórnym metr kwadratowy mieszkania stanieje o tyle samo, ale już w I kwartale ceny obniżyły się o blisko 10%. Właściciele używanych mieszkań zaczynają sobie zdawać sprawę, że nie wygrają z rynkiem pierwotnym.Czy to oznacza, że na rynku nieruchomości można stracić?Nie. Jeśli podejmuje się dobre decyzje, straty nie wchodzą w grę. Wciąż nie tracą też developerzy. Ich rentowność nie jest już wprawdzie taka, jak przed laty, ale osiągają do 10%, co nadal jest niezłym wynikiem. A konkurencja jest już silna. Wystarczy podać, że w II połowie 2000 r. oddano do użytku ponad 70 tys. mieszkań, co jest największą liczbą od 7 lat.Zdecydowałby się Pan obecnie na zakup mieszkania? Weźmy pod uwagę dwie sytuacje: do zamieszkania dla siebie i jako lokatę kapitału.Kupiłbym w obu przypadkach, i to jak najszybciej. W pierwszym, bo szkoda życia, by zwlekać z posiadaniem własnego lokum, a w drugim, bo wahania cen i spadki można sobie zrekompensować wpływami z wynajmowania. Ceny 1 mkw. mieszkań uważam obecnie za superatrakcyjne.Ważne jest jednak, by z myślą o lokacie kapitału kupować mieszkania małe, najwyżej 1?2 pokojowe, i to w bardzo dobrych lokalizacjach. Na inwestycjach w 3?4 pokojowe można już stracić.Czy jest obecnie jakiś bodziec, który może sprawić, że na rynku nieruchomości nastąpi ożywienie i ceny pójdą w górę?Jedynym symptomem, który może zmienić sytuację, jest znaczące obniżenie stóp procentowych ? o 3?4 pkt. proc. Zachęci to do zaciągania kredytów. Należę do grona zwolenników istotnego obniżenia stóp, wierzę, że wzmożona akcja kredytowa przełoży się na większe starania ludzi na zapewnienie sobie odpowiednich zarobków, a tym samym wzrost gospodarczy.Nie liczyłbym natomiast, że ożywienia dokona groźba likwidacji ulgi budowlanej. Osoby, które miały z niej skorzystać, już to zrobiły.Jak Pana zdaniem na rynek nieruchomości wpłynie wykupienie przez lokatorów mieszkań lokatorskich za 5?6% ich wartości? Czy nie wygeneruje to dodatkowej podaży mieszkań używanych?Nie sądzę. Co najwyżej zwiększy się liczba transakcji, i to wyłącznie na rynku wtórnym, ponieważ część nowych właścicieli będzie chciała sprzedać mieszkanie większe z myślą o zakupie mniejszego. Na taki krok zapewne będą decydować się głównie osoby starsze, których nie stać na utrzymanie dużych mieszkań.A jak przedstawia się sytuacja na stosunkowo nowym w naszych warunkach rynku apartamentów?W Warszawie popyt jest już nasycony, natomiast w pozostałych miastach powyżej 0,5 mln mieszkańców handel apartamentami dopiero przybiera na sile. Poza stolicą rynek ten zaczął się rozwijać zaledwie 2?3 lata temu.Co w ogóle należy rozumieć pod pojęciem apartament? Co powinna brać pod uwagę osoba, która chce zainwestować środki właśnie w tego typu lokal? Można odnieść wrażenie, że inwestorzy nadużywają tego określenia.Głównym atutem apartamentów jest bardzo dobra lokalizacja, wykonanie budynku i wykończenia z bardzo dobrych materiałów. W apartamencie jeden pokój nie może mieć mniej niż 14 m2, powierzchnia pokoju dziennego, tzw. studio, to od 40 do 80 m2. Poza tym zapewniona powinna być ochrona, monitoring terenu i parking, koniecznie w podziemiu. Wskazana jest też obecność podstawowych usług w obrębie budynku, jak: prasowalni, pralni, klubu rekreacyjnego. Winda powinna się znajdować już w budynku trzykondygnacyjnym.Inwestorzy jednak często używają tego określenia na wyrost, chcąc podnieść rangę inwestycji i zachęcić klientów.Dziękuję za rozmowę.
