Dobry czas na zmianę siedziby

Cenowy dołek na rynku warszawskich powierzchni biurowych sprawia, że obecnie jest to dla firm najlepszy moment na zmianę siedziby lub korzystną renegocjację umowy najmu. Koszt wynajmu 1 m2 powierzchni biurowej w centrum miasta, o najlepszym standardzie, spadł w ostatnich dwóch latach o ok. 6 USD. Obecnie jest to przeciętnie 28 USD. ? Taniej już nie będzie ? mówią w agencjach.

? Obecnie jest bardzo dobry moment na renegocjację umów najmu ? uważają jednogłośnie pracownicy agencji nieruchomości. Spadające ceny, możliwość przeniesienia się do budynków o lepszym standardzie i po niższych cenach to niezła karta przetargowa. ? Zazwyczaj umowy najmu trwają 3 lata bądź 5 do 7 lat. Z naszych obserwacji wynika, że wiele z nich dobiegnie końca wkrótce lub w najbliższych dwóch latach ? mówi Elwira Zielska z Jones Lang LaSalle.

? A najlepszym terminem na renegocjacje jest 1,5 do 1 roku przed zakończeniem umowy, jednakże elementem koniecznym do przystąpienia do renegocjacji jest chęć przedłużenia umowy ? dodaje Magdalena Góral z Healey&Baker. Jeśli wynajmujący jest przekonany, że budynek i panujące w nim warunki odpowiadają mu, powinien zwrócić się do właściciela o odnowienie umowy, ale na korzystniejszych dla siebie zasadach. Przeważnie jest to obniżenie ceny, ale mogą być również renegocjowane inne elementy umowy. Do negocjacji dobrze jest zatrudnić pośrednika z doświadczonej agencji. ? Ustrzega to przed możliwością popełnienia błędu. Najemcy często nie mają świadomości co do warunków panujących na rynku i jego perspektyw. Dodatkowo, co ważne, agencje, jak i negocjatorzy wiedzą, na jakie ustępstwa są skłonni pójść właściciele ? zaznacza Magdalena Góral.

Na razie nie widać na rynku, by wiele firm decydowało się na zmianę siedziby. Choć od końca zeszłego roku wzrosło zainteresowanie nowymi lokalizacjami i agencje spodziewają się, że do licznych zmian dojdzie w ciągu najbliższych dwóch lat. Zdaniem Magdaleny Góral, do poszukiwań nowych pomieszczeń firmy zabierają się coraz rozsądniej. Poszukiwania dużej powierzchni zaczynają z rocznym wyprzedzeniem, a jest to optymalny czas na dobre przygotowanie się i rozważenie możliwych opcji.

Sytuacja na rynku powierzchni biurowych zmieniła się w Polsce diametralnie. Na początku lat 90. nieliczni, którzy mieli do zaoferowania biura o o wysokim standardzie w centrum stolicy, za wynajem 1 m2 żądali 55 USD. Obecne ceny są więc prawie o połowę niższe, a wskaźnik nie wynajętych powierzchni biurowych w centrum Warszawy wynosi prawie 18%, poza centrum blisko 12%. Bez wahania można stwierdzić, że mamy obecnie do czynienia z rynkiem klienta.

? Podobnie przedstawia się obecnie sytuacja na innych niedojrzałych jeszcze rynkach nieruchomości ? w Pradze czy Budapeszcie. Generalnie, rynek nieruchomości ma swój stały cykl, ale jego długość w Polsce trudno na razie określić ? mówi Elwira Zielska.

Z rynkiem najemcy mamy do czynienia wówczas, gdy przeciętny poziom nie wykorzystanych powierzchni biurowych utrzymuje się powyżej 10%. Rynek ustabilizowany jest wówczas, gdy pustostanów jest ok. 10%, przy poziomie poniżej 10% warunki dyktują developerzy. Na rynkach rozwiniętych wskaźnik nie wynajętej powierzchni w zdecydowanej większości kształtuje się poniżej 10%. W Madrycie, Paryżu, Londynie czy Wiedniu najemców nie ma mniej niż 5% powierzchni biurowej.

W Polsce rynek powierzchni biurowych działał pod dyktando właścicieli do końca 1998 r., do momentu kiedy nie zakończyły się liczne rozpoczęte wcześniej inwestycje. W biurowcach oddanych w dwóch minionych latach znalazło się ponad 750 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W 2000 r. w centrum Warszawy oddano m.in. Centrum Giełdowe, PZU Tower, Citigate, biurowiec Warty, Warsaw Trade Tower (d. Daewoo) i Roma Office Centre. Łącznie, w centrum miasta oddano w minionym roku 218 tys. m2 powierzchni biurowej.

? Prognozuje się, że w tym roku podaż ta znacznie zmaleje ? mówi Anna Jaworska z Healey&Baker. Agencja ta przewiduje oddanie 100 tys. m2, z czego połowa ma przypaść inwestorom na użytek własny. ? Wyraźnie widać, że chętnych do budowania biurowców w centrum już ubywa, większy ruch zaczyna się natomiast poza centrum i w związku z tym tam wkrótce może dojść do zauważalnej nadpodaży. W efekcie z czasem można się tam również spodziewać spadku średnich stawek czynszu ? uważa Elwira Zielska.

Na razie do poziomu warszawskiego rynku powierzchni biurowych daleko innym miastom. Tam rynek ten zaczął się rozwijać w połowie lat. 90., około 5 lat później niż w stolicy.