Coraz większa rola banków

Rozwój bankowości hipotecznej w Polsce w głównej mierze zależy od niskiego i stabilnego poziomu inflacji, stabilnego kursu walutowego, stałego wzrostu oszczędności oraz dochodów ludności ? wynika z analiz Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego. Mimo nie sprzyjających warunków, powoli wzrasta jednak wartość inwestycji mieszkaniowych finansowanych kredytami.

Według Magdaleny Mikołajczyk z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, w ciągu dwóch ostatnich lat udział inwestycji mieszkaniowych finansowanych przez banki wzrósł do 16% z 9%. Nadal jednak na zakup mieszkania lub domu w zdecydowanej części przeznaczane są środki własne.

W zeszłym roku nakłady na ten cel osiągnęły poziom około 19,2 mld zł. W 1998 roku banki sfinansowały inwestycje mieszkaniowe o wartości 12 mld zł. W tym czasie udział środków własnych spadł do 68%. Przed dwoma laty wynosił on 70%.

Na razie w większości środki pozyskiwane od banków są przeznaczane na remonty i rozbudowy mieszkań. W sumie na te cele przeznacza się około 66% wszystkich kredytów. Jedynie około 22% środków przeznacza się na zakup i budowę mieszkań.

Rynek kredytów hipotecznych jest bardzo atrakcyjny dla sektora bankowego. Szacuje się, że obecnie w Polsce potrzeby mieszkaniowe ludności sięgają około 200 mld zł. Kredyty mieszkaniowe oferuje około 35 banków. Dodatkowo na rynku działają już trzy wyspecjalizowane banki hipoteczne ? Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny, HypoVereinsbank oraz Śląski Bank Hipoteczny.

Rozwój rynku długoterminowych kredytów hipotecznych jest jednak w głównej mierze uzależniony od czynników makroekonomicznych, w tym stabilnego rozwoju gospodarki. Obecna sytuacja w Polsce, a szczególnie wysokie bezrobocie, temu nie sprzyja.

To powoduje, że pomimo wzrostu udział banków w finansowaniu inwestycji budowlanych jest nadal bardzo niski w porównaniu z krajami Zachodniej Europy. W Polsce udział kredytów mieszkaniowych w PKB w 2000 roku wyniósł około 2%. Tymczasem średnia europejska to 40%. Najwyższy udział zadłużenia hipotecznego notuje się w Danii, gdzie przekracza on poziom 70%.

Kluczem niskie

stopy procentowe

Zdaniem Andrzeja Raczko, tworzącego bankowość hipoteczną w PKO BP, udział kredytów hipotecznych w PKB jest ściśle związany z wysokością stóp procentowych. Im niższy poziom stóp, tym wyższy udział kredytów w PKB. Według niego, korzyści osiągane z długiego terminu kredytu hipotecznego osiąga się dopiero wówczas, gdy poziom stóp jest względnie niski.

Jedynie w tym przypadku jest to opłacalne dla kredytobiorcy. Przy wysokim oprocentowaniu wydłużenie kredytu nie przynosi istotnego spadku wartości raty.

W opinii większości specjalistów, szybkiego rozwoju akcji kredytowej będziemy mogli spodziewać się dopiero wtedy, gdy oprocentowanie złotowego kredytu hipotecznego spadnie do 12% w skali roku.

Obecna sytuacja sprawia, że dużym zainteresowaniem klientów cieszą się kredyty w walutach obcych. Zwykle są one wypłacane i następnie spłacane w złotych. Można je traktować jako złotowe kredyty indeksowane kursem walutowym. Dla klienta zagrożeniem przy kredycie walutowym jest ryzyko kursowe. Jednak duża różnica w oprocentowaniu w znacznym stopniu równoważy ten czynnik. Roczna nominalna stopa oprocentowania tych kredytów wynosi bowiem poniżej 10%.

Według Andrzeja Raczko, wysokość raty kredytu walutowego stanowi około 50% raty kredytu złotowego. Aby spowodować znaczny wzrost raty, złoty musiałby ulec dewaluacji o 80%. Wtedy zarówno w przypadku kredytu walutowego, jak i złotowego ulegnie ona zrównaniu.

Niskie oprocentowanie kredytów walutowych spowodowało, że przeważają one w portfelach banków. Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny podał, że na koniec sierpnia tego roku kredyty w walutach stanowiły w nim około 98% portfela.

Niewystarczające

dochody

Według specjalistów, głównym czynnikiem blokującym rozwój kredytów hipotecznych jest zdolność klienta do spłaty kredytu. Banki przy ich udzielaniu patrzą głównie na dochody. Te z kolei są bardzo niskie w stosunku do cen funkcjonujących na rynku nieruchomości.

Obecnie średni miesięczny dochód w Polsce starcza na zakup około 0,6 m2 mieszkania. W krajach rozwiniętych pozwala on sfinansować zakup 2?3 m2, w niektórych sięga 4 m2.

Sytuacja ta powoduje, że bank, choćby chciał udzielać więcej kredytów, nie ma na nie realnego popytu, ponieważ liczba osób, które stać na kupno mieszkania, jest ograniczona. Z danych z I połowy tego roku wynika, że trzeba legitymować się miesięcznymi dochodami w wysokości co najmniej 2,5 tys. zł brutto, aby uzyskać kredyt w wysokości 75 tys. zł na okres 20 lat.

Poza tym niski poziom oszczędności gospodarstw domowych pośrednio może wpływać na wysokość ceny kredytu. Dzięki depozytom banki taniej niż w przypadku rynku międzybankowego mogą refinansować swoją akcję kredytową.

Powolne sądy

Specjaliści zwracają uwagę, że znacznym utrudnieniem przy udzielaniu kredytów hipotecznych jest zbyt długi okres oczekiwania na ustanowienie hipoteki przez sąd. Stanowi ona bowiem podstawowe zabezpieczenie dla banku.

Obecnie w Polsce istnieje 13,9 mln ksiąg wieczystych. W zeszłym roku liczba wniosków o wpis, które wpłynęły do sądów, osiągnęła poziom 2,1 mln. Mimo że w ostatnich latach zmniejsza się okres oczekiwania, nadal jest on długi. W ub.r. wynosił ponad trzy miesiące. W 1996 roku było to ponad 6,5 miesiąca. Istnieją jednak miasta, w których na wpis trzeba czekać znacznie dłużej. W Warszawie okres ten wynosi 8,1 miesiąca, w Szczecinie ? 8,9 miesiąca. W okręgu warszawskim sprawy zalegające ponad 12 miesięcy stanowią 39,4% wszystkich rozpatrywanych spraw, a w szczecińskim ? 48%. Najkrócej czeka się w okręgu łomżyńskim, toruńskim i zamojskim ? poniżej jednego miesiąca.

Długie oczekiwanie na dokonanie wpisu lub też założenie księgi wieczystej powodowałoby, że klient nie mógłby otrzymać kredytu. Bankom przyszły z pomocą firmy ubezpieczeniowe. Ubezpieczają one kredyt w okresie przejściowym. Trwa to od momentu udzielenia kredytu do uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Koszt ubezpieczenia zależy od firmy, jednak duża konkurencja sprawiła, że oferty cenowe wyrównały się i w większości firm są porównywalne. Przeciętnie jest to wydatek w granicach 1% kwoty kredytu rocznie. Ubezpieczenie jest zwykle płatne w miesięcznych ratach, tak aby klient nie ponosił dodatkowych kosztów w momencie, gdy wpis do hipoteki nastąpi przed końcem czasu trwania ubezpieczenia.

Informacje do artykułu zostały zaczerpnięte z publikacji ?Finansowanie inwestycji mieszkaniowych przez system bankowy w Polsce? wydanej przez Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego.