Narzędzie inwestycji w nieruchomości

Mija ponad rok od wejścia w życie nowelizacji ustawy o funduszach inwestycyjnych (UFI). Upatrywano w niej szansy na rozwój rynku, szczególnie - specjalistycznych funduszy inwestycyjnych zamkniętych (SFIZ) - podmiotów bardzo podobnych do typowych venture capital, umożliwiających również finansowanie wybranych sektorów budownictwa.

Trochę dziwi fakt, że w noweli UFI spora część regulacji dla podmiotów venture capital równocześnie definiuje działalność funduszy nieruchomościowych, mimo że można dostrzec zasadnicze różnice w ich funkcjonowaniu.

Branża budowlana w Polsce znajduje się obecnie w fazie recesji. Nakłady na budownictwo spadły o 46%, a trend w produkcji budowlano-montażowej jest zniżkowy. Recesja niesie duże ryzyko operacyjne prowadzenia projektów budowlanych dla inwestorów obecnych na rynku, daje jednakże możliwość osiągania dużych zwrotów z inwestycji.

Po okresie boomu deweloperskiego, podczas którego osiągane stopy zwrotu wynosiły około 20% i więcej na projekcie budowlanym, w 2002 roku stopa zwrotu raczej nie przekracza 14%. Należy oczekiwać stabilizacji cen przynajmniej do momentu pełnego otwarcia możliwości nabywania nieruchomości przez nierezydentów i tym samym obniżenia poziomu stóp zwrotu. Rynek staje się coraz bardziej przewidywalny, a to stwarza możliwość stosowania narzędzi portfelowych do kontroli i ograniczania ryzyka inwestycyjnego, co pozwala na angażowanie kapitału inwestycyjnego (nie spekulacyjnego). Można zatem próbować postawić tezę o istnieniu warunków do funkcjonowania funduszy nieruchomościowych.

Finansowanie nieruchomości jest bardzo popularną alternatywą dla inwestycji określanych ogólnie mianem bezpiecznych - w aktywa wierzycielskie. Poziom ryzyka inwestycyjnego porównywalny jest z lokatami w papiery skarbowe krajów emerging markets czy też tzw. funduszy high yield. Instytucje zbiorowego inwestowania w nieruchomości dostarczają instrumentów o niskiej zmienności cen i porównywalnej do akcji stopie zwrotu przy znacznie niższym ryzyku inwestycyjnym.

Perspektywa obniżania podstawowych stóp procentowych NBP w najbliższym okresie, a także niedorozwój rynku papierów komercyjnych stwarzają dogodną okazję dla inwestycji nieruchomościowych. Świadczy o tym statystyka osiąganych stóp zwrotu wybranych dwóch segmentów amerykańskich funduszy nieruchomościowych - REITs (Real Estate Investment Trusts) oraz CREFs (Commingled Real Estate Funds) w porównaniu z inwestycjami w papiery dłużne i udziałowe.

Warto zastanowić się zatem, co może przyczynić się do sukcesu funduszy nieruchomościowych w Polsce. Doświadczenie niedawnej subskrypcji jednego z funduszy wskazuje na konieczność stosowania jasnej i przejrzystej komunikacji (w trakcie oferowania oraz przed) co do celu powołania takiego podmiotu. Ze względu na wdrożenie mechanizmów kontroli ryzyka inwestycyjnego zarządzający powinien skoncentrować się na wybranym sektorze, mając przy tym bardzo jasną strategię inwestycyjną. Celowe wydaje się również pokazanie pierwszych przykładowych celów inwestycyjnych w postaci rozpoczętej inwestycji budowlanej. Przykładowo, przy wyborze powierzchni biurowej mogą to być listy intencyjne zakupu odpowiedniej wielkości budynków biurowych z wynajętymi powierzchniami, przy czym oprócz klasy powierzchni biurowej ważna jest też klasa najemcy, z nią wiąże się odpowiednie ryzyko operacyjne.

Co więcej, wydaje się konieczne przeprowadzenie fazy preliminary placement i zebranie w jej trakcie około 50-70% pożądanego kapitału. Zarządzający musi dokładnie określić zapotrzebowanie kapitałowe, sposób zagospodarowania i okres, na jaki są mu potrzebne środki. Bez zagwarantowania zebrania minimalnej kwoty zapisów jeszcze przed rozpoczęciem zapisów szanse uruchomienia funduszu są nikłe.

Ogólnoświatowy rynek funduszy nieruchomościowych jest rozwinięty. Zagraniczni inwestorzy są u nas obecni od początku rozwoju wolnego rynku budowlanego, kontrolując między innymi większość powierzchni biurowych w Warszawie. Posiadają więc wiedzę i umiejętność oceny nowego przedsięwzięcia. Należy zatem w sposób precyzyjny określić, kto za co odpowiada i jak ma wykonywać swoje obowiązki. Dużym problemem jest uzyskanie know-how.Istotne jest jasne określenie, czym fundusz będzie się zajmował. Czy będzie dążył do uzyskiwania dochodów rentierskich, np. z wynajmu powierzchni, czy raczej postanowi budować i sprzedawać (np. model BOT).

Prowadzenie SFIZ wymaga know-how i doświadczenia dwóch branż - deweloperskiej i funduszy inwestycyjnych. Dla celów subskrypcji i przy doborze segmentu klientów ważna jest umiejętność właściwego określenia grupy docelowej. Produkty alternatywne, dające potencjał uzyskiwania wyższych zwrotów z inwestycji przy podwyższonym poziomie ryzyka, dobrze sprzedaje się w segmencie klientów bankowych określanych mianem VIP.

Konwersja z depozytów sektora niebankowego do funduszy inwestycyjnych jest raczej nieunikniona, o ile sektor funduszy inwestycyjnych zaproponuje atrakcyjną ofertę. Jednym z ważniejszych problemów jest dystrybucja. Fundusze nieruchomościowe powinny dobrze sprzedawać się poprzez banki z rozległą siecią placówek.

Sceptycyzm, jaki towarzyszy uruchomieniu funduszy nieruchomościowych w Polsce zniechęca wielu do organizacji tego rynku i lokowania aktywów na nim. Nie bez znaczenia jest porażka prekursora, która może wpłynąć na ogólne postrzeganie ryzyka inwestycyjnego jako bardzo dużego oraz konieczność dostosowania odpowiednich regulacji prawnych, szczególnie dotyczących otwartych funduszy emerytalnych. Po kilku latach funkcjonowania OFE są największym inwestorem instytucjonalnym, a ze względu na ich rosnące zapotrzebowanie inwestycyjne rozwój nowego segmentu jest dla nich ciekawym wyzwaniem.