Deweloperzy oczekują na wieloletnie kredyty

Rozmowa z Krzysztofem Czerkasem, dyrektorem Departamentu Kredytów Komercyjnych RHEINHYP-BRE Banku Hipotecznego SA

Czym zajmuje się Departament Kredytów Komercyjnych?

Departament zajmuje się finansowaniem nieruchomości uznawanych za komercyjne, przez które rozumie się biurowce różnego typu - Klasy A,B, centra handlowe, powierzchnie magazynowe, obiekty hotelowe, sportowe, centra rozrywki, takie jak kręgielnie, parki wodne, a także osiedla domów jedno- i wielorodzinnych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem.

Jak odbywa się wstępna ocena nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania?

Dobór nieruchomości do sfinansowania jest związany ze spełnieniem kilku kryteriów. Pierwszym z nich jest lokalizacja nieruchomości, drugim - stan jej komercjalizacji, trzecim - historia wcześniejszej współpracy z klientem.

Lokalizacja jest związana z dostępnością komunikacyjną, bliskością innych obiektów, infrastrukturą i otoczeniem (zakłady przemysłowe, skupiska ludności, itp.). Termin komercjalizacja oznacza możliwość (zarabiania pieniędzy) generowania przez nieruchomość środków finansowych, czyli osiągania dochodów z wynajmu lub sprzedaży lokali.

Historia współpracy z klientem to przede wszystkim wspólnie zrealizowane projekty, wywiązywanie się klienta ze zobowiązań wobec banku zaciągniętych w przeszłości. Duże znaczenie mają też dotychczasowe osiągnięcia klienta, czyli lista zrealizowanych projektów.

Co wpływa na tak duże zainteresowanie kredytami RHEINHYP-BRE?

Atrakcyjność naszej oferty wynika ze znajomości potrzeb rynku nieruchomości komercyjnych. Analiza tych potrzeb wskazuje, iż zarówno deweloperzy, jak i firmy działające na tym rynku oczekują kredytów wieloletnich, na atrakcyjnych warunkach finansowych i z harmonogramem spłaty dostosowanym do specyfiki i tempa realizacji projektu (np. możliwa karencja w spłacie kapitału w okresie budowy).

Kredyty dla klientów komercyjnych udzielane są na okres od 2 do 15 lat z przeznaczeniem na zakup, budowę, rozbudowę lub modernizację nieruchomości komercyjnej. Szczególną formę kredytu stanowi refinansowanie gotowej nieruchomości, czyli zwrot kosztów inwestycji. Bank może także zrefinansować kredyt zaciągnięty w innym banku.

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na kredytowanej nieruchomości, stosowane są też inne zabezpieczenia, zależnie od konkretnej sytuacji.

W przypadku większych kwot wskazane jest utworzenie spółki specjalnego przeznaczenia. Spółka celowa ma formułę spółki kapitałowej i zajmuje się zarządem nieruchomości - przedmiotu kredytowania.

Minimalna kwota kredytu wynosi 3 mln zł, lub równowartość w obcej walucie, natomiast maksymalna - 80% wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.

Małym i średnim przedsiębiorstwom udzielamy kredytów od 50 tys. zł.

Kredytobiorca powinien wnieść wkład własny w wysokości minimum 25% całkowitego kosztu inwestycji. Kredyty udzielane są w złotych, euro i dolarach.

Refinansowanie nieruchomości - czy może Pan sprecyzować to pojęcie?

Refinansowanie to udzielanie kredytu z uwzględnieniem aktualnej wartości nieruchomości, liczonej metodą wartości dochodowych. Operacje tego typu najczęściej dotyczą nieruchomości posiadanych na własne potrzeby lub też wynajmowanych zewnętrznym najemcom.

Proces refinansowania realizowany jest w formule "project finance", która może przebiegać w następujących etapach:

- wytypowanie obiektu w odpowiedniej lokalizacji, standardzie technicznym i uregulowanej sytuacji prawnej

- due-diligence nieruchomości

- analiza lokalizacyjna nieruchomości plus badania rynku

- stworzenie spółki celowej o odpowiedniej formie prawnej

- wybór sposobu przetransferowania refinansowanej nieruchomości do spółki celowej oraz uzyskanie zgody odpowiednich władz spółki (walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej w zależności od statutu spółki-matki)- wycena nieruchomości i ustalenie sposobu finansowania, w tym optymalizacja proporcji długu w stosunku do kapitału

- podpisanie umowy kredytowej.

Szerzej refinansowanie nieruchomości było opisywane w jednym z poprzednich numerów Parkietu.

Jakie jest oprocentowanie kredytu?

Kredyt może być oprocentowany według stopy zmiennej lub stałej, ustalanej na okres od 2 do 5 lat. Marża banku jest przedmiotem negocjacji z klientem i ustalana jest indywidualnie po gruntownej ocenie projektu.

Spłaty odsetek i kapitału mogą być dokonywane w okresach miesięcznych lub kwartalnych i oparte na równych lub malejących strumieniach płatności. Innym elementem ceny kredytu są prowizje.

Co jest najważniejsze dla Banku przy podejmowaniu decyzji o finansowaniu nieruchomości?

Decyduje atrakcyjność nieruchomości, czyli spełnienie kryteriów, o których mowa wyżej. Nie mniejsze znaczenie ma kompleksowe przygotowanie dokumentów kredytowych. Preferowany przez nas układ współpracy z klientem polega na wzajemnej wymianie informacji, przedstawieniu oczekiwań banku, w tym także w zakresie dokumentacji, a następnie szybkie podjęcie wstępnej decyzji, czy projekt może zostać sfinansowany przez Bank.

Mogę zapewnić, że do każdej transakcji podchodzimy indywidualnie, uwzględniając specyfikę projektu, a w negocjacjach z klientem zachowujemy elastyczność.

Co Bank ma do zaoferowania firmom deweloperskim?

Deweloperom zajmującym się budownictwem mieszkaniowym oferujemy finansowanie nieruchomości wielorodzinnych w połączeniu z kredytami dla osób prywatnych - końcowych nabywców mieszkań. Udzielenie kredytu związane jest ze spełnieniem takich kryteriów, jak lokalizacja, warunki przedsprzedaży, określony stan zaawansowania projektu, możliwość ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń prawnych.

Możemy też zadeklarować przeprowadzenie szkolenia pracowników firmy w zakresie udzielania kredytów klientom indywidualnym i oceny ich zdolności kredytowej, a także zaoferować współpracę opartą na zasadzie pośrednictwa.

Przypomnę, że kredyty dla osób prywatnych udzielane są w złotych i euro, od kwoty 50 tys. zł na okres do 25 lat. I w tym przypadku, oprócz finansowania zakupu i budowy, oferujemy możliwość refinansowania. Kredyty są atrakcyjnie oprocentowane wg stopy stałej lub zmiennej i mogą być spłacane wg rat równych lub malejących.

Co wpływa na wysoki poziom obsługi i zadowolenie klientów banku?

Fakt, że jesteśmy nowocześnie zarządzanym, średniej wielkości bankiem specjalistycznym o niezbiurokratyzowanej, płaskiej strukturze, pozwala nam szybko podejmować decyzje, działać sprawnie i efektywnie. Staramy się zachować maksimum elastyczności w działaniu i indywidualizm w podejściu do klienta. Chcemy na własnym przykładzie zburzyć stereotyp banku jako instytucji mało dynamicznej, kojarzącej się ze skomplikowanymi procedurami.

Mamy zespół profesjonalistów w dziedzinie finansowania projektów komercyjnych i mieszkaniowych, prawa i wycen nieruchomości, który jest naszym ogromnym kapitałem.

Dla kogo jest przeznaczona oferta Banku?

Myślę, że oferta może być bardzo ciekawa dla firm przechodzących proces restrukturyzacji. Są różne sposoby tworzenia spółek celowych. Utworzenie spółki celowej, sprzedaż jej nieruchomości przez spółkę macierzystą po wartości zbliżonej do rynkowej jest sposobem na pozyskanie środków finansowych, które mogą być dalej wykorzystane. nasz Bank finansuje tego typu nieruchomości, warunkiem jest uniwersalny charakter nieruchomości.

Jaki był miniony rok dla RHEINHYP-BRE?

Ostatni rok niewątpliwie był dla nas bardzo udany. Wartość portfela kredytów dla podmiotów gospodarczych wyniosła na koniec 2001 ponad 500 mln zł.

Bank finansował duże przedsięwzięcia inwestycyjne w nieruchomości biurowe, hotelowe, a także mniejsze projekty, w tym małe i średnie przedsiębiorstwa.

Dokonał kolejnej emisji listów zastawnych, osiągając tym samym ponad 80-proc. udział w tym rynkuJak można skontaktować się z Doradcą Kredytowym?

Prosimy o kontakt osobisty lub telefoniczny z Centralą lub oddziałem w Warszawie, zapraszamy do naszych regionalnych placówek w 16 miastach Polski.

RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny SA to pierwszy w Polsce specjalistyczny bank hipoteczny, od 2 lat aktywnie działający na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego.

W ciągu tego okresu Bank zbudował pokaźny portfel kredytowy, przeprowadził emisje listów zastawnych, rozwinął sieć placówek na terenie całej Polski i wypracował wysoki standard świadczonych usług.

Centrala w Warszawie

- tel. [phone]

lub 579 75 00/01