Są mieszkania, ale nie tanie

Tam gdzie lokalne władze przyczyniły się do budowy mieszkań na wynajem w formule Towarzystw Budownictwa Społecznego lub przygotowują infrastrukturę pod budownictwo mieszkaniowe, zaczyna się ruch w gospodarce i pojawiają się inwestorzy - wynika z kilkuletnich obserwacji Banku Gospodarstwa Krajowego.

Powołanie TBS spełnia oczekiwania pomysłodawców, ponieważ ich działalność wpływa na większą podaż mieszkań, niższe bezrobocie w branży budowlanej oraz ułatwia mobilność społeczną.

Działalność TBS reguluje ustawa z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Są to samodzielne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze, w większości należące do gmin, działające "non profit". Ich zadaniem jest budowa mieszkań na wynajem, o "umiarkowanych" czynszach. Mieszkania należące do TBS są przeznaczone dla rodzin o ograniczonych dochodach, nie posiadających innych mieszkań. Taka formuła działania jest możliwa dzięki kredytom preferencyjnym, z oprocentowaniem równym połowie stopy redyskonta, udzielanym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego.

Struktura finansowania mieszkań jest następująca:

- do 70% wartości inwestycji - preferencyjny kredyt z KFM;

- minimum 30% wartości inwestycji - środki własne TBS (w tym: do 1/3 stanowi kaucja przyszłych najemców, 2/3 TBS musi zgromadzić sam - najczęściej w postaci tzw. partycypacji w kosztach budowy od przyszłych najemców).

Wydatek lokatorów związany z partycypacją w kosztach budowy (ok. 20% kosztów) budzi wątpliwości. To raczej gmina powinna wyłożyć środki na pokrycie tej części kosztów oraz zapewnić tanią działkę. Samorząd dzięki TBS może zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich obywateli. Niektóre TBS starają się same znaleźć część środków własnych wymaganą przepisami, budując mieszkania na sprzedaż.

Czynsze w mieszkaniach TBS są wyższe niż w mieszkaniach komunalnych czy spółdzielczych. Dzieje się tak dlatego, że - poza opłatami związanymi z bieżącym utrzymaniem nieruchomości i funduszem remontowym - lokatorzy muszą jeszcze spłacać kredyt zaciągnięty na budowę mieszkań, w kwocie do 4% rocznie tzw. wartości odtworzeniowej. W mieszkaniach komunalnych stawki na tzw. wartość odtworzeniową sięgają od 1% do 3%.

Mieszkania budowane przez TBS nie są więc przeznaczone dla osób najmniej zarabiających, ale dla średnio i lepiej zarabiających. Minimalny dochód w gospodarstwie jednoosobowym dla ubiegających się o mieszkanie został określony na poziomie 1,3 średniej krajowej. Najniższa stawka czynszu za mieszkanie (50 m2) z zasobów TBS poza Warszawą - jaką znaleźliśmy - wynosi 470 zł miesięcznie. We Francji, skąd przyszedł do nas pomysł powołania TBS, stawka czynszu za identyczne mieszkanie to 2000 FF, podczas gdy płaca minimalna brutto to 6000 FF. Przedstawione liczby świadczą, że formuła TBS funkcjonująca we Francji dotyczy ubogiej części społeczeństwa. Natomiast TBS w Polsce, to oferta dla osób ze średnimi i wyższymi dochodami.