Przyszłość transakcji inwestycyjnych

Rozwój polskiego rynku nieruchomości przyniesie coraz więcej liczbę transakcji inwestycyjnych. Niewielka liczba wysokiej klasy budynków biurowych i handlowych jest do tej pory jedną z barier ograniczających aktywność potencjalnych inwestorów. Ożywienia można się spodziewać również dzięki coraz większemu zainteresowaniu naszym rynkiem nieruchomości zagranicznych funduszy inwestycyjnych.

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym są transakcje inwestycyjne. To transakcje kupna bądź sprzedaży nieruchomości na podstawie dochodu generowanego przez te nieruchomości. Chodzi o nieruchomości wybudowane i wynajęte, gdzie cena ustalana jest w relacji do dochodu z nieruchomości. Nie będą transakcjami inwestycyjnymi: sprzedaż działki budowlanej, sprzedaż projektu budowlanego czy sprzedaż budynku bez najemców.

Czynnikami kluczowymi w transakcji sprzedaży inwestycyjnej nieruchomości są: stopień wynajęcia budynku, poziom dochodu generowanego przez istniejące umowy najmu, jak również analiza jakości i sytuacji finansowej najemców. Lokalizacja i jakość budynku będą mieć istotne znaczenie przede wszystkim ze względu na konieczność wynajęcia obiektu po wygaśnięciu istniejących umów najmu. Oba te czynniki powinny być jednak częściowo odzwierciedlone w poziomie czynszów i stopniu wynajęcia projektu. Potencjalni kupcy będą więc analizować przede wszystkim cash flow, wynikający z zawartych umów najmu, a także możliwości znalezienia nowych najemców.

Ograniczona podaż

W Polsce istnieje stosunkowo niewielka liczba wysokiej klasy budynków biurowych lub handlowych, których właściciele dysponują odpowiednimi umowami najmu, podpisanymi na długi okres. Jest to głównym powodem niewielkiej, jak dotąd, aktywności na rynku inwestycyjnym. Dotychczas w Polsce przeprowadzonych zostało kilkanaście takich transakcji. Pierwszymi był zakup budynku "A" w kompleksie Wiśniowy Business Park przez Commercial Union oraz zakup Atrium Business Centre przez Pricoa Property Investment Fund. Innymi przykładami transakcji tego typu były zakupy: Warsaw Industrial Center przez ProLogis, budynków "C", "D" i "E" w projekcie Wiśniowy Business Park i Diamond Business Park Janki przez fundusz Heitman/GE Capital. Warto wymienić również transakcję nabycia obiektu Wspólna 47/49 od firmy Mahler przez CA Immobilien Anlagen AG oraz zakup Renaissance Tower od Apollo-Rida przez tego samego inwestora.

Przeprowadzone do tej pory transakcje inwestycyjne dotyczyły przede wszystkim budynków biurowych i na nieco mniejszą skalę magazynowych. W segmencie powierzchni handlowych można wymienić, jak dotąd, tylko zakup Centrum Reduta i Centrum Targówek od TK Development przez firmę Foras. Głównym powodem niewielkiej liczby transakcji jest ograniczona liczba centrów handlowych. Sytuacja ta będzie się zmieniać w miarę pojawiania się nowych projektów.

Rosnący popyt

Polski rynek nieruchomości budzi ostatnio duże zainteresowanie ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Jednym z powodów ich wzmożonego zainteresowania rynkami nieruchomości, w tym w Polsce, jest ogromny napływ kapitałów, spowodowany głównie słabymi wynikami światowych giełd. Zniechęceni inwestorzy poszukują potencjalnie mniejszych, ale bardziej stabilnych i pewnych zysków z inwestycji w nieruchomości. Stąd masowy w ostatnim czasie napływ kapitałów przede wszystkim do niemieckich funduszy inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę planowane zniesienie restrykcji prawnych dla niemieckich funduszy otwartych w zakresie możliwości inwestowania środków poza granicami Unii Europejskiej istnieje spora szansa na to, iż duża część tych pieniędzy trafi do Europy środkowowschodniej, w tym do Polski.

Wysokie czynsze

- zaleta czy wada?

W licznych warszawskich biurowcach czy magazynach obecne stawki czynszu negocjowane były kilka lat temu. W związku z tym ich poziom znacznie przewyższa stawki możliwe do osiągnięcia dzisiaj. Czynsz znacznie przekracza obecny poziom rynkowy. Gdy umowy wygasną, przy ich renegocjowaniu mało prawdopodobne będzie utrzymanie obowiązujących taryf.Sytuacja ta nie powinna stanowić problemu dla kupującego czy sprzedającego, pod warunkiem uwzględnienia faktu zawyżonych stawek czynszu w ustalanej pomiędzy stronami cenie sprzedaży. Zastosowanie prostej stopy kapitalizacji do istniejącego dochodu z budynku da wartość przewyższającą obecną wartość rynkową budynku (a więc jest w interesie sprzedającego), natomiast kapitalizowanie dochodu ustalonego na podstawie obecnych stawek rynkowych zaniży wartość budynku (będzie więc korzystne dla kupującego). W efekcie powstaną dwie ceny sprzedaży. Istotnie od siebie różne. Rozwiązanie znajduje się pośrodku. W praktyce stopa kapitalizacji powinna być stosowana do dochodu, obliczonego na podstawie dzisiejszych stawek rynkowych, natomiast dochód z istniejących umów najmu, przekraczający ten poziom, powinien być odzwierciedlony premią do ceny. Premia ta powinna być obliczana poprzez zdyskontowanie nadwyżek ponad stawki rynkowe, wynikających z istniejących umów najmu.

W miarę rozwoju polskiego rynku nieruchomości będzie dochodzić do coraz większej liczby transakcji inwestycyjnych zarówno w sektorze biurowym i magazynowym, jak i handlowym czy hotelowym. Spodziewany jest również gwałtowny wzrost liczby transakcji w krótkim okresie. Główną przyczyną tej zwyżki będzie gwałtowny przypływ kapitałów do funduszy zagranicznych, jak i rosnąca liczba projektów wysokiej jakości na polskim rynku.