Oferta jest bogata, ale trzeba uważać

Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie na bardzo długi okres. Nasza sytuacja może się w tym czasie istotnie zmienić na gorsze, ale i na lepsze. Wszystko to powinniśmy brać pod uwagę podpisując umowę. Nie można przy tym pozwolić sobie nawet na chwilową utratę czujności, bowiem umowa kredytowa, jak każde zobowiązanie, to siedlisko zasadzek, które mogą zaskoczyć w najmniej odpowiednim momencie. Warto więc do transakcji dobrze się przygotować i nie szczędzić czasu na rozmowy z bankami.

Kredyty hipoteczne stają się w Polsce coraz bardziej popularne. Na koniec 2002 r. ich wartość osiągnęła blisko 28 mld zł, czyli ok. 5% PKB. - Należy podkreślić, że w minionym roku wartość kredytów hipotecznych, zaciąganych przez osoby prywatne, wzrosła o 30% i miało to miejsce w okresie stagnacji gospodarczej - podkreśla Magdalena Mikołajczyk z Fundacji Kredytu Hipotecznego. Na tle krajów rozwiniętych nadal jednak wypadamy blado. W stosunku do PKB wartość kredytów mieszkaniowych w krajach Europy Zachodniej to ponad 50%, a udziału kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych w całości zadłużenia ludności wynosi przykładowo: w Hiszpanii 62%, a w Niemczech 78%. U nas jest to poniżej 30%. Mimo ogromnego potencjału, boomu kredytowego nikt jednak na razie nie oczekuje, ale wyniki osiągnięte w pierwszych miesiącach roku pozwalają bankom stwierdzić, że nie będzie na rynku gorzej.

Do zaciągania kredytów mieszkaniowych zachęca głównie spadek stóp procentowych i marż pobieranych przez banki. Nie uwzględniając jeszcze ostatniej obniżki stóp procentowych, która miała miejsce w minionym tygodniu, w złotych można zadłużyć się już przy oprocentowaniu poniżej 6% (mBank) lub ok. 6,5% (m.in. Śląski Bank Hipoteczny, BZ WBK, Fortis Bank).

Możesz już wykupić polisę

na bezrobocie

Nasilająca się konkurencja ma dla klientów bardzo miłe konsekwencje. Banki gotowe są skredytować już nawet całą inwestycję. Zmienia się stosunek do umów o pracę. - Jeszcze rok, pół roku temu problem z kredytem miały osoby prowadzące własną działalność gospodarczą. Wymagano od nich minimum 6-miesięcznego okresu działalności, mimo że w większości przypadków ludzie ci pracowali dla firm, które wcześniej zatrudniały ich na stałą umowę - mówi Grzegorz Mann, dyrektor sprzedaży Expandera. Jak widać z naszej tabeli, zaczęło się również liberalizować podejście do czasowych umów o pracę. Jeszcze niedawno osoby takie nie miały w ogóle po co zaglądać do banku. Ponadto usprawnia się obsługa klienta, maleje liczba wymaganych dokumentów, przy okazji kredytu oferowany jest także pakiet różnego rodzaju ubezpieczeń. I to właśnie coraz atrakcyjniejsze i różnorodne ubezpieczenia to najnowszy trend rozwoju ofert kredytów mieszkaniowych. Od połowy maja np. klienci GE Banku Mieszkaniowego będą mogli wykupić polisę od utraty pracy. Na znalezienie nowego zatrudnienia kredytobiorca będzie miał 12 miesięcy. W Kredyt Banku, np. w ramach kosztu kredytu od dawna już otrzymuje się polisę na życie.

Kredytem hipotecznym

spłać kartę

Zagorzała walka o klienta gotowego wziąć kredyt hipoteczny jest tym bardziej zrozumiała, że koszt sprzedaży złotówki w tym przypadku należy do najniższych. Raz pożyczone pieniądze pracują co najmniej kilkanaście lat i co najważniejsze, są to kredyty bardzo bezpieczne. Problem ze spłatą pojawia się w ok. 5% przypadków, podczas gdy w grupie kredytów konsumpcyjnych złych wierzytelności jest nawet do pięciu razy więcej. Jak to z zadowoleniem podkreślają pracownicy banków, jest to kredyt, który psuje się jako ostatni. Bezpieczeństwo, jakie daje wpis hipoteki banku do księgi wieczystej nieruchomości, spowodowało, że banki wychodzą z coraz szerszą ofertą kredytów hipotecznych. Nie musi to być już wyłącznie zadłużenie związane z nieruchomością. Hipoteczny kredyt można wziąć również na zakup samochodu czy spłatę zadłużenia karty kredytowej. Jego atutem jest długi termin oraz zdecydowanie niższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Kredyty te zwane konsolidacyjnymi wprowadzone niedawno do ofert GE Banku Mieszkaniowego i BPH PBK, cieszą się dużą popularnością. W kwietniu stanowiły one 12% nowych umów GE Banku Mieszkaniowego.Bez kilku wycieczek

do banków nie da rady

Sprawą oczywistą jest, że przed zaciągnięciem kredytu należy zrobić rozeznanie rynku. Umówić się na rozmowy w kilku bankach, a może również z pośrednikiem finansowym i zapoznawać się ze szczegółowymi umowami. Pozwoli to zdobyć pełniejszą wiedzę o tym, która z ofert jest dla nas najbardziej odpowiednia. Przy wyborze banku, z którym chcemy związać się na co najmniej kilkanaście lat, nie można zdawać się tylko i wyłącznie na wysokość deklarowanego oprocentowania kredytu. Tym bardziej, że jak widać w zamieszczonej obok tabeli czy też na ulotkach reklamowych, bardzo często podawane jest minimalne oprocentowanie. O tym, na jaki poziom marży wyceni nas bank, można się przekonać dopiero w trakcie negocjacji. Poza oprocentowaniem są jeszcze prowizje i opłaty, które także mają istotny wpływ na koszt kredytu. Prowizje od kredytu wahają się od 0 do kilku procent, co przy kwocie 100 tys. zł może oznaczać wyłożenie nawet kilku tys. zł. Nie bez znaczenia może się też okazać długotrwałość procedur. Choć Polacy jako główne kryterium wyboru kredytu podają cenę, w praktyce wielotygodniowe procedury potrafią zniechęcić najbardziej oszczędnych. - Są banki, które potrafią podjąć decyzję o udzieleniu kredytu w ciągu 3-4 dni, podczas gdy innym potrzeba na to 4-5 tygodni i na końcu można się dowiedzieć, że kredytu się nie uzyska - mówi Grzegorz Mann, dyrektor sprzedaży Expandera. Czas na zdobycie kredytów pochłania m.in. zgromadzenie wymaganych dokumentów. Listę oczekiwań można znaleźć na stronach internetowych banków. Są to jednak wymagania w sytuacji uznawanej przez bank za standardową, a gdy ta odbiega od normy, sprawa oczywiście się komplikuje.

Rozmowy w bankach pokażą również, jak oceniają one naszą zdolność kredytową. Różnice mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. By wcześniej rozeznać nieco swoje możliwości kredytowe, wystarczy skorzystać z kalkulatorów znajdujących się w internecie. Na własnych stronach internetowych ma je prawie każdy bank.

Uwaga! Nie ma prowizji,

ale jest opłata

Przy całej otwartości banków, zadłużając się, trzeba się mieć na baczności. Konieczne jest dokładne przestudiowanie umowy i rozważenie wszelkich warunków pod kątem własnych potrzeb.

Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, zwraca np. uwagę, by być ostrożnym przy zaciąganiu kredytów o stałym oprocentowaniu. - Jak wynika z doświadczeń krajów UE, próba wycofania się klienta z umowy o stałym oprocentowaniu to najczęstszy punkt zapalny między bankami i klientami. Przeważnie wiąże się z opłaceniem kary umownej - przestrzega.

Podpisując umowę kredytową, trzeba właśnie zwracać uwagę na możliwość odstąpienia od kredytu - po jakim czasie, jakie będą tego skutki czy są klauzule umożliwiające przewalutowanie i wcześniejszą spłatę. Jakie są konsekwencje niespłacania kredytu, jakie bank daje możliwości wyjścia z patowej sytuacji. Możliwość zawieszenia spłaty rat kapitałowych kredytu na jakiś czas może okazać się nieoceniona, szczególnie w tak niepewnej sytuacji gospodarczej, jaką mamy obecnie. Nie dziwi więc, że taką szansę stara się dać większość banków. W PKO BP i LG Petro Banku można zawiesić

spłatę jednej raty w roku, ale już w Kredyt Banku spłatę kapitału można zawiesić aż na 2,5 roku, a w Deutsche Banku 24 na 2 lata. Zawieszenie do 2 lat proponują też Lukas Bank, HVB Bank Hipoteczny i do 18 miesięcy BPH PBK. W BGŻ przez rok można nie spłacać nawet rat odsetkowych.

Jako atuty swojej oferty banki wskazują również bezpłatne przewalutowanie czy też bezprowizyjną wcześniejszą spłatę kredytu. Co jest, zdaniem Mirosława Sochaczewskiego, zastępcy dyrektora departamentu rynku mieszkaniowego w Kredyt Banku, jak najbardziej zrozumiałe. - To prosta reakcja na panujący klimat gospodarczy i brak poczucia stabilizacji.

Mimo kilkudziesięcioletnich terminów kredytowania, na które Polacy podpisują umowy, jak wynika z doświadczeń banków, zadłużenie spłDeklaracja banku, że można kredyt szybciej spłacić bez prowizji, ma więc duże znaczenie. Większość banków nie ma jednak takiej opcji bezpłatnie. Można to zrozumieć, biorąc pod uwagę, że wcześniejsza spłata to dla banku kłopot. Pieniądze krócej pracują, a bank ma problem z przyjętym planem. Na bezprowizyjne spłacanie kredytu "z górką" pozwala np. od początku PKO BP, MultiBank, LG Petro Bank czy BZ WBK, po 2 latach od podpisania umowy DB 24, a po 5 latach Nordea Bank Polska. Część banków uzależnia to od różnych czynników. Kłopot może pojawić się z nadpłatami przy kredytach o stałym oprocentowaniu.

Nie wszystko jednak, co z pozoru wygląda na ofertę darmową i atrakcyjną, musi być takie w rzeczywistości, wystarczy sięgnąć po operację przewalutowania. Choć banki deklarują, że zmiany waluty, w jakiej denominowany jest kredyt, można dokonać z dnia na dzień, w większości przypadków wiąże się to z ponowną weryfikacją kredytową. Trzeba dostarczyć aktualne zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach. W wydłużaniu procedury mają swój udział również sądy, które przy zmianie waluty oczekują nowego wpisu w księdze wieczystej. Poza tym zapowiedź, że przy przewalutowaniu nie ma prowizji, nie oznacza, że jest ona bezpłatna, ponieważ może wiązać się z opłatą z tytułu zmiany warunków umowy. Takie podejście może odnosić się również do bezprowizyjnej szybszej spłaty kredytu. Przy każdej racie, wyższej niż przewidziana w umowie konieczne jest np. dodatkowe wyłożenie kilkuset złotych - za zmianę warunków umowy. Poza tym kwoty nadpłat mogą być ustalane na minimalnym poziomie, np. kilku tysięcy złotych. Trzeba więc być czujnym. W podobny sposób można się też zawieść na innych z pozoru gratisowych operacjach.

Zasadzek jest wiele. Mogą to być też np. różnego rodzaju promocje, które obowiązują w momencie podpisywania umowy, a z czasem wygasają. Dwa przewalutowania są obecnie bezprowizyjne, a po latach znikają. Gdy chce się z tej opcji skorzystać, bank pokazuje zapis umowy, mówiący, że: "Za czynności wykonywane lub prośbę kredytobiorcy, jak również za czynności wykonywane w związku z obsługą kredytu, w tym w szczególności za zmianę warunków umowy oraz wezwania i zawiadomienia, bank może pobierać opłaty bankowe. Zakres i wysokość opłat określa tabela prowizji i opłat banku". Słowo "może" załatwia tu wszystko. Jeśli nie dopilnuje się warunków umowy przy jej podpisywaniu, po ulotkach reklamowych i obiecankach pracownika banku przy zaciąganiu kredytu zostaje wspomnienie. Jedynym pocieszeniem w takiej sytuacji jest po prostu ucieczka do innego banku. Bogatsi w doświadczenia dokonamy wyboru z większą rozwagą. Jeśli warunki będą dużo atrakcyjniejsze, opłacenie nowej prowizji zacznie się zwracać już po kilku miesiącach. Można też wcześniej pod groźbą zmiany kredytodawcy spróbować wystąpić o poprawę warunków umowy w dotychczasowym banku.