Rozszalały rynek nieruchomości

Trwający kilka lat boom na światowych rynkach nieruchomości napełnił balon spekulacyjny do niespotykanych dotąd rozmiarów. W kilku miejscach zaczyna już z niego uchodzić powietrze. Co będzie, gdy pęknie?

Według magazynu "The Economist", całkowita wartość nieruchomości mieszkalnych w krajach rozwiniętych wzrosła przez ostatnich pięć lat do 70 bln USD, czyli o ponad 30 bln USD. Taki wzrost odpowiada mniej więcej rocznemu PKB w tych państwach. Jest zdecydowanie większy niż w przypadku internetowej hossy z końca lat 90. na rynkach akcji (przez pięć lat rynki krajów rozwiniętych urosły o kwotę odpowiadającą 80% ich PKB) czy pamiętnej amerykańskiej hossy lat 20. (pięcioletnia zwyżka cen odpowiadała 55% ówczesnego PKB Stanów Zjednoczonych). Porównując te liczby, "The Economist" alarmuje, że możemy mieć do czynienia z największym bąblem spekulacyjnym w historii, który na dodatek wciąż jeszcze się napełnia.

Drogo

jak świat długi i szeroki

Z wiodących gospodarek wspomniany boom nie dotyczy praktycznie tylko Niemiec i Japonii. Poza tym ceny nieruchomości rosną jak świat długi i szeroki. O ponad 9% rocznie drożeją domy i mieszkania m.in. w Irlandii, Hiszpanii, Francji, Włoszech, Belgii i Szwecji. W USA tempo sięgnęło w pierwszym kwartale tego roku 12,5%, przy czym w niektórych stanach (m.in. na Florydzie, w Kalifornii i Newadzie) przekraczało nawet 20%. Ceny nieruchomości szybują w górę również w Chinach, których gospodarka od kilku lat niczym ekspres sunie w szybkim tempie do przodu, a także w innych krajach azjatyckich.

Jeszcze rok temu 20-proc. tempo wzrostu cen domów notowano w Australii i Wielkiej Brytanii. To dwa bardzo jaskrawe przykłady, jak szybko koniunktura może spaść. Statystyki podają, że licząc rok do roku w pierwszym kwartale ceny nieruchomości w Australii wzrosły już tylko o 0,4%, natomiast w Wielkiej Brytanii w maju wzrost wyniósł 5,5%. Biorąc pod uwagę indeks obliczany przez Commonwealth Bank of Australia, średnie ceny domów w ojczyźnie Aborygenów w istocie nawet spadły od 2003 r. o 7%, a w jeszcze niedawno szalenie popularnym Sydney aż o 16%.

Dwie przyczyny boomu

Na spektakularną zwyżkę cen nieruchomości złożyły się dwie przyczyny: rekordowo niskie stopy procentowe, dzięki którym kupujący mogli pożyczać więcej pieniędzy, oraz utrata zaufania inwestorów do rynków akcji, będąca następstwem korporacyjnych skandali i pęknięcia bańki internetowej.

W USA, gdzie rynek produktów finansowych jest najbardziej rozwinięty, kupujący od jakiegoś czasu mogą stać się posiadaczami nieruchomości, spłacając tylko odsetki (a bywa, że tylko ich część) od zaciągniętego kredytu (reszta powiększa kapitał pozostały do spłacenia). Niepotrzebny jest wkład własny. Nie trzeba legitymować się zatrudnieniem czy określonym poziomem minimalnych dochodów. Banki pożyczają nawet 105% wartości nieruchomości, żeby pieniędzy starczyło na pokrycie kosztów towarzyszących zakupowi.

W takiej sytuacji, według amerykańskiego Narodowego Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości (NAR), aż 23% domów w USA zostało w zeszłym roku kupionych jako inwestycja. 13% kolejnych zostało nabytych jako drugi dom, który w każdej chwili może zostać sprzedany. Wiele osób kupuje w Stanach Zjednoczonych domy ze świadomością, że ich wynajem zapewni mniej pieniędzy niż wyniosą koszty obsługi kredytu. Osoby te liczą, że wzrost wartości nieruchomości z nawiązką zrekompensuje poniesione straty. Część inwestorów kupuje i odsprzedaje domy, zanim w ogóle powstaną fundamenty. Wiele nowo budowanych nieruchomości zmienia właściciela dwa, trzy razy, zanim wprowadzi się do nich pierwszy lokator.

Przewartościowanie

sięga 50%

- Ostatnio sprzedałem dom w Lagunie za 3,5 mln dolarów. Stał na działce około 2 tys. stóp kwadratowych, może jednej dwudziestej akra. Gdyby go postawić od nowa, potrzeba by z 500 tys. dolarów, co by znaczyło, że ziemia osiągnęła cenę około 60 mln USD za akr - mówił niedawno guru inwestycyjny Warren Buffett. To pokazuje, że ceny nieruchomości w USA, tak samo zresztą jak i w innych krajach, zwariowały.

Ludzie traktują inwestycje w nieruchomości jako lokaty znacznie pewniejsze niż zakup papierów wartościowych. Twierdzą, że nie jest to inwestycja równie papierowa, jak akcje. I dlatego wydają pieniądze na nowe domy, nie bacząc, że ich ceny mogą być już teraz mocno przesadzone.

"The Economist" zwraca uwagę na wskaźnik przeciętnych cen domów w stosunku do czynszów pobieranych przez właścicieli, który stanowi "nieruchomościowy" odpowiednik znanego z rynku akcji współczynnika Cena/Zysk. Z obliczeń magazynu wynika, że teraz wskaźnik ceny do czynszu właśnie jest lub dopiero co był na historycznie najwyższym poziomie w takich krajach, jak m.in. USA, Wielka Brytania, Australia, Francja, Hiszpania, Holandia i Belgia. Przy tym zazwyczaj znacznie przekracza poziom wskaźnika obserwowany podczas innych gorączek budowlanego rynku - z końca lat 70. i końca 80. Biorąc pod uwagę średnią z lat 1975-2000, domy są teraz w USA przewartościowane w stosunku do czynszów o około 35%, a na Wyspach Brytyjskich, w Hiszpanii i Australii nawet o ponad 50%.

Kiedy koniunktura siądzie?

Żeby wskaźnik wrócił do poziomu obserwowanego przed laty, albo ostro muszą podnieść się czynsze, albo muszą spaść ceny nieruchomości. Ponieważ jednak te pierwsze idą w górę zgodnie z inflacją, która jest teraz nadzwyczaj niska, dostosowanie zajęłoby wiele lat. Dlatego eksperci twierdzą, że inaczej niż w poprzednich wypadkach, tym razem dostosowanie nastąpi przez spadek cen nieruchomości. Pytanie tylko, kiedy.

Do niedawna problem napełniającego się balonu spekulacyjnego na rynku nieruchomości w USA analizowały jedynie poważne periodyki ekonomiczne. Jednak w ostatnich tygodniach temat ten zagościł na pierwszych stronach praktycznie wszystkich gazet i magazynów. Jak można przeczytać w artykułach, wystarczy wpaść na pierwsze lepsze przyjęcie do znajomych, a zawsze znajdą się osoby, które akurat będą dyskutować o cenach domów. Czyżby na rynku nieruchomości miał sprawdzić się znany z rynku akcji przesąd, że jeśli ktoś, kto nigdy nie kupował papierów, nagle chce zacząć grę na giełdzie, to należy wówczas jak najszybciej z tej giełdy uciekać, bo zbliża się bessa?

Porównanie wskaźników wzrostu cen nieruchomości w poszczególnych krajach pokazuje, że w Wielkiej Brytanii i Australii, do których to państw spowolnienie zawitało w pierwszej kolejności, nieruchomościowy boom rozpoczął się mniej więcej w 1997 r., czyli rok, dwa wcześniej niż za Atlantykiem. To może oznaczać, że ochłodzenie koniunktury w Stanach Zjednoczonych nastąpi z podobnym poślizgiem. Tym bardziej że cykl podwyżek stóp procentowych w USA rozpoczął się dużo później niż w Wielkiej Brytanii (trwał od jesieni 2003 r. do sierpnia ub.r.) i w Australii (stopy pierwszy raz poszły w górę jeszcze w 2002 r.).

Kryzys gorszy niż po bessie

Boom na rynku nieruchomości może skończyć się bardzo źle, o czym dotkliwie przekonali się np. Japończycy. Po wywindowaniu cen do niebotycznego poziomu w 1991 r. od tamtego momentu nieruchomości z roku na rok stają się coraz tańsze - łącznie zostały przecenione o około 40%. Równocześnie cierpi gospodarka, bo konsumenci nie mogą zwiększać zadłużenia pod zastaw domów i przez to wydatki konsumpcyjne rosną znacznie wolniej niż w innych rozwiniętych krajach. Co jednak najważniejsze: wzrost cen nieruchomości w Japonii w ciągu dekady poprzedzającej załamanie był wyraźnie mniejszy niż notowany teraz w innych krajach.

Konsekwencje krachu na rynku nieruchomości często są bagatelizowane, ponieważ zazwyczaj przebiega on łagodniej i jest bardziej rozłożony w czasie niż np. załamanie na rynku akcji. Jednak jak pokazuje historia, skutki tego pierwszego są dla gospodarki zdecydowanie bardziej opłakane. Ekonomiści Międzynarodowego Funduszu Walutowego dwa lata temu przeanalizowali przypadki boomów na rynku budowlanym i na rynku akcji z ostatnich kilkudziesięciu lat. Doszli do wniosku, że załamanie na rynku nieruchomości skutkuje przeciętnie dwa razy większą utratą zdolności produkcyjnych gospodarki (równoważnej 8% PKB) niż w przypadku bessy na giełdach (4% PKB).

Wzrost wolnieWedług banku Merrill Lynch, w USA wystarczy tylko, że ceny domów przestaną rosnąć, a tempo wzrostu gospodarczego osłabnie o około 1 pkt proc. Strach pomyśleć, co będzie, gdy zaczną spadać. Rozwój zostanie spowolniony przede wszystkim dlatego, że obywatele staną się znacznie bardziej wstrzemięźliwi w wydawaniu pieniędzy.

Z drugiej strony ochłodzenie koniunktury w budownictwie prawdopodobnie będzie też oznaczać utratę części miejsc pracy w tym sektorze i w branżach pokrewnych. Tymczasem, jak pokazują wyliczenia ekonomistów, kołem zamachowym ostatniego ożywienia w USA była właśnie branża budowlana, dzięki której powstało prawie milion nowych miejsc pracy. Było to blisko 40% wszystkich nowych etatów, podczas gdy udział branży w ogólnym zatrudnieniu nie przekracza 12%.

W maju w USA sprzedano 120 tys. nowych domów jednorodzinnych, co w przeliczeniu na pełny rok, z uwzględnieniem czynników sezonowych, dałoby sprzedaż na poziomie 1,298 mln obiektów (te właśnie dane pokazuje wykres sprzedaży). Przeciętna cena domów (mediana wszystkich wartości) spadła w maju do 217 tys. USD, z 232 tys. USD miesiąc wcześniej, jednak wciąż była bardzo wysoka. Narodowe Stowarzyszenie Agentów Nieruchomości (NAR) szacuje, że tegoroczna sprzedaż nowych domów wzrośnie w USA do 1,24 mln i pobije rekord zanotowany rok temu, wynoszący 1,2 mln obiektów. To poziom dwa razy większy od obserwowanego ok. 8-9 lat temu.