Tanie kredyty, drogie mieszkania

Hiszpanie oddają do użytku 600 tysięcy mieszkań rocznie. Jak to możliwe? Zamożność społeczeństwa rośnie, a kredyty są tanie - ich oprocentowanie jest równe inflacji. Mimo tak wysokiej produkcji budowlanej, ceny rosną w tempie kilkunastu procent rocznie, a wydatki na obsługę kredytów mają coraz większy udział w budżecie przeciętnej rodziny.

Program Prawa i Sprawiedliwości zawiera część dotyczącą budownictwa. PiS liczy, że dzięki tanim kredytom, które będą dotowane przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, uda się wybudować kilka milionów mieszkań w ciągu najbliższych 8 lat. Przy okazji wzrośnie też zatrudnienie i zamożność społeczeństwa. Tak, jak od jakiegoś czasu dzieje się w Hiszpanii.

Zaczęło się od rządu

Hiszpański boom budowlany zaczął się na początku lat 80., gdy budżet zaczął wspierać budowę mieszkań. Wtedy do użytku oddawano jednak niespełna 100 tys. lokali rocznie, z czego ok. 80% dotowano z pieniędzy publicznych. To zaangażowanie rządowe szybko doprowadziło do więcej niż podwojenia produkcji mieszkaniowej - mniej więcej rok później liczba rozpoczętych budów sięgnęła ok. 250 tysięcy. Po kilku latach spadła w okolice 200 tys. i na takim - mniej więcej - poziomie liczba rozpoczynanych budów utrzymywała się przez całą dekadę. Wprawdzie pod koniec lat 80. znowu wzrosła, do ok. 300 tys., jednak potem przyszło krótkotrwałe załamanie. Powód? Problemy gospodarki hiszpańskiej, która traciła konkurencyjność wobec innych państw, a pomysłem na jej zwiększenie była dewaluacja pesety. Na dodatek ceny były wysokie. Z wyliczeń wynika, że już w latach 1987-1990 obsługa kredytów mieszkaniowych pochłaniała ok. 51% średniej płacy osoby indywidualnej, w latach 1991-1994 - ponad 62%. Stosunek ceny mieszkania do średniej płacy rocznej wzrósł w tych okresach z 3,4% do 3,6%. Dewaluacja oraz związana z tym podwyżka stóp doprowadziła i do spadku liczby oddawanych mieszkań, i do pogorszenia się jakości portfela kredytowego.

Załamanie trwało krótko - mniej więcej od 1993 roku zaczęła rosnąć liczba rozpoczynanych budów. I to bardzo gwałtownie - z około 200 tys. do 300 tys., a potem - po okresie stabilizacji - aż do ponad 500 tys. mieszkań rocznie. Obecnie rozpoczyna się budowę około 600-650 tys. lokali rocznie. Rząd nadal dotuje budowę części lokali (nie większych niż 80 mkw.), ale takich mieszkań jest niewiele - stanowią one ok. 10% wszystkich budowanych. To oznacza, że liczba dotowanych mieszkań była mniej więcej stała i wynosiła ok. 60-80 tys. lokali.

Kto kupuje?

Jednym z kół zamachowych boomu budowlanego była turystyka. Do Hiszpanii przyjechało w ubiegłym roku ok. 54 mln turystów, czyli o ok. 10 mln więcej niż liczy ludność tego kraju. Część turystów decyduje się na kupno mieszkań, żeby nie poszukiwać miejsc w hotelach, a część po to, aby zamieszkać w nich na stałe (głównie emeryci z zimniejszej części Europy). Z szacunków wynika, że turyści kupują ok. 100 tys. mieszkań. Drugie 100 tys. sprzedanych lokali to wynik imigracji - do coraz bogatszej Hiszpanii przyjeżdża coraz więcej przybyszów z Azji i Afryki. Jeszcze kilka lat temu cudzoziemcy stanowili ok. 3-4% liczby ludności Hiszpanii, teraz jest ich ok. 8% (będzie ich coraz więcej - szacuje się, że aby utrzymać obecny system ubezpieczeń społecznych bez reform, Hiszpania będzie musiała przyjąć 11-15 mln przybyszów do 2020 r.).

Resztę mieszkań kupują Hiszpanie. Jest to możliwe dzięki kombinacji dwóch czynników - tanich kredytów i wzrostu zatrudnienia. Kiedy Hiszpania wchodziła do UE, bezrobocie w tym kraju wynosiło ok. 15%. Potem przez kilka lat ten odsetek malał, ale na początku lat 90. kryzys i dewaluacja pesety doprowadziły do gwałtownego wzrostu liczby osób bez pracy - w 1994 r. zatrudnienia nie miało aż 20% ludności zawodowo czynnej. Kolejne lata przyniosły spadek - obecnie bez pracy pozostaje mniej więcej 13%.

Skąd wzrost zatrudnienia? To przede wszystkim wynik rozwoju usług - osoby zatrudnione w tej części gospodarki w latach 70. stanowiły ok. 40% pracujących, w latach 80. - już ponad 50%, w kolejnej dekadzie - ponad 60%, a obecnie - ok. 65%. To usługi wchłonęły osoby pracujące wcześniej w przemyśle (spadek przez prawie 30 lat z niespełna 30% zatrudnionych do nieco poniżej 20%) i rolnictwie (spadek z ponad 20% do poniżej 10%).Na wzrost zatrudnienia w dużej części wpłynęło też budownictwo. Według szacunków, do wybudowania jednego mieszkania potrzeba dwóch pracowników. Jeżeli przyjąć to założenie, liczba zatrudnionych w budownictwie wzrosłaby z ok. 200 tys. na początku lat 80. do ok. 1,2 mln osób obecnie. Wprawdzie dane na temat zatrudnienia w budownictwie nie pokazują tak gwałtownego wzrostu - mowa jest o powiększeniu się odsetka zatrudnionych w tym segmencie gospodarki z ok. 8% w połowie lat 80. do - mniej więcej - 11% obecnie. Trzeba pamiętać jednak o generalnym wzroście zatrudnienia (czyli dane z lat 80. odnoszą się do mniejszej bazy niż te z początku XXI wieku, liczba osób zawodowo czynnych w 1985 r. wynosiła ok. 14 mln, teraz jest to ponad 18,5 mln). Liczba firm budowlanych w Hiszpanii wynosi 150 tys. (zatrudniających 5 i więcej osób), a na własny rachunek pracuje dalsze 100 tys. małych firm (które zatrudniają mniej niż 5 osób). Oznacza to, że w budownictwie pracowałoby co najmniej 850 tys. osób.

Turystyka i budownictwo umożliwiło wzrost zatrudnienia, dzięki któremu więcej osób jest w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania. Do tego dochodzi wzrost płac od 1995 r., utrzymujący się na poziomie ok. 3% rocznie. Ale do rozpędzenia budownictwa poza tymi dwoma czynnikami konieczny był jeszcze jeden - tanie kredyty.

Ceny rosną jak na drożdżach

W drugiej połowie lat 80. i na początku 90. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło 14%. Wprawdzie ci, którzy wtedy kupowali mieszkania na kredyt, robili dobry interes, bo ceny mieszkań pod koniec lat 80. rosły w tempie przeszło 20% rocznie, ale wysokie oprocentowanie odstraszało sporą część Hiszpanów. Na dodatek brali kredyty na krótszy okres - średnio 14-15 lat.

Z czasem jednak oprocentowanie spadało. Prawdziwa rewolucja nastąpiła, gdy w Hiszpanii wprowadzono euro - oprocentowanie kredytów hipotecznych w latach 1995-1998 wynosiło 8,4%, po wejściu do strefy euro spadło do 5,3%, w 2003 r. wyniosło 3,7%, a teraz tylko 3,5%. Przy inflacji rzędu 3% oraz wzroście płac o 2,7%, daje to bardzo niską stopę procentową (obecnie oficjalne stopy EBC są w Hiszpanii ujemne).

O ile jednak kredyty są tanie, a banki prześcigają się w akcjach reklamowych, to coraz większą rolę odgrywa inny czynnik - ceny mieszkań. W latach 90. rosły w tempie ok. 3%, czyli dość umiarkowanym. Ale od chwili wprowadzenia euro, ceny zaczęły pędzić - w latach 1999-2002 mieszkania drożały w tempie ponad 14%, a w ostatnich dwóch latach ten wskaźnik przekroczył 17%.

W rezultacie rosną koszty obsługi kredytów. Pod koniec lat 80. na obsługę zadłużenia hipotecznego trzeba było wydać - w przeliczeniu na wspólną walutę - 331 euro. Gros tych wydatków - 291 euro - stanowiły odsetki. Obecnie koszt obsługi wynosi blisko 700 euro, z czego 373 euro to odsetki, a 318 raty główne. Po prostu - trzeba wydać więcej na zakup mieszkań. O ile pod koniec lat 80. średnio zarabiający Hiszpan musiał przeznaczyć na mieszkanie roczne zarobki z 4,3 lat swojej pracy, teraz na lokal musi pracować 8 lat.

Na razie wysokie ceny i długi okres spłaty (w tej chwili średnie kredyty zaciągane są na 23 lata) nikogo nie odstraszają. Wprawdzie Hiszpanie ostatnio kupują mniejsze mieszkania (80-90 mkw.) niż przed laty (100-150 mkw.), ale to właśnie nieruchomości są podstawą majątku w tym kraju. Akcje, depozyty, polisy i inne aktywa pieniężne w 2004 r. miały wartość 1,3 bln euro, gdy wartość nieruchomości znajdujących się w posiadaniu Hiszpanów szacuje się na ponad 4 bln euro.

Budownictwo nie ciągnie

Jednym z problemów, jakie stwarza budownictwo, jest duży popyt wewnętrzny. Wyliczenia mówią, że jedno miejsce pracy generuje 0,57 miejsca pracy w innych branżach - mieszkania trzeba bowiem wykończyć i wyposażyć. Na dodatek - licząc pod względem wartości sprzedaży - ten popyt jest większy niż generowany przez budownictwo. Jedno euro, wydane na mieszkania, generuje popyt w innych sektorach w wysokości 0,77 euro. I ani z tymi miejscami pracy, ani z tym popytem, gospodarka hiszpańska nie daje sobie rady. Gospodarka hiszpańska oparta jest bowiem na wzroście zatrudnienia w usługach, w tym - w dużej części w turystyce. A więc w dziedzinie, którą trudno jest zautomatyzować. W rezultacie - wzrost wydajności pracy w gospodarce jest znikomy. Poza tym - przemysł nie radzi sobie z produkcją towarów, które mogłyby zaspokoić popyt wygenerowany przez budownictwo. Hiszpanie sami przyznają, że dużo budują, ale maszyny budowlane kupują za granicą.

Podobnie jest z artykułami do wyposażenia mieszkań. Spada konkurencyjność towarów hiszpańskich na rynkach zagranicznych oraz w samej Hiszpanii. Ten fakt wykorzystują m.in. polskie firmy, np. sprzedając coraz większe ilości mebli. W 2004 r. polsko-hiszpańskie obroty handlowe wyniosły 3,23 mld euro, z czego eksport hiszpański do Polski miał wartość 1,86 mld euro - przewyższał import o 400 mln euro. W tym roku, zdaniem Mirosława Węglarczyka, kierownika Wydziału Ekonomiczno-Handlowego Ambasady Polski w Hiszpanii, te obroty sięgną 4 mld euro i jest szansa, że polski eksport przewyższy import do naszego kraju. Wskazuje na to m.in. dynamika eksportu i importu - o ile wartość handlu między krajami wzrosła o niespełna 30%, o tyle wartość hiszpańskiego importu - o 19%, to polski eksport zwiększył się o ponad 46%.

Wskaźniki handlu międzynarodowego wyglądają fatalnie - deficyt na rachunku obrotów bieżących wynosi 7% PKB i - według prognoz - będzie się zwiększał. Wskaźniki konkurencyjności gospodarki hiszpańskiej wobec innych największych gospodarek UE lecą na łeb. To oznacza, że miejsca pracy, które wykreowało budownictwo, powstają, ale poza Hiszpanią. I poza Hiszpanią wydawana jest coraz większa część owych 0,77 euro, które generuje budownictwo.

Kryzysu (na razie) nie będzie

Podobna sytuacja w innym kraju, mającym własną walutę, dawno już skończyłaby się kryzysem walutowym i wzrostem stóp procentowych. Ale Hiszpanii to nie grozi. Kurs wspólnej waluty oraz stopy procentowej są ustalane przez EBC, dla którego ten kraj jest tylko jedną z kilku ważnych części strefy euro, ale nie najważniejszą. W innych krajach panuje stagnacja i podwyżka stóp oznaczałaby wpędzenie Niemiec, Francji i Włoch w recesję. Te kraje w największym stopniu mają wpływ na kurs euro. Wprawdzie gdyby doszło do wycofania się jednego z tych krajów ze stosowania wspólnej waluty, ta dużo straciłaby na wartości i powtórzyłaby się sytuacja z początku lat 90. To jest jednak mało prawdopodobne.

W tej chwili jedynym zagrożeniem jest coraz niższa konkurencyjność gospodarki hiszpańskiej. Jeżeli koszty utrzymania i płace będą rosły nadal w takim tempie, dojdzie do załamania tendencji wzrostowej w turystyce, a firmy zaczną w końcu zwalniać. Aby to się stało, potrzeba kilku lat - obecnie wyniki firm hiszpańskich są całkiem niezłe i nie ma potrzeby ograniczania zatrudnienia. W tej sytuacji gospodarka rozwija się siłą inercji. I - jak twierdzi Antonio Espasa, straszy makroekonomista w Banco Santander - na razie ta inercja jest dobra.