Warszawski rynek już dojrzały

Po raz pierwszy w historii polskiego rynku nieruchomości inwestor kupił budynek, dla którego przewidywana stopa zwrotu nie przekracza poziomów z Europy Zachodniej

Francuski fundusz Yareal International sprzedał warszawski budynek biurowy Renaissance Building hiszpańskiemu inwestorowi za 25 mln euro. Nabywca zakłada, że relacja rocznych przychodów z czynszu do ceny zakupu wyniesie 5,49 proc., co oznacza ponadosiemnastoletni okres zwrotu z inwestycji.

Ewidentny rekord

Tak niski współczynnik to dla polskiego rynku zupełna nowość. Do tej pory kształtował się on na poziomie 6-7 proc. Przykładowo, także w tym tygodniu fundusz TMW Pramerica Property Investment kupił Nordic Park. W tym jednak przypadku Inwestor oszacował stopę kapitalizacji na 6,5 proc.

- Rzeczywiście, osiągnęliśmy jeden z najniższych, jak nie najniższy współczynnik w regionie - przyznaje Paweł Welo, dyrektor ds. inwestycji CB Richard Ellis, firmy, która doradzała Yareal przy transakcji. Pod koniec ubiegłego roku stopa kapitalizacji dla większości nieruchomości biurowych w Pradze czy Budapeszcie kształtowała się na poziomie 7,5 proc. W Bukareszcie wynosiły średnio 9 proc., a w Sofii czy w Moskwie nawet 10 proc. W tym samym czasie większość metropolii na zachodzie Europy odnotowywało poziomy około 5,5 proc.

Stopy kapitalizacji - podobnie jak rentowność obligacji - odzwierciedlają ryzyko, jakie skłonny jest ponosić inwestor wchodzący na polski rynek. - Zbliżenie się do poziomów europejskich oznacza, że fundusze nieruchomości traktują nasz rynek jako pewny i dojrzały - przyznaje P. Welo.

Rosnące czynsze ciągną

stopy w dół

Wysoka cena w stosunku do przyszłych dochodów z wynajmu Reneissance Building (5 tys. m2) to nie przypadek. - Dla nabywcy duże znaczenie miały: jakość budynku i jego prestiżowy charakter, lokalizacja oraz zawarte umowy najmu - tłumaczy dyrektor CB Richard Ellis. 80 proc. powierzchni biurowca zajmuje grecki bank Polbank EFG. Dodatkowym argumentem jest stan obiektu. Renaissance Building niedawno przeszedł kapitalny remont. Yareal kupił budynek kilka lat temu jeszcze jako zaniedbaną kamienicę. Fundusz dokonał jej gruntownej przebudowy. zachowując tylko fasadę budynku. Reszta to zupełnie nowa konstrukcja.

Według P. Welo, tak niskiej stopy kapitalizacji spodziewać się można coraz częściej, dopóki nie nastąpi wzrost stóp procentowych w strefie euro. - Zauważamy ożywienie na rynku wynajmu powierzchni biurowych w Warszawie, zwłaszcza ich realnej wartości, tzn. po uwzględnieniu wszelkich ulg oferowanych najemcom, co może mieć wpływ na wysokość czynszów. Wydaje się, że to właśnie nadal zachęca inwestorów do nabywania nieruchomości w Polsce - tłumaczy. Analitycy przyznają jednak, że malejące stopy kapitalizacji generalnie zniechęcają te podmioty, które liczyły na szybszy zwrot zainwestowanych środków właśnie w Polsce.

Komentarz

Integracja poszła szybko

Konrad Krasuski

Kto by kiedyś pomyślał, że rynkiem, który najszybciej upodobnił się u nas do rynków zachodnioeuropejskich z punktu widzenia inwestorów, będą właśnie nieruchomości komercyjne. W 2005 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych warszawskich biurowców zmalały o 100 punktów bazowych, do 6 proc. Już widzimy, że to nie koniec bicia rekordu w dół. Ewidentnie inwestorzy z zagranicy (a tacy na tym rynku dominują) czują się w stolicy pewnie i nie biorą premii za ryzyko. Ale psychologia to nie wszystko. Fundusze nieruchomości musiały podbić ceny oferowane przy zakupie biurowców. Malejące stopy kapitalizacji to dobry sygnał dla deweloperów. Ocenia się, że stawki czynszów w najlepszych miejscach w Warszawie osiągnęły minimum (17-20 euro/m2). Teraz mogą się tylko piąć. Firmy, które do tej pory czekały na lepsze czasy, ruszyć więc powinny z budową nowych biurowców. A niedokończonych przedsięwzięć w stolicy mamy niemało. Ciekawe, jak długo poczekamy na wyrównanie stóp na rynku pieniężnym. Bądź co bądź - analogie są niemałe. Z jedną uwagą - przy obrocie nieruchomościami dużo mniej do powiedzenia ma rząd.