Drożej, ciaśniej, wyżej...

Kim są ludzie, którzy kupują nowe mieszkania w Warszawie? Jakiego lokum szukają? Co jest dla nich istotne przy wyborze własnego M? Jakimi dochodami dysponują i na co ich stać?

Kim są osoby, które decydują się na zakup nowego mieszkania w stolicy? Odpowiedzi na to pytanie szukała firma doradcza REAS Konsulting i ankieterzy SMG/KRC Millward Brown.

Drugie "baby boom"

Badanie preferencji nabywców nowych mieszkań w stolicy wykazało, że największą grupą klientów deweloperów (58 proc.) są osoby w wieku 26-35 lat. Znaczący odsetek (23 proc.) stanowią też jeszcze młodsi potencjalni nabywcy - mają od 18 do 25 lat. Wynika z tego, że gros klientów to wkraczające w dorosłe życie kolejne roczniki drugiego "baby boom" (urodzeni w czasie wyżu demograficznego w latach 70. i wczesnych 80. ubiegłego wieku). 17 proc. warszawiaków ma 25-29 lat. To prawie 300 tysięcy osób.

Statystyczny wiek osoby kupującej mieszkanie w Warszawie wynosi 31 lat i obniżył się o 2,5 roku w porównaniu z 2003 rokiem (od tego czasu REAS regularnie prowadzi badania o preferencjach klientów deweloperów). Co drugi jest stanu wolnego (z tego co trzeci mieszka jeszcze z rodzicami). Coraz więcej nabywców mieszkań nie ma dzieci. Udział bezdzietnych klientów deweloperów wynosi 79 proc. (w latach 2003-2004 było to 72 proc.) i tylko 14 proc. z nich kupuje mieszkanie z myślą o powiększeniu rodziny.

Migracja do stolicy

Najczźściej na zakup nowego mieszkania w Warszawie decydują siź osoby przyjezdne, które mieszkają w stolicy nie dłużej niż 5 lat (35 proc. nabywców) oraz 6 lat lub dłużej (30 proc.). Prawie co trzeci (32 proc.) klient deweloperów to osoba, która mieszka w Warszawie od urodzenia. Blisko połowa kupujących (47 proc.) do tej pory wynajmowała mieszkanie, a dla 38 proc. nabywców zakup bździe już kolejną inwestycją mieszkaniową w ich życiu.

Na kupno nowego M decydują się najczęściej lokatorzy małych mieszkań - do 45 metrów kwadratowych. Ta grupa to 41 proc. nabywców. 34 proc. mieszkało dotychczas w lokalach o powierzchni 46-60 mkw. Znacznie mniejsza grupa kupujących to właściciele większych mieszkań.

Mieszkania dla bogatych i wykształconych

Kogo stać na kupno mieszkania w stolicy? Coraz rzadziej może sobie na to pozwolić przeciętny Kowalski. W przypadku 28 proc. nabywców miesięczne dochody netto członków gospodarstw domowych przekraczają 6 tys. zł. Na zakup nowego lokum decydują się też zarabiający 4-6 tys. zł "na rękę" (to 24 proc. klientów deweloperów). Rodziny, których miesięczne zarobki netto mieszczą się w przedziale 2-4 tys. zł, stanowią największy odsetek (33 proc.) potencjalnych kupców warszawskich nowych mieszkań w 2006 roku. Osoby o dochodach netto, które nie przekraczają 2 tys. zł, to zaledwie 8 proc. osób, którym w tym roku być może uda się kupić mieszkanie w stolicy. 7 proc. zainteresowanych taką inwestycją spotka się z odmową.

3/4 klientów deweloperów ma wyższe wykształcenie, 86 proc. ma stałą pracę, w tym 38 proc. to reprezentanci wolnych zawodów.

Trudności w zakupie nowego mieszkania mogą wynikać nie tylko z sytuacji majątkowej nabywców, lecz również z nie nadążającej za popytem liczby lokali do kupienia. W Warszawie coraz trudniej o nowe mieszkanie, a nowe ukończone - to marzenie ściętej głowy. W tej sytuacji w 2006 roku 78 proc. klientów deweloperów, którym nie uda się znaleźć nowego mieszkania, rozważy zakup używanego (w 2003 r. było to 57 proc.). Rosnąca akceptacja dla rynku wtórnego wynika również ze wzrastającej jakości mieszkań używanych oraz z bezpieczeństwa i tempa transakcji (na klucze do nowych mieszkań w stolicy czeka się nawet 1,5 roku). Ograniczona dostępność gruntów i wzrost ich cen powodują wzrost cen mieszkań. A to z kolei powoduje, że spada zdolność nabywcza warszawiaków. Statystyczny mieszkaniec stolicy może za swoje miesięczne zarobki kupić niecałe 3/4 metra mieszkania. Relacja przeciętnego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego mieszkania spadła z 92 proc. w 2001 roku do 72 proc. w 2005 roku.Nie musi być kameralnie

Potencjalni nabywcy nowych mieszkań w Warszawie deklarują chźć kupna mieszkania w wyższych budynkach i z wiźkszą liczbą lokali na piźtrze niż w latach ubiegłych.

Prawie co drugi ankietowany (49 proc.) preferuje budynki kilkupiźtrowe (4-7 pięter z windą) i jest to istotny wzrost w stosunku do poprzednich lat. W porównaniu do wcześniejszych badań zmalała natomiast popularność budynków niskich (do trzech pięter): bez windy preferuje 14 proc. badanych (spadek z 23 proc.), a z windą - 17 proc. (spadek również z 23 proc.). Natomiast nadal zdecydowanie odrzucane jest budownictwo wysokie (do kilkunastu pięter lub więcej) - jego akceptacja wynosi teraz 8 proc.

Budynki o średniej wysokości (4-7-piętrowe) są preferowane przez osoby młode (26-35 lat), które rezydują aktualnie w małych mieszkaniach. Jeszcze młodsi (w wieku 18-25 lat), stanu wolnego, w większości nowi mieszkańcy stolicy, akceptują mieszkania w wysokim budynku. Jest to segment klientów poszukujących raczej taniej oferty. Budownictwem niskim (do trzech pięter) zainteresowane są natomiast osoby dojrzałe i starsze (46 lat i więcej), najczęściej rdzenni mieszkańcy Warszawy i posiadający obecnie mieszkania własnościowe.

Nabywcy skłonni są także zaakceptować większą liczbę sąsiadów korzystających z jednej klatki schodowej na tym samym piętrze. Wzrost akceptacji dla mniejszej kameralności i prywatności jest prawdopodobnie związany z atrakcyjnością ceny. Akceptacja większej liczby mieszkań na piętrze wzrasta wraz z preferencją budynku wysokiego. Jednocześnie zmniejsza się wraz z wiekiem (młodzi ludzie częściej godzą się na mniejszą prywatność w ramach zamieszkiwanego piętra) i zamożnością (potencjalni kupcy komfortowych mieszkań w niskim budownictwie preferują większą kameralność).

Odzwierciedleniem tych zmian jest wzrost intensywności zabudowy. W 2006 roku przeciętna warszawska inwestycja będzie liczyć 137 mieszkań, podczas gdy w 2004 roku było to 110 lokali.