Polski rynek jest rozgrzany

Warunki dyktują deweloperzy, a nie kupujący. Tak - zdaniem analityków - wygląda teraz polski rynek budownictwa mieszkaniowego

W większości miast ceny budowanych mieszkań drastycznie rosną. Cena metra kwadratowego lokalu idzie w górę równocześnie z jego budową - mówi Łukasz Madej, dyrektor zarządzający RedNet Property Consulting, właściciel serwisu www.tabelaofert.pl.

- Czynniki ograniczające podaż i coraz wyższe ceny mieszkań spowodowane są m.in. brakiem miejscowych planów zagospodarowania oraz coraz wyższymi cenami gruntów w największych miastach Polski, a także rosnącymi kosztami budowy. Na silny popyt wpływa gigantyczny niedobór mieszkań, pojawienie się zachodnich inwestorów kupujących masowo mieszkania oraz dostępność kredytów mieszkaniowych - wymienia dyrektor Madej.

Kredyty napędziły koniunkturę

Według specjalistów, to właśnie dostępność kredytów mieszkaniowych stanowi o sile popytu na polskim rynku mieszkaniowym. W ostatnich sześciu latach banki diametralnie zmieniły podejście do przyznawania kredytów mieszkaniowych oraz do wyliczania zdolności kredytowej. Aby w 2000 roku dostać 130 tys. zł kredytu mieszkaniowego wymaganym pułapem były dochody na poziomie dwukrotnej średniej pensji krajowej (wynikające z umowy o pracę na czas nieokreślony). Obecnie kredyt na mieszkanie o takiej wartości może otrzymać osoba z pensją na poziomie średniej krajowej (ponad 2500 zł brutto).

- W rezultacie o kupnie własnego mieszkania mogło zacząć myśleć znacznie więcej Polaków niż w 2000 roku, kiedy mieszkania były relatywnie tańsze, lecz ich zakup związany był w zdecydowanej większości z posiadaniem gotówki. Kiedy wzrosła dostępność kredytów, Polacy ruszyli do biur sprzedaży mieszkań - tłumaczy Łukasz Madej. - Na początku dekady popyt wynikał z prostego rachunku kosztów wynajmu mieszkania oraz kosztów spłaty raty kredytowej - hasło "lepiej spłacać własne mieszkanie niż przez całe życie wynajmować", ma logiczne potwierdzenie w liczbach - przypomina. - Pomimo kilkudziesięcioprocentowego wzrostu wartości mieszkań, nadal porównanie kosztów związanych z wynajmem w stosunku do wysokości raty kredytowej wypada na korzyść kupna mieszkania - dodaje.

Lepiej spłacać niż wynajmować

Stawki za wynajem, w zestawieniu z wynikami ogólnopolskich badań przeprowadzonych przez RedNet Property Consulting na grupie blisko 2000 osób, które rozważają kupno mieszkania, dają interesujące wyniki. W dużych polskich miastach, wśród osób poszukujących nowego mieszkania, prawie połowa to ludność napływowa, w dużej mierze wynajmująca mieszkania. Badania RedNet Property Consulting potwierdzają, jak istotnym czynnikiem wpływającym na skalę popytu jest rozwój gospodarczy i migracja zarobkowa do dużych miast. Nie można zapomnieć, że wiele osób przyjezdnych nie wiąże przyszłości z miastem, w którym obecnie pracuje. Jednak pojawia się kolejny czynnik - podejście inwestycyjne do mieszkania wynikające z galopujących cen mieszkań.

- Od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej obserwujemy strumień pieniędzy płynący z takich państw, jak Anglia, Irlandia czy Hiszpania, przeznaczony na zakup polskich mieszkań - twierdzi Łukasz Madej. - Co więcej, coraz powszechniejsze wśród Polaków staje się podejście do zakupu mieszkania jako inwestycji.

Wzrost o 10-15 proc. rocznie

Jak wynika z badań przeprowadzonych przez RedNet Property Consulting, w samej tylko Warszawie blisko 1/3 osób, które poszukują nowego mieszkania, traktuje jego zakup jako lokatę kapitału, a ponad 13 proc. kupuje mieszkanie, aby je wynajmować.

- Mimo że ceny mieszkań w głównych polskich miastach są już na dość wysokim poziomie, to w dalszym ciągu wśród potencjalnych nabywców mieszkań rośnie wiara, że zakup nowego mieszkania będzie dobrą lokatą kapitału. Blisko jedna trzecia potencjalnych nabywców rozważa zakup mieszkania za pieniądze w całości uzyskane z kredytu. Należy dodać, że nabywcy nowych mieszkań, jeśli mają obecnie własny lokal, to w 85 proc. ma on nieobciążoną hipotekę i może stanowić zastrzyk gotówki na zakup większego czy lepiej położonego lokalu - wylicza dyrektor MaJak twierdzą analitycy, przy obecnej sile popytu i wierze nabywców w dalszy wzrost cen mieszkań (bez perspektyw na istotny wzrost liczby nowych mieszkań) w najbliższych dwóch latach należy liczyć się z utrzymaniem tempa wzrostu cen mieszkań na poziomie nie niższym niż 10-15 proc. rocznie.