Mieszkanie za zyski z funduszu inwestycyjnego?

Czy dzięki pieniądzom zarobionym w funduszach uda się sfinansować kredyt i podnieść standard życia? Czy faktycznie jest to tak proste? Gdzie tkwi ryzyko?

Powodem powstania tego tekstu była propozycja, jaką złożył mojemu znajomemu tzw. doradca finansowy. Nie będę tu oceniał umiejętności samego doradcy, choć miałbym kilka zastrzeżeń do jego sposobu pracy. Skupię się na samej idei, jaką jest spłata kredytu hipotecznego z zysków osiągniętych ze wzrostu wartości jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych.

Pomysł na dodatkowe zyski

Mój znajomy postanowił zamienić mieszkanie na większe. Znalazł nową lokalizację i żeby jej nie stracić, zaciągnął na zakup nowego mieszkania kredyt hipoteczny. Miał on zostać szybko spłacony z pieniźdzy pozyskanych ze sprzedaży starego lokalu. Gdy już doszło do obu transakcji (kupno nowego mieszkania i sprzedaż starego), w ręku znajomego pojawiła się gotówka oraz niespłacony kredyt. Pojawił się także pomysł, czy nie lepiej by było zainwestować gotówkę w coś, co przyniesie dochód przewyższający koszty finansowania kredytu. Jest to w końcu kredyt hipoteczny, a więc najtańszy z możliwych. Stopy procentowe są niskie jak nigdy, a stopy zwrotu z funduszy inwestycyjnych godne pozazdroszczenia. W efekcie nie tylko zostałby spłacony kredyt, ale jeszcze udałoby się uzyskać dodatkowy kapitał.

Kolega nie jest biegły w finansach, więc skonsultował się z kilkoma osobami, które uważały się za biegłe w temacie. Pomysł okazał się bardzo popularny i szybko zyskał przychylne opinie tychże fachowców. Kilku przyjaciół mojego kolegi chce iść jego śladem i wprawdzie nie sprzedadzą swoich mieszkań, ale noszą się z zamiarem wzięcia kredytów pod ich zastaw.

Kusząca propozycja

Każda z osób, która już niemal zdecydowała się na taką inwestycję, ma w głowie prostą kalkulację. Skoro przez ostatnie miesiące, a nawet lata, funduszom udało się uzyskać tak świetne wyniki, to przy tak niskich stopach jak dziś nie tylko spokojnie będzie się spłacać zaciągnięty kredyt, ale także można liczyć np. na podniesienie swojego bieżącego dochodu. Według wyliczeń wspomnianych fachowców, dla części z nich byłaby to druga pensja! Inni podkreślali, że jeśli nie skorzysta się z tej bieżącej nadwyżki konsumpcyjnej, to dzięki temu na koniec okresu spłaty kredytu będzie można posiadać nie tylko mieszkanie (którego wartość raczej nie będzie mniejsza od obecnej), ale także pewną kwotę kapitału. A tym samym będzie można uznać ten pomysł za pewną formę inwestycji na emeryturę.

Mój znajomy to osoba, która szalenie boi siź ryzyka. Zwrócił się do mnie o przeanalizowanie tego projektu. Czy faktycznie jest to tak lukratywny sposób na sfinansowanie kredytu? Czy jego znajomi mają rację, sądząc, że dzięki pieniądzom zarobionym w funduszach uda się sfinansować kredyt i podnieść standard życia? Czy faktycznie jest to tak proste? A jeśli nie, to gdzie tkwi ryzyko? Gdzie jest haczyk? Bo przecież chyba wszyscy mamy świadomość, że pieniądze nie leżą na ulicy. Jeśli pojawia się możliwość zarobku, to zawsze wiąże się to z ryzykiem, czyli po prostu możliwością poniesienia straty. Zacznijmy zatem od ryzyka, a potem szukajmy możliwości zarobku.

Ryzykowna gra

Podstawowym ryzykiem jest fakt rozporządzania majątkiem, który przez wielu nie jest postrzegany jako przedmiot inwestycji, ale jako podstawowe dobro materialne. Tym samym trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie: czy faktycznie chcemy zaryzykować jego utratę lub poniesienie dodatkowych obciążeń w celu jego utrzymania? Tak! Utratę lub dodatkowe obciążenia, bo jak każda inwestycja, także i ta niesie ze sobą ryzyko finansowe. Od razu trzeba bowiem przyjąć, że nie ma 100-proc. pewności, że dzięki opisanemu mechanizmowi osiągniemy zamierzony cel.

Można tu wyróżnić kilka stopni niepowodzenia. Najmniej przykrym i bolesnym finansowo jest sytuacja, gdy zyski wypracowane przez fundusze inwestycyjne będą wystarczające jedynie do pokrycia kosztu spłacanego kredytu. W takim wypadku na koniec okresu spłaty będziemy nadal posiadali jedynie mieszkanie, które i tak posiadamy już teraz. Teoretycznie można powiedzieć, że "wyszliśmy na zero", ale w praktyce wynik jest ujemny. Weźmy pod uwagę fakt podjęcia ryzyka, za co nie otrzymaliśmy wynagrodzenia, poziom emocji (głównie negatywnych) związanych ze śledzeniem inwestycji i porównywaniem wyników w połączeniu z przymusem posiadania wymaganej przez bank kwoty na raty kredytu. Wreszcie przez cały czas spłaty figurowalibyśmy jako kredytobiorcy, co wpływa na ocenę naszej zdolności kredytowej w innych sytuacjach, jakie przynoszą nam życie.

Drugim stopniem niepowodzenia byłaby utrata posiadanego kapitału w czasie trwania zobowiązania kredytowego. Od tego momentu zostalibyśmy zmuszeni do finansowania z bieżących dochodów części kredytu pozostałej do spłaty. Nie jest to takie niemożliwe, jeśli uświadomimy sobie, że istnieje ryzyko, iż zyski funduszy nie będą wystarczające do pokrycia kosztu zaciągniętego kredytu. Przypomnę, że mowa tu o koszcie wyrażonym gotówkowo. Raty też mamy wyrażone gotówkowo. Takie niebezpieczeństwo może zaistnieć, gdy krótko po rozpoczęciu naszej inwestycji (lub gdy kwota zainwestowanego kapitału znacząco nie wzrosła) rynek giełdowy zacznie spadać, co negatywnie odbije się na wartości jednostek uczestnictwa funduszy i tym samym pomniejszy wartość zainwestowanego w nie kapitału.

Owszem, po bessie pojawia się hossa. Fundusze ponownie zaczną zarabiać. Problem w tym, że strata np. 10 proc. z 200 000 zł zainwestowanych w fundusz to nie to samo co zysk 10 proc. ze 100 000 zł, jakie - przykładowo - zostanie w funduszu po zakończeniu bessy. Wzrost kapitału będzie więc wolniejszy. Wartość jednostki uczestnictwa w czasie hossy kiedyś wyjdzie na poziomy rekordowe, co wcale nie oznacza, że wartość zainwestowanego kapitału także. Tu bowiem ciążyć będzie cały czas koszt finansowania kredytu. Tym samym wartość posiadanego kapitału na pewno spadnie bardziej niż wartość jednostki, a będzie rosnąć znacznie wolniej od wartości jednostki (jeśli w ogóle będzie rosła), gdyż będzie umniejszana o raty kredytu. Jeśli taka sytuacja będzie miała miejsca na początku, to raty będą liczone niemal od całości pierwotnej kwoty kredytu.

Końcowym efektem takiej sytuacji byłoby, podobnie jak wcześniej, posiadanie spłaconego mieszkania. Różnica byłaby taka, że część kosztu spłaty musielibyśmy ponieść samodzielnie z bieżącego dochodu (czyli faktycznie dołożyć do tej inwestycji). Pozostałe koszty niefinansowe byłyby takie same, jak w pierwszej wersji, ale spotęgowane faktem braku posiadania zabezpieczenia w postaci kapitału w funduszu, co zdecydowanie pogarszałoby naszą sytuację finansową w oczach instytucji oraz narażało na pełne ryzyko kredytowe związane ze spłatą mieszkania.

Obie sytuacje nie są jeszcze tragedią (jeśli w drugim wypadku spłata pozostałych rat nie trwałaby zbyt długo). W końcu podejmowało się ryzyko i trzeba się liczyć z tym, że zysku nie będzie. Nie ma pewnych inwestycji. Tragedią może jednak być splot niekorzystnych czynników, które sprawią, że nie tylko stracimy posiadany kapitał, ale także mieszkanie w wyniku niespłaconego kredytu. Narażamy się bowiem nie tylko na ryzyko wyniku finansowego funduszy, ale także na ryzyko utraty zdolności kredytowej.

Poprzednie wersje zakładały, że mamy stałe dochody i w razie kłopotów stać nas będzie na samodzielne regulowanie zobowiązań wobec banku. Źycie nie jest jednak takie proste, co pokazuje choćby film "Plac Zbawiciela". Może się więc okazać, że chęć na dodatkowy zysk wpędzi nas w poważne kłopoty.

Optymizm kontrolowany

Warto pamiętać, że każda inwestycja to nie tylko możliwość powodzenia, ale także ryzyko straty, i to czasem poważnej. Dopiero znając wszelkie możliwe konsekwencje, możemy podjąć decyzję. Tego zwykle brakuje. Hurraoptymizm nie jest wskazany. Tym bardziej, jeśli rozporządzamy czymś, od czego zależy poziom naszego życia. Nikt rozsądny nie chce przecież tracić miejsca, w którym mieszka, a takie ryzyko jest.

Rozważania są zupełnie inne, gdy mowa o kupnie na kredyt nieruchomości na wynajem, gdzie możliwe jest pozyskiwanie z niej dochodów (częsty przypadek na rynku). Jednak nie to jest przedmiotem naszej analizy.

Biorąc kredyt pod zastaw nieruchomości, bierze się na siebie ryzyko, które ma kilka źródeł. Faktycznie jest to sumaryczne ryzyko wynikające, jak powiedzieliby to ubezpieczeniowcy, z kilku rodzajów ryzyka. Biorąc kredyt, narażamy się na ryzyko wysokości stóp procentowych. Obecnie kredyty o zmiennej stopie procentowej są stosunkowo nisko oprocentowane, co nie znaczy, że tak będzie zawsze. Ryzyko to jest tym wyższe, im dłuższy jest okres kredytowania, a przy kredytach hipotecznych z reguły jest to 20-30 lat. Nikt nie jest w stanie zapewnić nas, że tak niskie stopy będą utrzymywać się przez cały okres kredytowania. Warto więc rozważyć, czy nie lepiej jest pożyczyć pieniądze według stałej stopy procentowej, choć jest ona zwykle wyższa (co pociąga za sobą wyższą ratę).

Zmniejszy to ryzyko wystąpienia sytuacji zbyt silnego wzrostu kosztu finansowania kredytu, które dla tego typu inwestycji jest szczególnie istotne. Pamiętajmy, że o sukcesie pomysłu decyduje sytuacja na rynku akcji. Problem polega na tym, że gdy rynek akcji spada, to zwykle dzieje się to przy rosnących stopach procentowych. W jednej chwili występują dwa czynniki negatywnie wpływające na wynik analizowanej inwestycji: rośnie koszt kredytu (a zatem i wielkość płaconej raty) w sytuacji, gdy spada wartość kapitału ulokowanego w funduszu. To jest właśnie taka sytuacja, gdy kapitał może spaść na tak niski poziom, że późniejsza ewentualna hossa nie będzie w stanie odrobić strat. Nie mówię, co by było, gdyby hossy przez dłuższy czas nie było.

Z góry zakładam, że w rozważanej inwestycji zaciągam kredyt w złotych. Nie jest to wynik szczególnego przywiązania do rodzimej waluty, ale raczej przeświadczenie, że inwestycja i tak jest już wystarczająco narażona, by dodawać do tego jeszcze ryzyko walutowe związane z możliwymi wahaniami kursu złotego. Kredyt np. we frankach jest tańszy, ale ciąży na nim widmo ryzyka kursowego w sytuacji nagłego osłabienia rodzimej waluty. Rodziłoby to skutki zarówno dotyczące wielkości raty wyrażonej w złotych, jak i zmiany postrzegania nas przez bank ze względu na zmianę złotówkowej wartości kredytu. Przypomnę, że nie chodzi tu o zakup nowego mieszkania i dopiero "dorabiania się go" z czasem, ale cały czas przygotowujemy się do podjęcia decyzji o narażeniu na ryzyko już posiadane mieszkanie. Optyka jest tu zupełnie inna.

Istnieje też oczywiście ryzyko utraty wartości samego zabezpieczenia kredytu, jakim jest mieszkanie. Ryzyko raczej teoretyczne, ale przecież nie można go zupełnie ignorować. Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym jest na tyle specyficzna, że można przyjąć, iż ryzyko jest niewielkie, bo popyt na mieszkania jest duży, co pozwala przynajmniej utrzymać ceny na w miarę stałym poziomie, a ewentualne ich spadki nie są zwykle znaczące.

Pytanie goni pytanie

Znamy już ryzyko związane z zaciągnięciem kredytu, ale inwestycja pociąga za sobą także ryzyko związane ze zmianami wartości kapitału pozostającego w naszych rękach.

Wynik inwestycji zależy od kilku zmiennych, których wyboru dokonujemy na początku. Jednostki uczestnictwa jakiego funduszu kupić? Czy ma być to fundusz bezpieczny, zrównoważony, czy może agresywny? Im fundusz agresywniejszy, tym większa szansa na sukces, gdyż wiadomo, że w długiej perspektywie to właśnie akcje dają najwięcej zarobku. Problem w tym, że też znacznie tracą w okresach dekoniunktury, co - jak już wiemy - może nas wpędzić w pułapkę zbyt niskiego kapitału.

Czy przeznaczyć na to całość kapitału, czy jedynie część? Jeśli część, to jaką i czy resztę trzymać w formie gotówki, czy wybrać fundusz bezpieczny? Gdy podejmiemy decyzję o typie funduszu, pozostaje wybór szczegółowy. Czy oprzeć się na jednym? Może podzielić na kilka tego samego typu? Czym się kierować: wielkością zysku, czy wielkością "obsunięcia" wartości jednostki?

Są też inne niewiadome. Jak często pobierać pieniądze przeznaczone na regulowanie zobowiązań wobec banku? Wyznaczać pulę roczną, czy czynić to systematycznie każdego miesiąca? To też może wprowadzić różnice w końcowym wyniku. Jeśli będziemy wybierać roczne pule, to część kapitału nie będzie pracować w trakcie hossy. Z drugiej strony ta sama część nie będzie tracić na wartości w czasie bessy, dzięki czemu zyskamy spokój, że w danym roku kredyt będzie planowo regulowany, niezależnie od sytuacji rynkowej.

Pytania, pytania, pytania... Odpowiedź na nie w drugiej części artykułu - już za tydzień