Banki nie są przygotowane na kryzys

W razie stagnacji na rynku nieruchomości polskie banki mogą mieć kłopoty. Na razie jest jednak dobrze, więc nikt o tym nie myśli

Ewentualny kryzys na rynku nieruchomości mieszkaniowych może się bardzo łatwo przenieść na sektor bankowy - wynika z analizy przygotowanej przez Jerzego Tofila, członka zarządu BPH Banku Hipotecznego. - Finansowanie nieruchomości jest operacją bezpieczną pod warunkiem, że utrzymuje się pewne zabezpieczenia w systemie - uważa Jerzy Tofil. A te, jego zdaniem, są w Polsce niewystarczające.

Za mała dywersyfikacja

Jakie zagrożenia wiążą się z finansowaniem nieruchomości przez banki w Polsce? Jak twierdzi Jerzy Tofil, najpoważniejsze zastrzeżenia budzi wąski zakres dywersyfikacji źródeł finansowania kredytów hipotecznych, brak ujednolicenia procesu wycen nieruchomości oraz skutecznej windykacji należności.

Obecnie źródłem finansowania kredytów udzielanych przez banki uniwersalne są niemal wyłącznie depozyty. W rozwiniętych gospodarkach nawet 30-40 proc. środków na ten cel pochodzi z rynku kapitałowego. W Polsce alternatywne metody pozyskania kapitału - listy zastawne i sekurytyzacja - odgrywają marginalną rolę. Ich udział nie przekracza

3-4 proc. wartości udzielonych kredytów.

Koncentracja na depozytach ludności powoduje, że zawirowanie na rynku nieruchomości mogłoby mocno naprężyć płynność banków. W kontekście możliwego wzrostu rezerw na wierzytelności zagrożone niepokoi również ciągle spadający poziom marż na kredytach hipotecznych. Zdaniem J. Tofila może to doprowadzić do tego, że produkt ten stanie się dla banków deficytowy.

- Co prawda depozyty zawsze będą podstawą finansowania kredytów, co potwierdzają dane z rozwiniętych rynków hipotecznych - twierdzi Jerzy Tofil. - Jednakże, w Polsce potrzebujemy znacznie dalej posuniętej dywersyfikacji źródeł finansowania. Obecnie sytuacja w gospodarce i na rynku nieruchomości jest dobra, co przekłada się na niski odsetek złych kredytów. Trzeba jednak pamiętać, że spłata kredytu mieszkaniowego trwa kilkadziesiąt lat. Dlatego należy wykorzystać ten okres i przygotować się na gorsze czasy - dodaje.

Przeszacowane wyceny

Kolejnym problemem, który może dać o sobie znać w przypadku kryzysu, to niejednolite procedury szacowania wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Zdaniem Jerzego Tofila w dłuższej perspektywie jest to kwestia o kluczowym znaczeniu i w polityce banku powinna mieć nawet pierwszeństwo przed oceną wiarygodności kredytowej klienta. Tymczasem banki uniwersalne, w przeciwieństwie do hipotecznych, dysponują w tym względzie dużą swobodą, co sprawia, że traktują ten problem bardzo pobłażliwie.

Kiepsko z windykacją

Ostatnim czynnikiem, który rzutuje na potencjalny wzrost ryzyka, są kulejące procedury windykacji należności. Mogą one mieć istotny wpływ na poziom rezerw, a tym samym na wyniki banków. Gdyby doszło do konieczności masowego odzyskiwania wierzytelności poprzez sprzedaż zabezpieczenia, banki będą musiały się borykać z nieprzychylnymi przepisami. Obowiązujące w naszym kraju uregulowania, zakazujące m.in. eksmisji na bruk, w dużo większym stopniu chronią bowiem interesy dłużnika niż wierzyciela. Pewne trudności wiążą się również z sądowniczym systemem egzekucji należności, która może być dokonana tylko przez komorników.