Średniacy urosną, duzi poczekają

Rynek nieruchomości w Polsce nadal rośnie. Dla wielu miast już sprawdziły się prognozy analityków CEE Property Group z marca, dotyczące wzrostu cen w całym 2007 roku

Największe miasta Polski mają odczuć nieznaczne ochłodzenie sytuacji na rynkach mieszkaniowych w drugiej połowie roku. Miasta średniej wielkości powinny kontynuować ponad 10-procentowy trend wzrostowy. Zdaniem analityków CEE Property Group, Polsce nie grozi także kryzys na rynku kredytów hipotecznych, który miał miejsce w USA.

Pierwsze półrocze 2007 roku na rynku mieszkaniowym upłynęło pod znakiem kontynuacji trendu wzrostowego. Popyt na mieszkania utrzymywał się na wysokim poziomie. Jednym z powodów była zapewne podaż, która nie wzrosła znacząco. Taka sytuacja przełożyła się na rosnące ceny nowych projektów deweloperskich. Najszybciej drożały w tym okresie mieszkania w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.

Szybki rozwój rynku mieszkaniowego obserwowano w pierwszej połowie tego roku w miastach średniej wielkości (Bydgoszcz, Toruń, Kielce, Lublin, Rzeszów, Białystok). Obecnie dynamika wzrostu cen mieszkań na tych rynkach wynosi 20-30 proc.

Tak było, jak przepowiadali

W styczniu 2007 roku większość ekspertów i analityków rynku zapowiadała znaczący wzrost cen mieszkań w ciągu kolejnych 12 miesięcy. Pierwsza połowa roku pokazała słuszność tych prognoz. - Już w I kwartale zapowiadaliśmy znaczący wzrost cen mieszkań w 2007 roku. Pierwsza połowa bieżącego roku pokazała słuszność tych prognoz. Mieszkania drożały w tempie nawet szybszym niż przewidywany - mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group. - Zaskoczeniem był aż ponad 10-procentowy wzrost cen w Krakowie - dodaje.

Trochę w górę

A jak będzie wyglądała druga połowa tego roku? "Największe miasta Polski odczują nieznaczne ochłodzenie sytuacji na rynkach mieszkaniowych" - można przeczytać w raporcie. Jednak czas średniaków jeszcze się nie skończył. Miasta średniej wielkości powinny kontynuować ponad 10-procentowy trend wzrostowy, co na pewno ucieszy deweloperów, ale chyba nie bardzo tych, którzy właśnie w tych ośrodkach szukają własnego lokum.

Jakie perspektywy czekają Warszawę? Zdaniem analityków z CEE Property Group, stolica podtrzyma lekki trend wzrostowy z pierwszego półrocza. Windować średnią cenę mieszkań będą nowe projekty np. na Woli. Lokalizacje, w których podaż sprzedawanych i planowych do sprzedaży projektów jest duża, jak np. Wilanów, nie odnotują wzrostu cen, a być może nawet ich lekką korektę.

W Krakowie, gdzie popyt na mieszkania jest ograniczony, a podaż projektów jest większa niż przed rokiem, nie odnotujemy w najbliższych miesiącach znaczącego wzrostu cen. Podobnie powinno być w stolicy Dolnego Śląska, gdzie zostanie utrzymany trend z pierwszego półrocza. Większość projektów we Wrocławiu jest w fazie realizacji, niewielka liczba nowych inwestycji rozpocznie się jesienią. Z tego powodu nie należy oczekiwać gwałtownego wzrostu cen mieszkań.

Nieco inaczej będzie w Gdańsku i Gdyni. Tam wysoka podaż nowych projektów deweloperskich (przynajmniej w niektórych trójmiejskich lokalizacjach) implikować będzie stabilizację cen.

Spokój zapanuje natomiast w Wielkopolsce. Poznański rynek mieszkaniowy po nadzwyczaj dynamicznym półroczu czeka kilka "wyciszonych" miesięcy. Ceny mogą wzrosnąć w dzielnicach, w których brakuje nowych projektów deweloperskich (np. na Marcelinie, gdzie rozpoczęła się realizacja pierwszej w tej części Poznania nowej inwestycji). W lokalizacjach takich jak Naramowice należy oczekiwać stabilizacji jako rezultatu wzrostu podaży inwestycji mieszkaniowych, który miał miejsce w pierwszej połowie roku.

W Łodzi w fazie przygotowawczej jest obecnie kilka nowych inwestycji. Prawdopodobnie ruszą one jesienią tego roku. Po zapowiedziach deweloperów należy spodziewać się kilkuprocentowego podniesienia cen. Wzrost będzie dotyczyć w szczególności kilku wybranych części miasta. Trzy pierwsze projekty pojawią się w okolicach parku Julianowskiego. Jest to miejsce, cieszące się bardzo dobrą opinią wśród łodzian, z urokliwymi terenami zielonymi i dobrą komunikacją. To z pewnością zdecyduje o poziomiPolska to nie Ameryka

Zagrożenie dla dalszego, długoterminowego rozwoju rynku mieszkaniowego mogą stanowić w szczególności rosnące stopy procentowe. Jednak przy obecnej skali podwyżek, rzędu 1-1,5 pp., do końca 2008 roku nie powinny mieć one fundamentalnego wpływu na ograniczenie zdolności kredytowej kupujących, która mimo to powinna się poprawiać w związku z dynamicznym wzrostem zarobków. W ostatnim półroczu większa liczba Polaków zyskała zdolność kredytową, niż ją straciła.

Ostatni kryzys, który wystąpił w USA na rynku nieruchomości, a w szczególności na rynku kredytów hipotecznych, wywołuje wiele obaw przed wystąpieniem podobnego scenariusza w Polsce. - Należy podkreślić, że sytuacja na rynku polskim jest zupełnie odmienna od rynku w USA - mówi Paweł Grząbka. - Po pierwsze, rynek kredytów subprime, który wywołał kryzys na rynku nieruchomości w USA, praktycznie w Polsce nie występuje. Po drugie, zdolność kredytowa Polaków, pomimo wzrostu stóp procentowych, rośnie wraz z dynamicznym wzrostem płac, a nie spada. Po trzecie wreszcie, polski nadzór oraz Europejski Bank Centralny wydają się bardzo ostrożne w tym obszarze, aby nie dopuścić do niekontrolowanego wzrostu akcji kredytowej banków - uzasadnia swoją tezę P. Grząbka.

Zarabiają nieźle

Eksperci CEE Property Group dokonali także analizy wyników finansowych deweloperów. Wynika z niej, że obecnie rentowność deweloperskich projektów mieszkaniowych (w cenach bieżących części przychodowej i kosztowej) w największych polskich miastach kształtuje się między 8 a 16 proc. Należy jednak pamietać, że proces przygotowania projektu mieszkaniowego jest raczej długi. Od momentu zakupu działki trwa najczęściej od roku do dwóch lat (a bywa, że dłużej). Wobec tego inwestycje, które są sprzedawane obecnie, znajdują się w miejscach, które trafiły do deweloperów kilka lat temu. Na takich projektach - jak słusznie zauważają specjaliści - marża może sięgać 25-30 proc. Tu warto zauważyć, że projekty deweloperskie, w zależności od skali, mają wartość od kilku do kilkuset milionów złotych. Najbardziej popularnym modelem finansowania inwestycji jest połączenie środków własnych, kredytu na inwestycje i wpłat od klientów.

Klient czasami poszkodowany

Raport, który tutaj w skrócie omawiamy, dotyka także kwestii praktyk stosowanych przez deweloperów. Niestety, duży popyt na nowe mieszkania i ich niewielka podaż sprawiły, że znacząca grupa deweloperów nie przywiązuje dużej wagi do obsługi klienta. Zauważalne obniżenie jakości obsługi dotyczy przede wszystkim konstrukcji umów sprzedaży. Nadzieja chyba w organach kontrolnych i w konsekwentnej walce klientów o swoje prawa.

Generalnie można przyjąć, że firmy o dużym dorobku w branży deweloperskiej znacznie rzadziej łamią dobre praktyki w kontekście obsługi klienta.

fot. Jakub Ostalowski/fotorzepa

Czynniki wzrostu cen

Wśród głównych powodów wzrostu cen mieszkań w I półroczu 2007 roku należy wymienić:

- podaż mieszkań utrzymującą się na niezmiennym, niskim poziomie,

- wzrost zamożności społeczeństwa,

- niską cenę kredytów - pomimo wprowadzenia w ubiegłym roku rekomendacji S, która miała na celu ograniczenie liczby kredytów udzielanych w walutach obcych,

- wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem nieruchomości - Polacy coraz bardziej świadomi możliwości zarobku na inwestycjach w nieruchomości poszli śladem inwestorów zagranicznych,

- wchodzący w dorosłe życie wyż demograficzny - najbardziej aktywną grupę klientów na rynku mieszkaniowym stanowią osoby w wieku 25-32 lata. W wiek ten wkraczają osoby urodzone w okresie wyżu demograficznego przełomu lat 70. i 80.,

- wzrost cen materiałów budowlanych,

- wzrost cen działek budowlanych.