To już nie jest nieustający boom

Trzeci kwartał na rynku mieszkaniowym w Polsce przyniósł uspokojenie cenowe w największych miastach Polski. Spowolnienie lub zatrzymanie wzrostu cen, które odnotowano w zależności od konkretnej lokalizacji, spowodowane było w dużej mierze okresem wakacyjnym, co równocześnie wpłynęło na ożywienie na rynku nieruchomości w miejscowościach turystycznych

Jeszcze w pierwszej połowie tego roku wystarczyło wejść do pierwszego z brzegu biura sprzedaży dewelopera i kupić dowolne mieszkanie, by już następnego dnia zacierać ręce z radości z powodu wzrostu wartości kupionej dzień wcześniej nieruchomości. Dziś ryzyko inwestowania w nieruchomości wzrosło na skutek stosunkowo wysokich cen mieszkań, a zyskowne lokowanie kapitału w mieszkania, domy i grunty wymaga coraz bardziej specjalistycznej wiedzy. Według ekspertów CEE Property Group, jedynie część wszystkich projektów mieszkaniowych ma duży potencjał wzrostu wartości. Zakup mieszkań czy apartamentów w niektórych nowych projektach, reklamowanych obecnie jako interesujące z inwestycyjnego punktu widzenia, może już w niedalekiej przyszłości okazać się kompletną klapą.

Stawiają na mniejsze miasta?

Rozpatrując rynek warszawski, krakowski czy wrocławski, można zauważyć, iż sprzedaż mieszkań odbywa się w sposób równomierny. Ceny większości projektów nie zmieniły się, jednak w przypadku najlepszych lokalizacji w nowo rozpoczynanych inwestycjach zauważa się kolejne wzrosty cen o około 5 proc. Równocześnie zdarzają się niewielkie obniżki cenowe w przypadku projektów w ostatniej fazie realizacji. Są to z reguły mieszkania o dużych metrażach, nieciekawym rozkładzie lub mieszkania w lokalizacjach, gdzie odnotowuje się dużą podaż mieszkań, np. Warszawa - Wilanów.

Duży wpływ na zmniejszenie tempa wzrostu cen miało zwiększenie liczby nowych projektów mieszkaniowych w tych miastach o około 25 proc. Analitycy CEE Property Group szacują jednak, że nie wszystkie projekty zostaną zrealizowane ze względu na trudności z zakontraktowaniem generalnych wykonawców. W Warszawie znane są sytuacje, gdzie od prawie roku nie można znaleźć firmy chętnej podjęcia się realizacji inwestycji budowlanej.

Spadła również liczba zakupów inwestycyjnych dokonywana przez dużych inwestorów w największych aglomeracjach, którzy dynamicznie zwiększają zakupy w mniejszych miastach. Wpływ zakupów inwestycyjnych dokonywanych w latach poprzednich na rynek jest jednak ograniczony, ponieważ stanowi zaledwie kilka procent realizowanych inwestycji na rynku pierwotnym.

Ciekawe inwestycje, ale nie w stolicy

W przypadku rynku łódzkiego czy poznańskiego obserwować można pewną stabilizację cen mieszkań, choć zależy to od lokalizacji i nasycenia danej części rynku. Dla przykładu można wskazać poznańskie Naramowice, gdzie obecnie prowadzonych jest kilka dużych projektów mieszkaniowych, a ceny mieszkań utrzymują się na stałym poziomie z powodu wysokiej dostępności. Natomiast w centrum Poznania nie buduje się wiele, a wraz z ostatnio rozpoczętymi inwestycjami ceny wzrosły średnio o 10-15 proc. w tej części miasta. Jeśli chodzi o rynek łódzki, to planowanych jest kilka nowych, dużych projektów, których realizacja rozpocznie się w najbliższym czasie. Taka sytuacja może spowodować wzrost cen nawet o około 10 proc. dla danych lokalizacji.

Warto również wspomnieć o rynku szczecińskim, gdzie pojawiło się kilka nowych projektów mieszkaniowych oraz kontynuowane są dalsze etapy już istniejących. Sytuacja zdecydowanie się ożywiła, a poziom cen mieszkań wzrósł nawet o 15 proc. w omawianym kwartale. Również rynki bydgoski i toruński stały się bardziej aktywne w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Powstają ciekawe i zarazem drogie inwestycje, których ceny były nawet o 50 proc. wyższe niż średnie ceny w danym okresie.

Nad morzem i w górach

Sytuacja w miejscowościach turystycznych, zarówno nad morzem, jak i w górach, wskazuje na dynamiczny wzrost cen w III kwartale. Najbardziej popularne miejscowości nadmorskie (Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje czy Trójmiasto) przyciągają nadal inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Okres od lipca do września był kontynuacją trendu wzrostowego, który od początku 2007 roku spowodował wzrost cen maksymalnie o 50 proc. Pojawiły się również ciekawe oferty w miejscowościach górskich, nie tylko w Zakopanem, ale również w Wiśle, gdzie ceny lokali sięgają nawet do 9 tys. za metr kwadratowy.

Plusy i minusy

Zdaniem niektórych obserwatorów rynku mieszkaniowego, popularne w ostatnim czasie lofty to przykład wątpliwych inwestycji. Ogromne zainteresowanie mieszkaniami w rewitalizowanych budynkach pofabrycznych to najczęściej zasługa dobrej kampanii medialnej dewelopera i wykorzystania niewiedzy inwestorów, którzy pod wpływem presji czasu i emocji nabywali lofty.

Osobom poszukującym odpowiednich miejsc do inwestowania w nieruchomości fachowcy rekomendują regiony, których dynamiczny rozwój (a wraz z nim wzrost cen nieruchomości) dopiero nastąpi. Wiele mniejszych miast, dawnych stolic wojewódzkich, przechodzi prawdziwe metamorfozy, a miasta, takie jak Białystok, Bydgoszcz, Szczecin czy Rzeszów mają szanse zyskać na znaczeniu

Ciekawą inwestycją są też jeszcze miejscowości turystyczne, gdzie można połączyć przyjemne z pożytecznym i kupić na wynajem apartament w dynamicznie rozwijających się kurortach nad morzem czy w górach. Takie mieszkanie można nabyć wspólnie ze znajomymi i spędzać w nim kilka miesięcy w roku, wynajmując lokal w pozostałym okresie.

fot. Maciej Kosycarz /KFP

Niebezpieczna podaż

Duże projekty mieszkaniowe kupowane w większości przez inwestorów stwarzają duże niebezpieczeństwo zwiększonej podaży lokali, gdy tylko jeden z ich właścicieli rozpocznie sprzedaż mieszkań. Kilka ofert po cenie zaniżonej np. ze względu na determinację sprzedających może spowodować bardzo szybki spadek wartości wszystkich mieszkań w danej lokalizacji.

Wiara dużych nie opuszcza

Duzi inwestorzy cały czas kupują wiele mieszkań; osłabł tylko popyt inwestycyjny ze strony klientów indywidualnych. Duże instytucje wierzą w długoterminową i fundamentalną siłę rynku, dlatego dziś kupują średnio po 3-4 lokale w danej inwestycji, zamiast 1-2 lokali, jak to miało miejsce kilka miesięcy temu.