Kryzys, według słownika wyrazów obcych, to załamanie się procesu wzrostu gospodarczego i regres w rozwoju ekonomicznym państwa. Słowo to najczęściej pojawia się w kontekście zawirowań na amerykańskim rynku nieruchomości. Coraz więcej pojawia się też analiz wskazujących na analogie pomiędzy rozwojem sytuacji w USA a dynamicznie rosnącym rynkiem kredytów hipotecznych w Polsce. O ile potrzeba dyskusji na temat perspektyw tego rynku jest niekwestionowana, o tyle zapowiedzi wystąpienia kryzysu w Polsce, analogicznego do obserwowanego w USA nie są, w mojej ocenie, w pełni uzasadnione, zaś samo pojęcie kryzysu w odniesieniu do gospodarki polskiej jest obecnie nadużywane.
Niepokój wielu obserwatorów rodzi wysoka dynamika kredytów hipotecznych i zauważalna "liberalizacja" kryteriów ich przyznawania. Analizując bieżące tendencje w zakresie kredytów hipotecznych nie można pominąć stadium rozwoju tego rynku w Polsce, gdzie ich wartość stanowi wciąż tylko ok. 10 procent produktu krajowego brutto, podczas gdy w większości krajów Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych przekracza 50 proc. Dodatkowo należy odnotować, że ostatnie miesiące przyniosły wyhamowanie dynamiki kredytów hipotecznych, choć w dalszym ciągu jest to główny segment rozwoju akcji kredytowej.
Należy też pamiętać, że kryzys w USA skoncentrował się w segmencie subprime, który charakteryzuje się zdecydowanie wyższym ryzykiem kredytowym, ponieważ nie posiada zdolności kredytowej na rynku "regularnym". Trudno doszukiwać się analogicznego segmentu w Polsce, nawet jeśli banki wydłużają okres spłaty kredytów oraz podwyższają wskaźnik LTV w celu zwiększenia zdolności kredytowej klientów (w większości banków wskaźnik LTV jest jednak niższy od 100 proc.). W Polsce udział kredytów mieszkaniowych poniżej standardu nie przekracza obecnie 2 proc. i w perspektywie najbliższych kwartałów trudno oczekiwać zdecydowanego pogorszenia tej relacji. Spodziewany wzrost stóp procentowych zwiększa co prawda koszty obsługi zadłużenia, jednak należy pamiętać o rosnących dochodach ludności. Płace w sektorze przedsiębiorstw rosną nominalnie o 10 proc. rok do roku i w najbliższej perspektywie podwyższona dynamika wynagrodzeń powinna być utrzymana. W związku z tym wzrost stóp procentowych o kolejne 75 punktów bazowych (taki jest obecnie konsensus rynkowy) nie powinien dramatycznie pogorszyć wypłacalności gospodarstw domowych.
Ponadto aprecjacja złotego zmniejszyła zadłużenie osób, które zaciągnęły kredyty w walucie obcej, głównie we frankach szwajcarskich, kompensując w ten sposób częściowo wzrost kosztów finansowania wynikający ze wzrostu stóp procentowych. Biorąc pod uwagę perspektywy średnioterminowe można być umiarkowanym optymistą, jeśli chodzi o notowania złotego, który powinien utrzymywać się na wysokim poziomie.
Nie sposób pominąć podstawowego mechanizmu finansowego, który doprowadził do powstania kryzysu w USA. Kluczową rolę odegrały tam dramatyczne spadki cen papierów wartościowych wyemitowanych przez podmioty biorące udział w procesie sekurytyzacji kredytów hipotecznych. W Polsce do tej pory nie miała miejsca żadna tego typu transakcja sekurytyzacji, stąd wystąpienie sytuacji analogicznej do zaobserwowanej w USA jest obecnie mało prawdopodobne. Oczywiście, z czasem transakcje sekurytyzacji będą wykorzystywane coraz powszechniej także w Polsce, jednak można przypuszczać, że podobnie jak w większości krajów europejskich nie będą one stanowiły głównego źródła finansowania akcji kredytowej. W Stanach Zjednoczonych natomiast papiery wartościowe powiązane z kredytami mieszkaniowymi (MBS - mortgage backed securities) były głównym źródłem jej finansowania, zaś sam rynek tego rodzaju obligacji stanowił w USA około 20 proc. całego rynku długu.
