A jednak nie będzie tak źle

Ochłodzenie koniunktury na rynku nieruchomości dopadło nie tylko Stany Zjednoczone, ale cały świat. Żadnego globalnego kryzysu jednak nie widać

W III kwartale ceny nieruchomości mieszkalnych na świecie były o 8,2 proc. wyższe aniżeli przed rokiem - wynika z najnowszych danych brytyjskiej firmy doradczej Knight Frank. Oznacza to spadek z 9,6 proc. notowanych dwanaście miesięcy wcześniej.

Najnowsza edycja raportu "Global House Price Index" przyniosła trochę niespodzianek. Przede wszystkim okazało się, że nawet za Atlantykiem i w Wielkiej Brytanii koniunktura wcale nie jest tak kiepska, jak określają to niektórzy fachowcy. W III kwartale ceny domów w Stanach były o 1,8 proc., a na Wyspach prawie o 11 proc. wyższe niż przed rokiem.

Bułgaria zastąpiła Łotwę

Rynkiem o największej dynamice cen okazała się Bułgaria. Tam średni koszt zakupu "czterech kątów" podskoczył w ciągu dwunastu miesięcy o ponad 30 proc. Kraje z naszego regionu od dłuższego czasu przewodzą w zwyżkach cen nieruchomości na świecie. Bułgaria zepchnęła ze szczytu tabeli Łotwę, która była liderem statystyk przez poprzednie dziesięć kwartałów.

Hossa na rynku nieruchomości na Łotwie - a na dobrą sprawę w Rydze, bo w tym wypadku jedynie stolica jest wzięta do statystyk - najwyraźniej się skończyła. Wprawdzie przeciętne ceny są wciąż jeszcze wyższe o jedną dziesiątą w skali roku, jednak w niektórych segmentach, np. kawalerek, już teraz ceny spadają. A przecież jeszcze nie dawniej jak rok temu dynamika sięgała 60 proc. Skąd ta zmiana trendu? Chodzi nie tylko o to, że ceny osiągnęły "sufit". Odegrały rolę też inne czynniki: doszło do zmian w prawie, które ograniczyły spekulację (podatki od posiadania wielu nieruchomości), podniesione zostały stopy procentowe, spadło zaufanie konsumentów, przez co zwiększyła się ich niechęć do zaciągania kredytów. Wszystko to sprawiło, że popyt osłabł.

Jednak Łotwa nie jest wyizolowanym przypadkiem. Nieruchomości przestały też drożeć w szalonym tempie także w dwóch pozostałych krajach bałtyckich. Estonia i Litwa mogą pochwalić się obecnie jedynie nieco ponad 5-proc. wzrostem cen mieszkań, co plasuje je między Holandią a Belgią - krajami, które z pewnością ominęła ostatnia mieszkaniowa hossa.

Niewykluczone, że Bułgaria nie na długo zagości na czele rankingu. Nieruchomości w tym kraju stały się bardzo popularne między innymi wśród brytyjskich inwestorów. Ciągną do kurortów nad Morzem Czarnym i ośrodków narciarskich. Jednak, na co zwracają uwagę eksperci z Knight Frank, w wielu miejscach jest duże ryzyko wystąpienia nadpodaży nowo powstających nieruchomości - między innymi w Bansku, słynącym z tras narciarskich, czy w wielu miejscowościach na wybrzeżu. Są obawy, że nawet mimo rosnącej popularności Bułgarii wśród europejskich turystów, nowo zbudowane apartamenty nie będą mieć wystarczającej liczby gości, żeby opłacało się ich posiadanie.

Azja i Pacyfik - rynek przyszłości?

Na fali wznoszącej są rynki nieruchomości mieszkalnych w rejonie Azji i Pacyfiku. O 27 proc. w ciągu roku poszły w górę ceny domów i mieszkań w Singapurze, dzięki czemu to miasto-państwo uplasowało się w rankingu Knight Frank tuż za Bułgarią. Wzrost cen przyspiesza w Singapurze regularnie od trzech lat. W Hongkongu ceny podskoczyły w ciągu roku o 10 proc., co też oznacza przyspieszenie, bo w ciągu 12 miesięcy zakończonych w II kwartale nieruchomości zdrożały o 8,8 proc.

Na Antypodach nieruchomości też drożeją dość zdecydowanie. W Nowej Zelandii zwyżka cen sięgnęła prawie 12 proc., chociaż sprzedaż domów siadła o 30 proc., a to w wyniku tego, że gospodarstwa domowe powoli osiągają pułap realnego maksymalnego zadłużenia. W Australii ceny poszły w górę średnio o około 10 proc., mimo że np. w Sydney zwyżki były dużo mniejsze.

W trend szybko drożejących powierzchni mieszkalnych w krajach Azji i Pacyfiku nie wpisuje się jedynie Japonia, czyli najbardziej rozwinięty rynek tego obszaru. Jednak i tam na swój sposób sytuacja się poprawia. W III kwartale ceny spadały już jedynie o 0,5 proc., czyli w tempie najwolniejszym od wielu lat.

W tył zwrot w Irlandii

W Europie dotąd właściwie tylko właściciele nieruchomości w Irlandii mają powody do narzekania. Jak wynika z raportu, licząc rok do roku domy i mieszkania staniały na Zielonej Wyspie o 1 proc., chociaż w III kwartale zeszłego roku notowano tam 15-proc. wzrost. O ile rynek w Dublinie jako tako się trzyma, o tyle poza stolicą ceny spadają nawet szybciej niż wskazują średnie. Ceny jednak mają prawo do odpoczynku - maszerowały w górę średnio o 12 proc. przez pięć poprzednich lat.

W Hiszpanii, innym z bardzo rozgrzanych rynków ostatnich lat (w latach 2003-2004 zwyżka cen była bliska 20 proc. rocznie), doszło do stabilizacji i mieszkania, i domy drożeją teraz w 5-proc. tempie.

Zagadką jest prawdziwy obraz rynku brytyjskiego. Z jednej strony co rusz dochodzą wieści hiobowe z punktu widzenia posiadaczy domów na Wyspach, szczególnie tych, którzy kupili je w ostatnim czasie i na kredyt. Spekuluje się o załamaniu popytu i 20-proc. spadkach cen. Jednak z raportu Knight Frank wynika, że sytuacja nie jest taka zła. Specjaliści wyliczyli wzrost cen w III kwartale na 10,7 proc., czyli nawet 2,6 pkt proc. wyższy aniżeli przed rokiem. Z innych raportów tej samej firmy wynika, że największe zwyżki cały czas dotyczą nieruchomości w Londynie - przeciętne ceny "czterech kątów" w III kwartale były w stolicy wyższe o ponad 30 proc. niż przed rokiem. W przyszłym roku nieruchomości na Wyspach wciąż mają drożeć, chociaż już tylko w tempie 3-proc. W Londynie staną niemal w miejscu.

W Stanach nadrabianie spadków

Raport wskazuje, że nawet w Stanach Zjednoczonych, mimo wszystkich problemów związanych szczególnie z ryzykownymi kredytami hipotecznymi typu subprime, ceny posesji mieszkalnych cały czas jeszcze się pną. Spadki w takich stanach jak Michigan, Kalifornia czy Floryda zostały z nawiązką nadrobione przez wzrost cen w Utah, Wyoming czy Montanie, przez co wypadkowa cen domów była w III kwartale o 1,8 proc. wyższa niż przed rokiem.

Analitycy nie pokusili się o odpowiedź na pytanie, jak będą się kształtować światowe ceny nieruchomości w przyszłym roku. Czego jednak można się spodziewać? Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że wzrost kosztów finansowania i zaostrzenie reguł udzielania kredytów wpłyną na spadek popytu na domy i mieszkania nie tylko w USA, ale też choćby w wielu krajach europejskich - a to z pewnością nie pozostanie bez wpływu na ich ceny. Jednak jakikolwiek regres tych cen byłby zaskakujący - w końcu aż na 13 spośród 28 zbadanych przez Knight Frank krajowych rynków, czyli na niemal co drugim, w ciągu roku zakończonego w III kwartale wzrost cen jeszcze przyspieszył (lub spadek zwolnił) w porównaniu z poprzednimi dwunastoma miesiącami. To dobrze wróży koniunkturze. Może oznaczać, że w skali globalnej nieruchomości co najwyżej znów będą drożeć trochę wolniej niż dotąd. Tendencję do stopniowego wytracania tempa zwyżki obserwuje się od 2004 r. Teraz światowe nieruchomości drożeją o nieco ponad 8 proc. w skali roku, chociaż jeszcze dwa lata temu tempo sięgało 11 proc.

fot. Bloomberg