Polska stała się atrakcyjną lokalizacją dla inwestycji w nieruchomości. Nie idą jednak tu w parze odpowiednie zmiany w systemie podatkowym. Pomimo licznych zapowiedzi nie należy się spodziewać w najbliższym czasie przełomowych zmian zmierzających do uproszczenia i zapewnienia spójności systemu podatkowego w Polsce, choć zmiany idące w tym kierunku są niecierpliwie oczekiwane przez rynek.
Danina zbyt wysoka
Na gruncie polskiego ustawodawstwa nie funkcjonuje forma prawna, która byłaby optymalna do inwestowania w nieruchomości. Podstawowym wymaganiem, jakie powinien spełniać "wehikuł" służący do inwestycji w nieruchomości, jest minimalne opodatkowanie zysków generowanych przez taką inwestycję. W Polsce funkcjonują fundusze inwestycyjne zamknięte, które mają możliwość dokonywania pośrednich i bezpośrednich inwestycji na rynku nieruchomości, jednak w związku z niewielką popularnością funduszy inwestycyjnych, "wehikułem" najczęściej używanym do inwestycji na rynku nieruchomości zarówno przez zagranicznych, jak i rodzimych inwestorów, jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Zaletą takiej spółki jest jej dostępność właściwie dla inwestora każdej wielkości, łatwy i tani sposób zakładania, niski minimalny kapitał zakładowy oraz korzystne ograniczenie odpowiedzialności udziałowców. Z drugiej strony wadą jest podwójne opodatkowanie zysków generowanych przez inwestycję. Po pierwsze, wszystkie dochody uzyskiwane przez spółkę, łącznie z zyskiem kapitałowym zrealizowanym przy sprzedaży nieruchomości, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawych według stawki 19 proc. Po drugie, wypłata dywidendy do udziałowców podlega zasadniczo podatkowi u źródła również według stawki 19 proc. Chcąc uniknąć podwójnego opodatkowania, inwestorzy zagraniczni wykorzystują w inwestycjach w nieruchomości formę prawną oddziału swojego przedsiębiorstwa działającego na terytorium Polski lub dokonują inwestycji bezpośrednich (bez sformalizowanej obecności w Polsce). Taka struktura nie jest jednak pozbawiona istotnych wad. Polskie ustawodawstwo podatkowe nie zawiera uregulowań odnoszących się bezpośrednio do działalności oddziałów i do inwestycji bezpośrednich.
Zwolnienia przeszły do historii
Po dokonaniu wyboru formy prawnej prowadzenia inwestycji należy podjąć decyzję, w jaki sposób taką inwestycję sfinansować. Poza finansowaniem kredytem bankowym, zwykle należy zapewnić odpowiedni poziom kapitału własnego. W przypadku inwestycji realizowanych poprzez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki osobowe, paleta możliwości jest raczej ograniczona. Inwestor ma do wyboru finansowanie poprzez kapitał (equity) lub dług (debt). Obie formy związane są z dość istotnymi kosztami podatkowymi. Podwyższenie kapitału zakładowego, dopłaty do kapitału spółki oraz pożyczki udzielone przez bezpośredniego udziałowca oznaczają podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 0,5 proc. Podstawę opodatkowania stanowi wartość podwyższenia kapitału lub kwota udzielonej pożyczki. Pożyczki udzielane przez inne podmioty niż bezpośredni udziałowiec podlegają zasadniczo opodatkowaniu według stawki 2 proc. i jest to koszt, który stanowi istotne obciążenie dla inwestora i może wpływać na rentowność inwestycji. Do końca 2006 roku funkcjonowały korzystne zwolnienia pozwalające uniknąć tego podatku - całkowicie zwolnione były pożyczki od bezpośrednich udziałowców oraz pożyczki zaciągane na sfinansowanie rozpoczęcia lub prowadzenia działalności gospodarczej (pod warunkiem, że fundusze spożytkowano na ten cel w ciągu jednego roku). Zniesienie tego ostatniego zwolnienia zostało szczególnie negatywnie odebrane przez inwestorów.
