Cudzoziemcy kupują nieruchomości

Z roku na rok, mimo wielu barier prawnych, zwiększa się liczba zezwoleń udzielanych cudzoziemcomna zakup nieruchomości w Polsce. Wstępując do Unii Europejskiej Polska prędzej czy później będziemusiała zliberalizować zasady obrotu nieruchomościami. To niezwykle złożony problem ze względuna jego polityczne, społeczne i ekonomiczne konsekwencje - podaje raport Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Złudzenia rozwiał Nicolaus Van der Pas, główny negocjator z ramienia Komisji Europejskiej. Nie będzie odstępstw od zasady obrotu ziemią w momencie przystąpienia Polski do Unii - zapowiedział pod koniec kwietnia podczas wizyty w Polsce. Precedens Danii, która sobie podobne moratorium wywalczyła, w przypadku Polski nie będzie miał zastosowania.Obcy nas wykupią?Duńczykom się udało - w porozumieniu akcesyjnym nie zapisano daty końca okresu przejściowego. Obywatele krajów Unii, jeśli zechcą kupić na terenie Danii nieruchomość jako tzw. drugi adres, muszą mieć zgodę duńskiego ministra sprawiedliwości.Kupowanie nieruchomości przez cudzoziemców jest w Polsce problemem wyjątkowo drażliwym - nie tylko politycznie, ale też ekonomicznie. Politycznie - bo zakup ziemi przez "obcych" traktowany jest gdzieniegdzie jako zamach na narodową tożsamość. Ekonomicznie - bo poziom cen i dochodów ludności w Polsce diametralnie różni się od unijnego. W przypadku liberalizacji rynku możemy znaleźć się na przegranej pozycji. Minister spraw wewnętrznych i administracji w swoim sprawozdaniu dotyczącym kupowania nieruchomości przez cudzoziemców w 1998 r. pisze, że "polski rynek nieruchomości nie jest porównywalny z rynkami istniejącymi w państwach członkowskich Unii Europejskiej. Niskie ceny nieruchomości w Polsce oraz pozbawienie kontroli administracyjnej państwa w tej materii poprzez implementację przepisów wspólnotowych w krótkim okresie mogą stworzyć realne zagrożenie (przy braku odpowiednich instrumentów i instytucji prawnych) procederem prania brudnych pieniędzy na rynku nieruchomości". O politycznych aspektach obrotu ziemią ministerialne sprawozdanie mówi, że "swoboda nabywania nieruchomości przez cudzoziemców może obecnie spowodować niezadowolenie i protesty społeczne w całym kraju".Prawo jest prawemChociaż przedstawiciele Unii (przynajmniej w deklaracjach) są świadomi, jak drażliwy w Polsce jest ten temat, to jednak są nieugięci: prawo jest prawem. Podstawą idei Unii jest swoboda osiedlania się wszystkich obywateli UE w krajach członkowskich. Kolejna doktryna to zakaz dyskryminacji ze względu na narodowość - bariery stawiane cudzoziemcom kupującym nieruchomości są przejawem takiej właśnie dyskryminacjiFakty są takie: przystępując do Unii Europejskiej Polska, co jest naturalne, będzie musiała przyjąć jej prawodawstwo. Zasady określające obrót ziemią są jednoznaczne: w myśl traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską państwa członkowskie zobowiązują się do zniesienia jakichkolwiek barier w przepływie kapitału, towarów i usług. Dotyczy to również nieruchomości - obywatel jednego z państw członkowskich może nabywać nieruchomości znajdujące się na terenie innego państwa ze Wspólnoty. Kolejny przepis to dyrektywa Komisji Europejskiej regulująca zasady swobodnego osiedlania się obywateli Unii. Zobowiązuje ona kraje członkowskie do zniesienia jakichkolwiek utrudnień w tym względzie. Prawo to dotyczy nie tylko osób fizycznych, ale też osób prawnych. Na jego mocy obywatel Unii może kupować, sprzedawać, dzierżawić nieruchomości bądź nimi zarządzać w dowolnym kraju UE.Dlatego Van der Pas skwitował krótko pytania o stałą taryfę ulgową dla Polski: zapomnijcie o tym.Obrót ziemią został uznany za jeden z głównych problemów negocjacyjnych. Polska wystąpi o okresy przejściowe i zgodę na "szczególne zasady" obrotu. Jakie to mają być zasady - nie wiadomo. Do końca maja do Brukseli ma zostać przesłane polskie stanowisko negocjacyjne dotyczące swobodnego przepływu kapitału. Wbrew nazwie jego tematem przewodnim będą ruchomości.Prawdopodobne jest, że okres przejściowy uda się wynegocjować. Nicolaus Van der Pas przypomniał, że żadne z państw po Danii nie uzyskało stałych odstępstw od zasady swobodnego obrotu nieruchomościami. Podał przykład Austrii, która wynegocjowała 5-letni okres przejściowy i stwierdził, że taka "perspektywa" byłaby dla Polski "odpowiednia".Państwo kontrolujeObecnie obrót nieruchomościami jest ściśle reglamentowany przez państwo. Cudzoziemiec, aby kupić budynek bądź grunt w Polsce, musi starać się o zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Jeśli są to grunty rolne, dodatkową zgodę musi dać minister rolnictwa. Ministerialna zgoda dotyczy nie tylko nabycia prawa własności, ale również wieczystego użytkowania. Cudzoziemiec musi się o nią starać nawet wtedy, gdy zawierana transakcja nie jest transakcją kupna-sprzedaży, lecz np. darowizną, zamianą czy też wniesieniem aportu do spółki. Obowiązek uzyskania zgody MSWiA do niedawna dotyczył też kupowania akcji spółek giełdowych. Były to tzw. zezwolenia generalne. Wymóg uzyskiwania zezwoleń generalnych został zniesiony nowelizacją prawa bankowego. Po nowelizacji tej ustawy cudzoziemcy nie muszą starać się o zgodę, w przypadku gdy właścicielem lub użytkownikiem jest spółka, której akcje są dopuszczone do publicznego obrotu. Wyjątkiem są te przypadki, gdzie spółka jest właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości rolnej, większej niż 1 hektar lub znajdującej się w strefie przygranicznej. (...) Zapis ten pozostaje przepisem martwym. Wynika to z faktu, że spółki akcyjne, zamierzające zadebiutować na rynku giełdowym, nie mają obowiązku przedstawiania Komisji Papierów Wartościowych i Giełd żadnych dokumentów dotyczących stanu posiadanych przez nie nieruchomości, nie mówiąc już o zezwoleniu ministra spraw wewnętrznych i administracji - zwracają jednak uwagę autorzy raportu MSWiA. Uważają, że dzięki obowiązującemu prawu i polityce resortu obrót nieruchomościami pozostaje pod ścisłą kontrolą państwa. Z drugiej jednak strony, liczba wydawanych pozwoleń i nabywanych nieruchomości systematycznie rośnie. W 1998 r. wydano 2189 zezwoleń na nabycie nieruchomości i 446 na kupno lub objęcie udziałów bądź akcji w spółkach. Dla porównania: w 1997 r. w 2001 przypadkach pozwolono na kupno nieruchomości, 487 dotyczyło akcji lub udziałów, a 85 stanowiły zezwolenia generalne.I tak kupująSystematyczny wzrost liczby udzielanych pozwoleń następuje od początku lat 90. W 1990 r. udzielono ich zaledwie 565, dwa lata później już 876. Liczba negatywnych decyzji ministerstwa jest natomiast co rok niemal taka sama: w 1992 r. było ich 112, w ub.r. - 119.Najwięcej udzielanych zezwoleń dotyczy gruntów. W 1990 r. było to 359 zezwoleń, 206 udzielono na zakup lokali. Na koniec ub.r. liczby te wynosiły 2052 i 137. Duży wzrost nastąpił też pod względem wielkości kupowanych nieruchomości - zwłaszcza ziemi. W ciągu kończącej się dekady nastąpiło odwrócenie proporcji starających się o zgodę osób fizycznych z innych państw i osób prawnych. Stąd bierze się, według raportu MSWiA, wzrost ogólnej powierzchni nabywanych nieruchomości. O ile w 1990 r. liczba osób fizycznych wynosiła 489, zaś prawnych 74, o tyle w zeszłym roku było to (odpowiednio) 718 i 1471.Wśród przedsiębiorstw zagranicznych działających w Polsce w ub.r. największą liczbę zezwoleń (503) otrzymały spółki z kapitałem niemieckim. Na drugim miejscu były firmy holenderskie (269 zezwoleń), na trzecim francuskie (66), za nimi amerykańskie (64) i szwedzkie (62).Najchętniej były kupowane tereny najatrakcyjniejsze inwestycyjnie. W ub.r. na pierwszym miejscu znalazło się województwo warszawskie - 333 zezwolenia, ok. 494 hektarów sprzedane. Drugie miejsce miało województwo katowickie (186 zezwoleń na 440 hektarów), trzecie zaś - wrocławskie (95 zezwoleń, 299 hektarów).Raport MSWiA ocenia, że sprzedaż ziemi w Polsce będzie się zwiększać wraz ze wzrostem atrakcyjności inwestycyjnej kraju. "Sprzedaży ziemi nie da się uniknąć, gdyż znaczny potencjał rozwojowy polskiej gospodarki i perspektywy dalszego wzrostu gospodarczego czynią Polskę coraz bardziej atrakcyjną dla inwestorów zagranicznych. Ciągle zatem wzrasta zainteresowanie (...) nabywaniem nieruchomości przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej (...)".

MAREK CHĄDZYŃSKI