Klasa biurowców

Od kilku lat w większych miastach Polski budynki biurowe wyrastają jak grzyby po deszczu. Prym wiedzie Warszawa, ale można zaobserwować również dużą liczbę inwestycji w innych miastach: Gdyni, Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu.Łatwe początkiBiurowcowy boom zapoczątkowany w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych wynikał z bardzo dużego popytu na tego rodzaju powierzchnie. Powstawało wiele nowych firm, które w ciągu kilku lat parokrotnie zwiększały liczbę pracowników, powodując tym samym duże zapotrzebowanie na nowe siedziby. Ponadto zagraniczne firmy otwierały swoje przedstawicielstwa w Polsce i poszukiwały biur o zachodnich, zarówno funkcjonalnych i wykończeniowych standardach, nie przejmując się nadmiernie cenami.O ogromnym popycie na początku lat dziewięćdziesiątych świadczy fakt, iż wszystkie nowo wybudowane biurowce były wynajmowane jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, mimo że poziom cen przewyższał koszty wynajmu analogicznych budynków w Brukseli, Frankfurcie i Madrycie, ustępując jedynie Paryżowi czy Londynowi. Ponieważ ceny gruntu i koszty wznoszenia budynków pozostały niższe niż w innych stolicach, inwestowanie w biurowce było bardzo zyskowne. Inwestorzy zachęceni wysoką stopą zysku rozpoczynali wiele projektów.ZróżnicowanieWraz ze wzrostem gospodarczym rósł popyt na nowe powierzchnie. Mimo to rynek normalizował się i developerzy nie mogli już liczyć na to, że wszystko znajdzie nabywcę. Zaczęli szukać nisz rynkowych i okazji. Następowało różnicowanie produktów, coraz lepiej dostosowanych do zindywidualizowanych potrzeb klientów.Pod względem cen wynajmu, lokalizacji, standardu i funkcjonalności można wyróżnić trzy rodzaje budynków biurowych. Określane jako klasa ?A? położone są w centrach miast, wyeksponowane architektonicznie, reprezentacyjne, mają dużą liczbę miejsc parkingowych, są łatwo dostępne samochodem i transportem miejskim. Przykładem tej klasy biurowców w Warszawie mogą być budynki: Saski Point, Atrium Plaza oraz Atrium Tower, Holland Park, ILMET, Warsaw Financial Center, Centrum Królewska (w budowie), Nautilius, Warta Tower.Biurowce klasy ?B? są usytuowane w dzielnicach przylegających do centrum, przy głównych arteriach komunikacyjnych, trasach wylotowych z miasta, w rejonie ulic prowadzących do lotniska. Posiadają one własne miejsca parkingowe, standard wykończenia wnętrz jest na dobrym poziomie.SZYMON WOJCIECHOWSKIdokończenie na str. IVdokończenie ze str. IKlasa ?C? cechuje się najniższym standardem, gorszą lokalizacją, a przy tym niewysoką ceną najmu. Tego typu budynki zazwyczaj są wynajmowane w istniejącym stanie i przeznaczane do indywidualnej adaptacji użytkowników.Wyprowadzka z centrumW pierwszej kolejności inwestorzy rozpoczęli ekspansję budowlaną w centrum miast ? to właśnie tam powstały budynki o najwyższym standardzie, wspomniane już biurowce klasy ?A?. Ze względu na ich centralne położenie, bliskość do banków, innych instytucji finansowych, ambasad oraz instytucji państwowych zostały wynajęte przez firmy, których profil działalności warunkuje usytuowanie w centrum miasta (banki, firmy konsultingowe, firmy ubezpieczeniowe, kancelarie prawnicze itp.) Tak duże zapotrzebowanie na budynki biurowe klasy ?A? wywindowało ceny gruntów w centrum stolicy nawet do kilkuset USD za metr kwadratowy. Jednak w pewnym momencie nastąpiło przeciążenie infrastruktury w centrum, dojazdy stały się coraz trudniejsze, zaczęło brakować miejsc parkingowych, a budowanie wielokondygnacyjnych parkingów podziemnych jest niezwykle kosztowne. Ceny gruntów ciągle rosły, a wraz z nimi koszty inwestycji, i co się z tym wiąże ? koszty wynajmu powierzchni. Niejasna struktura własnościowa niektórych gruntów, protesty sąsiadów przedłużające inwestycje spowodowały przeniesienie zainteresowania inwestorów poza granice centrum. Szczególnie interesujące dla nich stało się sąsiedztwo tras wylotowych i bliskość lotniska.Przy rosnących potrzebach powierzchniowych związanych z rozwojem firm, nawet najbogatsze międzynarodowe koncerny nie mogły udźwignąć ciężaru stawki czynszów w centrum. Część z nich przeniosła siedziby w pobliże swoich zakładów produkcyjnych czy centrów dystrybucyjnych (Procter & Gamble na Targówek, Coca-Cola do Radzymina i na Annopol, 3M ? aż do Nadarzyna).Podobnie jak w innych krajach, w Polsce zauważa się naturalną tendencję do grupowania budynków biurowych tak, aby mogły one wspólnie korzystać z infrastruktury towarzyszącej. Przykładem może być rejon Alej Jerozolimskich za Dworcem Zachodnim, okrzyknięty (nieco na wyrost) warszawską Silicon Valley.W poszukiwaniu uzbrojonych i atrakcyjnych terenów inwestorzy zwrócili uwagę na tereny poprzemysłowe. Przykładem w Warszawie jest tzw. rejon wolski położony wzdłuż ulicy Kasprzaka, gdzie swoje siedziby mają banki: PBK, Kredyt Bank, BGŻ. Podobnie Globe Trade Center na terenach poprzemysłowych (w rejonie ulicy Domaniewskiej) utworzył Mokotów Business Park o powierzchni biurowej ponad 150 000 m2.Adaptacja budynków przemysłowych na powierzchnię biurową jest trudnym, ale ciekawym zadaniem dla architekta. Przykładem projekt przebudowy czterokondygnacyjnego budynku przemysłowego ? pozostałości po zakładach im. Róży Luksemburg ? na Centralę Powszechnego Banku Kredytowego. Budynek został nadbudowany o trzy kondygnacje, dzięki zabiegom architektonicznym udało się ukryć znaczną różnicę wysokości pomiędzy kondygnacjami istniejącymi a nadbudowanymi.Business ParkiZapotrzebowanie na połączenie biur z magazynami i centrami dystrybucyjnymi spowodowało powstanie tzw. Business Parków. Są to zespoły budynków magazynowych z towarzyszącymi powierzchniami biurowymi. W części z nich biura stanowią tylko zaplecze magazynów i stosunek powierzchni biur do powierzchni magazynowej wynosi 1:10. Są jednak zespoły, np. Platan Park czy budynek Kolmetu na warszawskiej Woli, gdzie ten stosunek wynosi odpowiednio 1:2 czy nawet 1:1. Biura w takich budynkach są wykańczane w bardzo dobrym standardzie, a o przynależności do niższej niż A ? klasy B decyduje wyłącznie lokalizacja.Wokół budynków biurowych intensywnie rozwija się sąsiedztwo ? biura przyciągają handel i usługi, które z kolei zachęcają do budowy mieszkań. Klasycznym przykładem jest rejon za Dworcem Zachodnim w Warszawie, gdzie po wybudowaniu kilkunastu dużych obiektów biurowych powstało wielkie centrum handlowe (Reduta). Na pobliskich Szczęśliwicach budowane są nowoczesne osiedla mieszkaniowe, wkrótce powstanie tam kino wieloekranowe. Ceny gruntów w tych miejscach na przełomie ostatnich pięciu lat wzrosły nawet kilkunastokrotnie.Chaos estetycznyW wyglądzie budynków biurowych panuje duży chaos architektoniczny. Jest on w dużej mierze związany z brakiem dyscypliny przestrzennej. Estetyka budynku to skrzyżowanie gustów i wyobrażeń architekta, inwestora i developera, ograniczeń (lub braku ograniczeń) planu, mniej bądź bardziej spóźnionego odbicia trendów mody architektonicznej ze świata i kosztów realizacji. Mody w Polsce panowały różne: zaokrąglone fasady budynków ? tzw. brzuszki, potem kratowe gzymsy wieńczące budowle.Oprócz braku ładu architektonicznego, większość warszawskich biurowców charakteryzuje stosunkowo niedroga sztampa przejawiająca się wykorzystaniem w elewacjach aluminium i szkła. Projekty są ograniczone kosztami inwestycji i szablonowym gustem większości klientów. Inwestorzy budujący biurowce ?pod wynajem? obawiają się, że wszelkie oryginalne rozwiązania architektoniczne i funkcjonalne mogą spotkać się z brakiem akceptacji ze strony najemców. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, kiedy architekt projektuje budynek dla konkretnego użytkownika. Ma wówczas szansę wziąć pod uwagę jego indywidualne potrzeby i wymagania, jak też sposób funkcjonowania firmy, a nie podporządkowywać się utartym schematom.Dlatego też najładniejszymi i najbardziej oryginalnymi biurowcami są budynki, które firmy wybudowały same dla siebie. Przykładem może być chociażby siedziba Rodan System przy ulicy Puławskiej w Warszawie projektu pani Magdaleny Staniszkis ? zdobywca kilku prestiżowych nagród czy rozbudowa Pałacu Sobańskich autorstwa pana Andrzeja Wejcherta. W sytuacji rosnącej podaży podobnych do siebie budynków biurowych można spodziewać się zmiany podejścia inwestorów do ciekawej i nietypowej architektury. Być może zbliża się czas, kiedy inwestorzy zdecydują się wydawać pieniądze nie tylko dysponując wyjątkową lokalizacją, ale również oryginalnymi i funkcjonalnymi projektami budynków. Ciekawa architektura będzie wówczas szansą na zainteresowanie i przyciągnięcie potencjalnego najemcy.

SZYMON WOJCIECHOWSKIArchitekt, szef pracowni APA Wojciechowski