Prezes Atalu: Oczekujemy solidnej sprzedaży mieszkań

W październiku i listopadzie sprzedaż jest podobna do tej z najlepszych historycznie miesięcy. Bez programu wsparcia w 2024 r. nastawiamy się na stabilizację rok do roku, ale sądzimy, że nowy rząd jakieś rozwiązania przyjmie – uważa Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

W ciągu trzech kwartałów sprzedaliście 1901 mieszkań, II i III kwartał były mocne. Jak przebiega ostatni kwartał – sygnalizowaliście już, że październik był miesiącem porównywalnym z najlepszymi w historii...

W październiku i listopadzie sprzedaż kształtowała się na poziomie około 300 lokali miesięcznie, takiej samej liczby spodziewamy się w grudniu. Szacujemy więc, że w całym roku sprzedamy 2,8 tys. mieszkań. Przypomnę, że na początku roku zakładaliśmy, że to będzie około 2–2,2 tys. W połowie roku podnieśliśmy poprzeczkę do 2,5–2,8 tys.

Widzimy, że rynek w 2023 r. się przebudził. Co będzie dalej? Pojawiają się pytania o przyszłość „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i polityki mieszkaniowej w ogóle. Jak program bezpośrednio przekłada się na sprzedaż Atalu i co, jeśli go zabraknie?

Program ma istotny wpływ, jak u każdego większego dewelopera, ale to nie jest jedyna grupa klientów. Mamy ofertę zdywersyfikowaną nie tylko geograficznie – budujemy w siedmiu aglomeracjach – ale też produktowo. Zakładamy, że na początku przyszłego roku faktycznie program może się zakończyć – w okolicach stycznia, lutego, biorąc pod uwagę czas potrzebny na „obróbkę” wniosków złożonych do końca tego roku. Jednak spodziewam się, że jakiś rodzaj wsparcia popytu przez państwo i tak się pojawi. Czy to będzie dokładnie taki sam program, czy zmodyfikowany – zobaczymy. Oczekujemy, że sprzedaż w 2024 r. będzie nie gorsza niż w 2023 r., a jeśli będzie kontynuacja wsparcia nabywców, to nawet lepsza, rzędu 3,5–3,6 tys. Bez żadnego wsparcia sprzedaż byłaby niższa, no ale nie o połowę, raczej 20–25 proc. Jaka będzie polityka nowego rządu, nikt nie wie, ale trudno mi sobie dziś wyobrazić, że przy tylu zapowiedziach polityków w kampanii wyborczej nie będzie żadnego wsparcia dla nabywców.

Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” krytykowano za rozgrzanie popytu bez zadbania o wsparcie podaży – i ta nierównowaga to jedna z przyczyn wzrostu cen mieszkań. Jakie pan, jako deweloper, miałby oczekiwania wobec rządu, żeby przywrócić równowagę?

Mam stałe poglądy w tej sprawie. Dla wszystkich uczestników rynku: klientów, deweloperów, państwa kluczowe kwestie to zwiększenie podaży gruntów, więcej planów miejscowych i redukcja procedur administracyjnych. Procedury muszą być też ujednolicone, bo dziś co samorząd, to inne oczekiwania. Potrzebna jest jednolita lista rzeczy potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę w części zarówno kubaturowej, jak i sieciowej. Nie będzie tak, że nagle deweloperzy zwiększą produkcję o 50 proc., bo da się np. zwiększyć skokowo przepustowość sieci w jakiejś dzielnicy, ale myślę, że zwiększenie o 20–30 proc. dzięki uproszczeniom to realny wynik.

Po trzech kwartałach przekazaliście klucze do 1,6 tys. mieszkań, a jaki jest potencjał na cały rok?

Wszystkie zaplanowane do zakończenia w tym roku inwestycje uzyskały pozwolenie na użytkowanie, mieszkania są w tej chwili intensywnie wydawane. W IV kwartale potencjał to 1,1–1,2 tys. lokali, być może niewielka część przejdzie na I kwartał 2024 r.

Średnia marża brutto ze sprzedaży po trzech kwartałach wyniosła 31 proc. wobec 26 proc. rok wcześniej, jednak o ile w I kwartale wynosiła 39 proc., o tyle w III kwartale – 24 proc. Czego się można spodziewać w najbliższym czasie? Deweloperzy księgują dziś sprzedaż lokali, których budowa ruszyła dwa lata temu. Pytanie, jaka będzie rentowność obecnie realizowanych projektów...

W najbliższym czasie marże nie powinny być ani na poziomie 39 proc., ani 24 proc., więc pewnie w granicach 30 proc. Co do perspektyw – nie mamy danych, bo dopiero z chwilą wydania i pełnego zbilansowania inwestycji powstaje ta marża. Nie ma jakichś zasadniczych zmian poza lekką tendencją spadkową, ale rzędu 1–3 pkt proc. Tak jest w tym biznesie: raz wydajemy mieszkania z nieco bardziej rentownych projektów, raz z mniej rentownych. Myślę, że średnio powinniśmy utrzymywać 30 proc., może nieco mniej.

W rekomendacji z października analitycy DM mBanku jako atut Atalu wskazywali największy w branży bank ziemi w relacji do sprzedaży. Z jednej strony mowa jest o kurczącym się dostępie do działek, a wy w ostatnich latach zainwestowaliście kilkaset milionów złotych w grunty. To jak jest z tym brakiem działek?

W 2022 r. wydaliśmy na grunty 370 mln zł, w tym prawdopodobnie będzie to około 200 mln zł. Jeśli chcemy zachować potencjał odtworzeniowy, musimy inwestować w grunty 20 proc. przychodów, przy 1,5–1,6 mld zł rocznie sprzedaży powinniśmy wydawać średnio 300 mln zł na ziemię. Niestety, mamy mało planów miejscowych, procesy administracyjne się wydłużają, rośnie koszt pieniądza, grunty więc podrożały, w różnym stopniu w zależności od miasta. W zeszłym roku ceny spadły, szczególnie po wybuchu wojny w Ukrainie, co wykorzystaliśmy do zrobienia dużych zakupów. Obecnie możliwości są mniejsze. Trudno znaleźć grunty, które by spełniały trzy podstawowe czynniki: miały dobrą cenę, były atrakcyjnie zlokalizowane i miały idealny stan prawny.