Mieszkanie „bezpieczną przystanią” – ale jakie?

Gościem Adama Roguskiego był Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.

W III kwartale w sześciu największych aglomeracjach Polski deweloperzy sprzedali netto (w tym płatne rezerwacje) 13,3 tys. mieszkań, o 93 proc. więcej niż w sparaliżowanym lockdownem II kwartale i o 17 proc. mniej rok do roku. Dane GUS mówią z kolei, że we wrześniu deweloperzy ustanowili nowy rekord liczby mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach. Ta dynamika była zaskoczeniem?

III kwartał w zasadzie nie przyniósł wielkich zaskoczeń. Spójrzmy na te wyniki z perspektywy kilku lat, w oderwaniu od pandemii. Ostatnie lata były dla rynku mieszkaniowego wyjątkowo korzystne, były to lata boomu i jeszcze przed pandemią liczyliśmy się z tym, że branża wejdzie w okres pewnego spowolnienia. W takim kontekście wynik III kwartału jest niezły. Nie jest też niczym dziwnym, że po dość dramatycznym II kwartale mieliśmy skokowe odbicie sprzedaży.

Co do rozpoczynanych budów, jest to suma różnych zjawisk i w najmniejszym stopniu jest to reakcja na dobrą sprzedaż w sierpniu i wrześniu. Decyzje o rozpoczęciu budowy są bowiem podejmowane zwykle z wyprzedzeniem. Mamy do czynienia z odreagowaniem po wyhamowaniu rozpoczynania budów w II kwartale. Wtedy wiele decyzji deweloperzy zawieszali, czekając na to, jak się rozwinie sytuacja.

Wyniki za dziewięć miesięcy są słabsze rok do roku i tu również nie ma zaskoczenia.

Sam III kwartał miał różne oblicza, zaczynał się od euforii, poczucia, że jesteśmy nieśmiertelni, niezniszczalni. Od końca września, i teraz coraz bardziej, wiemy, że to nie do końca prawda.

Sprzedaż mieszkań w ostatnich latach była napędzana przez inwestorów, którzy kupowali na wynajem. Piszecie, że w III kwartale wciąż zakupy inwestycyjne były ważnym motorem – ludzie szukają sposobu na to, by kapitał zachował wartość w tych turbulentnych czasach. Na jak długo starczy takie paliwo?

To pytanie za miliard złotych, jeśli nie euro. Mniej więcej taki rząd wielkości jest potrzebny co kwartał na rynku deweloperskim w największych miastach, by utrzymać popyt na mniej więcej takim poziomie jak w III kwartale.

Spójrzmy na główne rodzaje nabywców mieszkań.

Po pierwsze, to osoby kupujące pierwsze w życiu lokale na własne potrzeby – oni są bardzo silnie uzależnieni od kredytów, od kondycji rynku pracy. W tej grupie będziemy z pewnością mieć do czynienia z osłabieniem popytu.

Druga ważna grupa to osoby, które poprawiają warunki zamieszkania, np. w związku z powiększaniem rodziny. Oni w II kwartale mogli dojść do wniosku, że warto poprawić warunki – bo to lepszy komfort pracy zdalnej i uczenia w domu. Ta grupa wydaje się najbardziej stabilna i najmniej dotknięta perturbacjami, choć z drugiej strony w tej grupie mieszczą się również mali i średni przedsiębiorcy – nie wszyscy oni dziś funkcjonują na takim samym poziomie bezpieczeństwa finansowego jak choćby pół roku temu.

Trzecia grupa to były osoby, które kupowały mieszkania na wynajem – a doszło do załamania najmu krótkoterminowego, bazującego na turystyce, tanich liniach lotniczych, odpłynęli studenci – dużo trudniej dziś znaleźć najemcę. Szacowanie dziś długoterminowo stóp zwrotu z najmu jest obarczone sporym ryzykiem. Teraz w tej grupie dominują osoby dążące do tego, by zakup mieszkania pozwolił ochronić kapitał.

Jednak jeszcze przed pandemią, zwłaszcza na zachodzie Europy, rynek mieszkaniowy był traktowany przez poważnych inwestorów instytucjonalnych, w tym zarządzających środkami klientów, jako bezpieczna przystań, w którą warto lokować w warunkach spowolnienia gospodarczego i perturbacji w innych częściach rynku nieruchomości komercyjnych – może poza magazynami. Pandemia to jeszcze mocniej wyostrzyła. Rynek mieszkaniowy może nie przynosi bajecznych zwrotów, ale kapitał spokojnie pracuje, dając relatywnie duże bezpieczeństwo zachowania wartości kapitału.

Tego typu opinie są często komentowane w internecie w duchu „nie kupujcie teraz, bańka wkrótce pęknie". Łatwo powiedzieć – kupię mieszkanie, by przechowało wartość. Ale przecież nie jakiekolwiek lokum?

Spójrzmy na dane z Warszawy: rejonem, który najbardziej ucierpiał pod względem sprzedaży, okazała się Białołęka, dzielnica z relatywnie najtańszymi mieszkaniami w stolicy, najbardziej dostępnymi dla grupy klientów uzależnionej od kredytu. Jeśli chodzi o Śródmieście i okolice – tu wyniki są porównywalne z tymi z poprzedniego roku. Myślę, że osoby myślące o tym, by zakup pozwolił ochronić kapitał, będą ostrożniej patrzeć na tzw. mikroapartamenty. Nieprzypadkowo dobrze sprzedają się mieszkania relatywnie droższe i większe – choć nie ekstremalnie ogromne, bo taki zakup wymaga znacznych środków. Poza tym lokale z górnej półki, tak jak te z tańszego bieguna, mogą się okazać podatne na zawirowania.

W III kwartale średnie ceny rosły lub się ustabilizowały. Co dalej?

Zachowanie średnich cen świadczy o tym, że deweloperzy są ostrożni we wprowadzaniu bardzo tanich projektów, zapewne właśnie w przekonaniu, że zarówno druga grupa klientów (podnoszenie standardu życia), jak i trzecia (ochrona kapitału) oczekują określonego produktu, wcale nie najtańszego.

Co będzie dalej? To zależy od rozwoju sytuacji z pandemią i stanem gospodarki, a więc poczuciem bezpieczeństwa w rozumieniu stanu zdrowia, jak i stabilności dochodów.