Posiadacze oszczędności wkroczyli na rynek

Gościem Adama Roguskiego była Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku mieszkaniowego w JLL.

Według szacunków JLL w 2020 r. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach skurczyła się o prawie 19 proc., do 53,1 proc. To był dziwny rok, w I kwartale padł rekord sprzedaży, w II mieliśmy lockdown i zapaść, w dwóch kolejnych odbicie. Deweloperzy z rynku kapitałowego w IV kwartale zanotowali jako grupa najlepszą sprzedaż – z czego to wynika?

19-proc. spadek to niezły wynik, biorąc pod uwagę pandemię. W marcu, kwietniu spodziewaliśmy się spadku rzędu 50 proc.

Deweloperzy w 2020 r. sprzedali 53,1 tys. mieszkań, ale wprowadzili do oferty mniej: 48,6 tys. IV kwartał okazał się lepszy od III kwartału, jednak mieszkań wprowadzonych do oferty było mniej. Sprzedaż zależy wprost od oferty. Spółki giełdowe – pierwsza liga branży – zdecydowały się zachowywać inaczej niż w kryzysie ponad dekadę temu i inaczej od mniejszych graczy, czyli wprowadzały do oferty dużo nowych projektów.

Prognozujecie, że w latach 2021–2022 sprzedaż będzie rosła w jednocyfrowym tempie, będziemy na poziomie 55–57 tys. mieszkań, czyli cofniemy się przed rok 2016. To prognozy optymistyczne czy ostrożne?

To scenariusz bazowy, pożądany i prawdopodobny. Zakładamy, że podaż mieszkań może delikatnie rosnąć, a popyt nie będzie zasilany przez inwestorów spekulujących. Spodziewamy się powrotu do wzrostów sprzedaży rok do roku w tempie sprzed boomu, czyli nie dwucyfrowych.

W 2017 r. mieliśmy ilościowy rekord sprzedaży, później korektę. Jednak wartościowo – z uwagi na wzrost cen – wciąż jesteśmy na poziomie około 30 mld zł. W 2020 r. tempo wzrostu cen wyhamowało, do oczekiwanego przez wielu spadku cen mieszkań nie doszło. Co może się dziać z cenami w tym roku?

Ceny to pochodna popytu i podaży. Zakładając, że zrealizuje się nasz scenariusz bazowy, wydaje się, że będziemy mieć do czynienia ze wzrostem cen co do zasady „inflacyjnym", rzędu kilku procent rok do roku. Mówimy o średnich cenach, bo segmenty rynku cieszące się dużym zainteresowaniem mogą notować mocniejszy wzrost.

Poza bazowym mamy też scenariusze bardziej optymistyczny i bardziej pesymistyczny. Optymistyczny zakłada dynamiczny wzrost popytu i za tym idący wzrost podaży – ale to wiązałoby się z dynamicznym wzrostem cen. Uważamy, że niekoniecznie takiego rynek oczekuje. W czasach niepewności obie strony rynku w naturalny sposób potrzebują uspokojenia i osadzenia na pewnym stałym poziomie. Nie wierzę, że ktokolwiek chciałby dziś fajerwerków.

U progu pandemii liczono, że mieszkania nie tyle przestaną drożeć, ile dojdzie do korekty. Co musiałoby się wydarzyć, by ceny rzeczywiście spadły znacząco?

Popyt i podaż musiałyby się długoterminowo dalej obniżać: gdybyśmy założyli czarny scenariusz rozwoju pandemii, to wówczas nie tylko rynek mieszkaniowy zostanie dotknięty redukcją, ale wszelkie inne rynki, które zależą od tego, czy ludzie chcą kupować, czy nie.

Ci, którzy uważali, że wystarczy jeden słabszy kwartał pod względem sprzedaży, by ceny runęły – marzyli w sposób nieuzasadniony. Pamiętajmy, że w mieszkaniówce spadki cen nigdy nie następują natychmiastowo. Najpierw deweloperzy stosują promocje, dają upusty, bonusy itp.

W poprzednich latach za znaczną część popytu odpowiadali kupujący mieszkania na wynajem. Pandemia zamroziła rynek najmu krótkoterminowego, w przypadku najmu długoterminowego nie jest łatwo. Jesteśmy przekonywani, że nieruchomości to bezpieczna przystań dla kapitału w niepewnych czasach. Jakie mieszkania pozwalają trzymać wartość – widać to w strukturze sprzedaży?

Gdybyśmy obserwowali całkowity odpływ inwestorów z rynku mieszkaniowego, to w 2020 r. mówilibyśmy o spadku sprzedaży nie rzędu 19 proc., tylko co najmniej 40 proc.

Faktycznie odpłynęli inwestorzy, którzy chcieli pospekulować, którzy chcieli kupić mieszkanie mogące w miarę szybko trafić na rynek najmu krótkoterminowego. Takich osób dziś na rynku nie mamy, zwłaszcza że banki zaczęły restrykcyjnie podchodzić do udzielania kredytów tej grupie. W miejsce tych inwestorów pojawiły się jednak osoby, które dotychczas spokojnie oczekiwały na rozwój sytuacji. To posiadacze dużych oszczędności, którzy widzą, jakie są stopy procentowe i jaka inflacja – i szukają możliwości zaparkowania kapitału. Również banki takie osoby dobrze postrzegają i są skłonne udzielać kredytu wspomagającego.

Ta grupa nabywców to także osoby, które w czasie pandemii – z uwagi na pracę czy naukę zdalną, brak możliwości wyjazdu na wypoczynek – przekonały się, że warto kupić większe lokum, blisko zieleni. Zaspokojone są więc dwie potrzeby: poprawa warunków życia oraz przekonanie o zabezpieczeniu przez mieszkanie wartości oszczędności. To nawet niekoniecznie musi być wiara w to, że lokum będzie zwiększało wartość. Raczej wiara w to, że wyjdzie się na tym lepiej niż na trzymaniu pieniędzy w banku, gdzie wartość będzie nieuchronnie spadać.

Jakiego rodzaju mieszkanie będzie trzymało wartość? W dobrej lokalizacji – to wcale nie musi być centrum miasta. To mogą być zielone peryferia, ale dobrze skomunikowane – i nie chodzi tu o transport publiczny. Przechodzimy rewolucję po stronie popytu, czego nie widać w suchych liczbach. Popyt z I kwartału 2020 r. jest zupełnie inny od tego, który widzieliśmy w IV kwartale.

Dla rynku to dobra, pożądana grupa. Tacy nabywcy są o średnio kilka lat starsi niż ci w 2019 r., są świadomi tego, czego potrzebują. Kupują lokal, w jakim sami chcieliby zamieszkać – nawet gdyby miał on trafić na jakiś czas na rynek najmu.