| Zarząd Zachodniego Funduszu Inwestycyjnego NFI SA (dalej jako Fundusz), przedstawia niniejszym zamierzenia Funduszu dotyczące działalności w 2008 roku. Przedmiotowe zamierzenia zostały poddane ocenie Rady Nadzorczej Funduszu, która na posiedzeniu w dniu 18.01.2008 r. zaakceptowała proponowane kierunki działań. W trakcie 2008 roku Fundusz będzie się koncentrować na realizacji dwóch głównych inwestycji developerskich na posiadanych przez Grupę Kapitałową Funduszu nieruchomościach: 1. Nieruchomości spółki Praga z Okna o powierzchni 81.766 m² położone są w Warszawie przy ul. Mińskiej 25. Na działce obecnie znajduje się obecnie szereg obiektów o charakterze biurowo-magazynowym. Plan działania zakłada likwidację tych obiektów oraz wybudowanie dużego osiedla mieszkaniowego o docelowej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 125 tys. m². W procesie przygotowania inwestycji złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Otrzymanie decyzji powinno nastąpić nie pó¼niej niż w I kw 2008 roku. Niezwłocznie po jej otrzymaniu Fundusz wystąpi o pozwolenie na budowę dla pierwszego etapu projektu. Przewiduje się, iż realizacja pierwszego etapu projektu mieszkaniowego rozpocznie się w drugiej połowie 2008 roku natomiast ostatni etap powinien zostać zakończony w drugiej połowie 2014 roku. Przewiduje się, że realizacja projektu pozwoli na osiągniecie wewnętrznej stopy zwrotu z kapitału (IRR) w wysokości nie niższej niż 16 % oraz marży brutto na poziomie nie niższym niż 19 %. Zarząd szacuje, również w oparciu o ostatnią wycenę rzeczoznawców z dnia 26 pa¼dziernika 2007 roku, iż obecna wartość działki wynosi co najmniej 149 mln zł. Realizacja inwestycji powinna przynieść dalszy wzrost wartości nieruchomości. 2. Nieruchomości spółki Fabryka PZO o łącznej powierzchni 11.546 m2 znajdują się w Warszawie przy ul. Grochowskiej i Kamionkowskiej. Budynki znajdujące się na tym terenie mają charakter poprzemysłowy. Unikalny projekt inwestycyjny polega na rewitalizacji całego terenu i przeprowadzeniu adaptacji istniejących budynków na ekskluzywne powierzchnie mieszkaniowe – tzw. lofty oraz powierzchnie usługowe. Łączna powierzchnia użytkowa całego projektu wyniesie ok. 18,3 tys. m2 (w tym ok. 6 tys. m² powierzchni komercyjnej). Realizacja inwestycji podzielona jest na dwa etapy. Dotychczas uzyskano pozwolenie na budowę dla pierwszej fazy I etapu inwestycji (budynki od ulicy Kamionkowskiej) natomiast dla drugiej fazy I etapu złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Dla pozostałych terenów (etap II tj. obszar pomiędzy ulicami Kamionkowską a Mińską) złożono wniosek o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzyskanie pozwolenia na budowę dla drugiej fazy I etapu oraz decyzji o warunkach zabudowy dla etapu II spodziewane jest w I kwartale 2008 r. Przewiduje się, iż prace budowlane dot. I etapu projektu zostaną rozpoczęte w pierwszym kwartale 2008 roku. Zakończenie realizacji całości projektu planowane jest na połowę 2010 roku. Przewiduje się, że realizacja projektu pozwoli na osiągniecie wewnętrznej stopy zwrotu z kapitału (IRR) w wysokości nie niższej niż 22 % oraz marży brutto na poziomie nie niższym niż 16 %. Zarząd szacuje, również w oparciu o ostatnią wycenę rzeczoznawców z dnia 26 pa¼dziernika 2007 roku, iż obecna wartość działki wynosi, co najmniej 46 mln zł. Realizacja inwestycji powinna przynieść dalszy wzrost wartości nieruchomości. Fundusz będzie dokładał wszelkich starań, aby przygotowanie i realizacja projektów inwestycyjnych prowadzone były w sposób profesjonalny. W tym celu Fundusz powołał spółkę West Development Sp. z o.o., w której skoncentrowano kompetencje związane z realizacją projektów developerskich. W spółce West Development Sp. z o.o. zatrudniono zespół doświadczonych specjalistów, których zadaniem jest koordynacja przygotowania projektu architektonicznego, uzyskanie niezbędnych pozwoleń administracyjnych, nadzór nad realizacją projektów inwestycyjnych oraz zarządzanie marketingiem i sprzedażą. Wysokie kompetencje i doświadczenie pozyskanego zespołu osób potwierdza fakt, iż w ostatnich sześciu latach uczestniczyły one w realizacji bąd¼ sprzedaży łącznie 2500 mieszkań. West Development pełni funkcję inwestora zastępczego w stosunku do spółek celowych realizujących przedsięwzięcia developerskie. Ponadto zespół West Development uczestniczy w procesie poszukiwania oraz oceny atrakcyjności nowych projektów inwestycyjnych. Struktura finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych tworzona jest indywidualnie dla każdego projektu i zależy między innymi od uwarunkowań podatkowych. W fazie uzyskiwania decyzji administracyjnych oraz przygotowania koncepcji Fundusz finansuje projekty ze środków własnych (poprzez podniesienie kapitału w spółkach celowych bąd¼ udzielanie tym spółkom pożyczek) natomiast w fazie realizacji inwestycji Fundusz planuje pozyskiwanie finansowania w formie kredytu bankowego oraz korzystanie z przedpłat od nabywców powierzchni. W Grupie Kapitałowej Funduszu znajduje się również spółka Mińska Development Sp. z o.o., posiadająca prawo własności lokali użytkowych o łącznej powierzchni 4.683 m2, zlokalizowanych w budynku biurowym przy ulicy Mińskiej 25 w Warszawie oraz związany z tym prawem 40,91% udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę o powierzchni 1.965 m2, na którym posadowiony jest budynek. Ponadto spółka posiada prawo użytkowania wieczystego dwóch działek niezabudowanych o powierzchni łącznej 8.212 m2 położonych w Warszawie przy ulicy Mińskiej 25a. Fundusz nadzoruje prowadzoną bezpośrednio przez spółkę działalność polegającą na wynajmie posiadanych powierzchni. W najbliższym czasie Fundusz nie przewiduje zmiany sposobu zagospodarowania posiadanego budynku biurowego. Fundusz zamierza w 2008 roku kontynuować działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej, magazynowej i handlowej we własnych nieruchomościach, przy czym znaczenie tej działalności będzie malało w miarę postępów w realizacji projektów developerskich. Działalność polegająca na wynajmie powierzchni pozwala osiągać stabilne przepływy finansowe niezależnie od harmonogramu wpływów z realizacji przedsięwzięć developerskich. Posiadane nadwyżki finansowe Fundusz planuje inwestować w kolejne przedsięwzięcia realizowane na rynku nieruchomości. Inwestycję w nowe projekty nieruchomościowe będzie w każdym przypadku poprzedzała szczegółowa analiza przedsięwzięcia, obejmująca między innymi: analizę opłacalności projektu: Fundusz będzie inwestował w projekty, których wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) wynosi minimum 15% analizę atrakcyjności lokalizacji: Fundusz będzie poszukiwał nowych projektów przede wszystkim na terenie Warszawy, jednak z uwagi na rosnące ceny działek oraz ograniczoną podaż interesujących gruntów w stolicy, Zachodni NFI nie wyklucza również realizacji przedsięwzięć developerskich w innych dużych miastach Polski, pod warunkiem, że lokalne ceny sprzedaży pozwolą na osiągnięcie satysfakcjonujących stóp zwrotu charakter projektu: Fundusz zakłada, że w strukturze portfela przeważać będą inwestycje o charakterze mieszkaniowym; rynek mieszkaniowy ma obecnie wysoki potencjał, który powinien zapewnić stabilny wzrost w tym sektorze w okresie kilku najbliższych lat; nie wyklucza się realizacji projektów komercyjnych ale raczej jako uzupełnienie funkcji mieszkaniowej ocenę skali projektu: wartość budżetu na zakup gruntu i realizację nowego projektu nie powinna przekraczać 30% sumy aktywów Grupy Kapitałowej Funduszu Poza realizacją projektów inwestycyjnych, w 2008 roku Fundusz będzie kontynuował działalność polegającą na restrukturyzacji Grupy Kapitałowej. Należy zaznaczyć, iż główny etap procesu restrukturyzacji został już ukończony. W jego wyniku rozwiązano problem akcji własnych w Grupie, uproszczono strukturę Grupy oraz sposób finansowania projektów, a także urealniono wycenę posiadanych aktywów. W 2008 roku planowane jest zakończenie działań restrukturyzacyjnych poprzez likwidację kolejnych spółek: Mardex Sp. z o.o. w likwidacji, "Mardex Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowa, Pakiety Mniejszościowe Sp. z o.o. w likwidacji, PZO Investment Sp. z o.o. (Spółka powstała z przekształcenia PZO Investment SA w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) oraz R&R Adv. Secundo Sp. z o.o. Jeszcze przed końcem 2008 roku w Grupie Kapitałowej Funduszu powinny pozostać wyłącznie spółki celowe związane z realizacją projektów inwestycyjnych Funduszu oraz West Development – spółka powołana przez Fundusz do realizacji projektów developerskich, która świadczy usługi zastępstwa inwestycyjnego na rzecz spółek projektowych. Celem prowadzonych działań restrukturyzacyjnych jest uproszczenie struktury Grupy, a tym samym poprawa efektywności i przejrzystości jej działania oraz obniżenie kosztów funkcjonowania Grupy. | |
