Zmierzch boomu na rynku nieruchomości

Już trzeci tydzień z rzędu rosną w USA koszty długoterminowych pożyczek hipotecznych. Może to stanowić sygnał, świadczący o końcu wielkiego boomu na rynku nieruchomości, choć analitycy nie przewidują gwałtownego krachu.

Wielka fala przefinansowań kredytów, czyli zaciągania nowych pożyczek na niższy procent i spłacania nimi starych, o wyższych odsetkach, najwyraźniej zaczyna opadać. Według banku hipotecznego Freddie Mac, w ubiegłym tygodniu za 30-letni kredyt trzeba było zapłacic 5,94% - o 0,27 pkt proc. więcej niż siedem dni wcześniej. To zarazem najwyższa średnia kosztów pożyczki na zakup domu od stycznia. Podobny trend zanotowano wśród piętnastoletnich kredytów, z których Amerykanie szczególnie chętnie korzystają przy przefinansowaniach. Tu oprocentowanie wzrosło do 5,27% z 5,0%. Aż o 7% zmniejszyła się także liczba wniosków o przefinansowanie starych kredytów.

Obniżki stóp już nie działają

Proces wzrostu kosztów pożyczek hipotecznych zaobserwowano mimo kolejnej obniżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną. W USA ceny tych kredytów są jednak zależne przede wszystkim od zwrotów z 10-letnich obligacji skarbowych, które ostatnio poszły w górę, po sygnałach ożywienia gospodarczego i zapowiedzi zwiększenia deficytu w kasie federalnej.

Wyjątkowa koniunktura na rynku nieruchomości utrzymuje się w USA już od kilku lat. Najpierw Amerykanie inwestowali w domy, bo realizowali giełdowe zyski, potem nieruchomości stały się inwestycyjną alternatywą dla przeżywających kryzys rynków kapitałowych. Ceny nieruchomości wzrosły w USA w ubiegłym roku o prawie 7%, ale trend ten nie mógły utrzymać się przez dłuższy czas. Ceny po prostu nie mogły już więcej rosnąć, aby nie zabić popytu. W ciągu ostatnich pięciu lat średnia cena nieruchomości została wywindowana w górę prawie o 40%.

Pożyczki najtańsze od 30 lat

Późną wiosną oprocentowanie osiągnęło w USA rekordowo niski poziom. Po raz kolejny gwałtownie wzrosła liczba chętnych do przefinansowania kredytów. W czerwcu za 30-letni kredyt trzeba było płacić rocznie tylko 5,21%, najmniej od ponad 30 lat i o 1,5 pkt proc. niżej niż rok temu. Rósł popyt na krótsze pożyczki 15--letnie, których oprocentowanie spadło grubo poniżej progu 5%.

Aż trzy czwarte zaciąganych kredytów hipotecznych na amerykańskim rynku służy obecnie do spłacenia starszego i zarazem droższego długu. Fala przefinansowań pomagała więc amerykańskiej gospodarce. Część pożyczkobiorców wykorzystywała wzrost wartości domów i niższe odsetki do zaciągnięcia wyższego kredytu, od dotychczas spłacanego, a różnica szła na domowe inwestycje i spłacenie innych długów konsumpcyjnych. Według szacunków, tylko w tym roku w budżetach domowych Amerykanów znajdzie się dodatkowo około 150 mld USD zaoszczędzonych na odsetkach. Przynajmniej część tych pieniędzy zostanie wydana na konsumpcję, co pozwoli gospodarce ruszyć do przodu.

Dziś aż 68% amerykańskich rodzin mieszka we własnych czterech ścianach. Mimo to ekonomiści nie obawiają się przegrzania i gwałtownego załamania rynku. Zwiększenie kosztu pożyczek powinno stopniowo schładzać rynek - to najbardziej prawdopodobny ze scenariuszy rysowanych przez analityków. Według Stowarzyszenia Bankierów Nieruchomościowych, w ciągu najbliższych trzech lat koszt pożyczek hipotecznych będzie stopniowo rósł. Trzeba jednak pamiętać, że mimo ostatniego skoku stopy oprocentowania i tak znajdują się na historycznie niskim poziomie.