Rządzą duzi

16 mld zł wart był w 2004 r. rynek kredytów hipotecznych. Mimo podjętych prób walki o klienta przez mniejsze banki, udział w rynku pięciu największych graczy to nadal niemal 80%. Utrzymać prymat będzie jednak coraz trudniej. Tegorocznych przegranych pocieszyć może jedynie fakt, że kredyty te nie będą już tak atrakcyjne pod względem zyskowności jak dotychczas.

Sprawdziły się przewidywania Związku Banków Polskich, mówiące o 30-35-proc. wzroście rynku kredytów hipotecznych w 2004 r. Jak wynika z danych ZBP, wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2004 r. podniosła się z 12 mld zł w 2003 r. do 16 mld zł, czyli o 33%. Wzrost jest całkiem spory, biorąc pod uwagę, że ze względu na umocnienie złotego pokazana w portfelach wartość kredytów jest nieco mniejsza. GE Money Bank na przeliczeniu kredytów walutowych na złote "stracił" 0,8 mld zł.

Podobnie brzmią prognozy na ten rok. Już widać jednak, że zdobywanie rynku będzie się odbywało przy nieco luźniejszych kryteriach oceny zdolności kredytowej klientów. Banki będą też zmuszone sięgać po osoby o średnich i niższych dochodach.

- Coraz trudniej będzie osiągać duży wzrost. Większą rolę zaczną natomiast odgrywać migracje klientów między bankami. Na świecie odsetek ten dochodzi nawet do 30% - podkreśla Zbigniew Krysiak, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP.

Pekao trzeci

Miniony rok wprowadził sporo zamieszania w rankingu najaktywniejszych banków na rynku kredytów hipotecznych. Choć liderem pozostał PKO BP, nie dogonił dynamiki wzrostu rynku. Wciąż jednak drugiego na liście BPH dzieli do PKO BP dystans 1,8 mld zł. Sporym zaskoczeniem jest ogromne powodzenie wyłącznie złotowej oferty kredytowej Pekao. Bank wdarł się na trzecie miejsce, detronizując GE Money Bank.

Mocny złoty wymusza zmiany

Kredytujący wyłącznie w złotych, tak jak Pekao, ING BSK i BZ WBK nie mogą już jednak uznać minionego roku za udany. Śląski pożyczył mniej niż w 2003 r., a BZ WBK zaledwie 10% więcej. BZ WBK zastanawia się już nawet nad wprowadzeniem kredytów walutowych, które wraz z umacnianiem się złotego znów zaczęły zdecydowanie dominować na rynku. - Banki, którym zależało na udzielaniu niechętnie branych kredytów w złotych, potrafiły pod koniec 2004 r. schodzić z marżą nawet poniżej 100 pb. - powiedział nam Marcin Panek, doradca finansowy z Expandera.

Bardzo dobrze, szczególnie pod koniec roku, radził sobie Millennium - proponując jedną z najatrakcyjniejszych ofert kredytów walutowych.

Nie będzie jednak łatwo, ponieważ wzrostu wpływów z kredytów spodziewa się niemal każdy bank, deklarując, że będą one motorem napędowym tegorocznych wyników. Ostrzej zawalczyć o klienta zamierza skoncentrowany dotychczas na depozytach ING BSK, ale także BZ WBK, Fortis Bank (rezygnuje z prowizji), czy mBank, który głównie z myślą o kredytach zaczął "wychodzić" z internetu i zakłada centra finansowe.

Nie będzie tak atrakcyjnie

Jednak rosnąca konkurencja - schodzenie z marżami - powoduje, że większość banków uzyskuje już marże nie przekraczające 100-150 pb. Rezygnacja z prowizji, opłat za zmianę warunków umowy, ale przede wszystkim zmiana wagi ryzyka dla kredytów hipotecznych mogą sprawić, że nie będą one już tak atrakcyjne jak wcześniej - uważa Jakub Korczak z CA IB Securities.

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Bankowego, od tego roku przy kredytach przekraczających 50% wartości mieszkania liczona jest przez bank 100-proc. waga ryzyka. Oznacza to, że wszystkie sumy kredytów przekraczające połowę wartości nieruchomości powodują konieczność posiadania dodatkowych kapitałów. Jakie są potencjalne skutki tych przepisów? - Z informacji uzyskanych od największych banków wynika, że średni stosunek wartości nieruchomości do kredytów wynosi 70% i więcej. Jeżeli banki będą kontynuować tak agresywną politykę kredytową, będą musiały zaangażować więcej kapitału - dodaje Jakub Korczak, analityk CA-IB. Więc albo będzie spadać zyskowność kredytów, albo nieco wzrosną ich koszty.

Od tego roku dochodzi również narzucone przez MSR rozłożenie proporcjonalnie na długość trwania kredytu przychodów z nim związanych. Nie ma więc "nadzwyczajnych" wpływów w pierwszym roku, w którym płacona jest prowizja.

Choć w tym roku w przypadku kredytów złotowych banki mogą przez chwilę nieco skorzystać na spadających stopach procentowych. Ich obniżka zapewne nie zostanie natychmiast przełożona na oprocentowanie pożyczek.

Wydawnictwo ZBP "Finansowanie nieruchomości" z pełnymi informacjami na temat rynku kredytów mieszkaniowych w 2004 r. ukaże się w marcu.