Deweloperskie żniwa w 2007 roku

Na koniec I kwartału cena 1 metra kw. nowego mieszkania w Warszawie była o ponad 12% wyższa w porównaniu z początkiem 2004 r. - wynika z danych serwisu tabelaofert.pl. Polscy specjaliści prognozują, że w ciągu najbliższej dekady każdego roku wzrost może sięgać 10%. Nie wierzą w załamanie się cen.

Wzrost cen i przewaga popytu nad podażą rozpoczęły się w drugiej połowie 2003 r. Zapowiedzi wejścia do UE i związanej z tym podwyżki VAT na materiały budowlane z 7 do 22% podziałały na wyobraźnię. W I kwartale 2004 r. sprzedaż szła doskonale. Mimo obaw o zastój na rynku po przystąpieniu Polski do Unii, marazm trwał tylko około czterech miesięcy. Potem popyt wzmocnili jeszcze obcokrajowcy. - Wstępne rozeznanie zaczęli robić pod koniec 2003 roku. Teraz już kupują - mówi Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju serwisu tabelaofert.pl, który doradza przy zakupach w naszym kraju kilku funduszom inwestującym w nieruchomości z Wielkiej Brytanii i Irlandii. Zaczął też rozmowy z inwestorami ze Szwajcarii. Obcokrajowcy najchętniej lokują w nieruchomości w Warszawie, Krakowie i Poznaniu. Jakie mieszkania ich interesują, M. Dymkowski nie chce zdradzić. Podpowiada jedynie, że wielkość sprzedawanych mieszkań w stolicy, nie bez udziału obcokrajowców, wzrosła z 69 mkw. w I kwartale tego roku do 73 mkw. w okresie kwiecień-czerwiec.

Ile kupują obcokrajowcy?

- Jeśli ktoś chciałby sprzedawać z myślą o inwestorach zachodnich, powinien pamiętać, że niezmiernie ważna jest dla nich pewność, iż nie dojdzie do zmiany otoczenia i nagle przy budynku nie powstanie supermarket czy też trasa szybkiego ruchu - dodaje Andrzej Halicki z Polskiej Unii Deweloperów. Jednak, jaka część mieszkań trafia w ręce obcokrajowców, żaden z pytanych przez nas ekspertów nie podejmuje się oszacować. Choć popyt ten jest jeszcze niewielki, to przy słabej podaży już teraz potrafi nakręcić koniunkturę. W I kwartale tego roku w Warszawie oddano do użytku 2760 lokali. Przy takiej podaży zakup 100-200 mieszkań przez zagraniczne fundusze może popsuć szyki pozostałym klientom.

Polacy muszą się liczyć ze wzrostem popytu z zagranicy. W takich krajach UE, jak Irlandia czy Hiszpania w kilkanaście lat od akcesji mieszkania zdrożały o ponad 120%. Obcokrajowcy wierzą, że u nas będzie podobnie. Poza tym nad Wisłę przyciągają ich sami Polacy. Powstaje wiele nowych firm pośrednictwa, które próbują zainteresować swoją działalnością zagraniczne fundusze inwestujące w nieruchomości.

Niska podaż to wysokie ceny

Na razie jednak mieszkania drożeją głównie z powodu niewystarczającej podaży. Specjaliści zgodnie wymieniają, że jednym z największych problemów jest unieważnienie w 2004 r. w całym kraju planów zagospodarowania przestrzennego. W Warszawie aktualny plan obejmuje zaledwie 14% powierzchni miasta. Oznacza to duże kłopoty, a w zasadzie brak możliwości prowadzenia inwestycji na wielu terenach. Nożyce między popytem a podażą rozwierają się też ze względu na różnice w dostępie do finansowania.

O ile banki coraz chętniej udzielają kredytów osobom prywatnym, to przed deweloperami zamykają drzwi. Dysproporcje zauważalne były szczególnie w minionym roku. Gdy klienci indywidualni pożyczyli na zakup mieszkań 16 mld zł (rok wcześniej 12 mld zł), to deweloperom udało się zdobyć 1,5 mld zł. - I to aż na 300 projektów, czyli na stosunkowo małe inwestycje. To jest ogromna bariera rozwoju, bo kto ma pożyczać, jeśli nie banki? - pyta A. Halicki. Jego zdaniem, główne problemy, jakie mają banki - z wyjątkiem hipotecznych - to brak wiedzy, jak pożyczać i nieumiejętność nadzoru nad kredytami zasilającymi deweloperów. - Mogłoby się to poprawić, jeśli przybyłoby wyspecjalizowanych pracowników i zmieniło się nieco nastawienie banków, ale na to na razie się nie zanosi - dodaje. Nie ma jednak obaw, że rynek pozostanie nienasycony. - Niechęć do finansowania polskich deweloperów już sprawia, że również po stronie podaży rośnie rola kapitału zagranicznego - zaznacza Jan Korniłowicz z krakowskiego Instytutu Rozwoju Miast.

Polacy coraz bogatsi?

Jednocześnie zwiększa się dostęp osób prywatnych do kredytów. Jak wynika z analiz firmy Reas Konsulting, o ile w 2000 r. na kredyt w wysokości 50 tys. zł stać było 10% Polaków, to już w 2002 r. mogło sobie na to pozwolić 60% zainteresowWizja własnego "M" znacząco się "zdemokratyzowała". Jest to w dużej części zasługa spadku stóp procentowych. Ostatnio do zwiększenia dostępności kredytów przyczyniły się też same banki. Mimo wzrostu stóp procentowych w 2004 r. nie zdecydowały się na podwyżki oprocentowania. Teraz na pożyczenie 50 tys. zł (kredyt denominowany we franku szwajcarskim) może sobie pozwolić w Warszawie rodzina z jednym dzieckiem zarabiająca netto między 2,1 a 2,5 tys. zł. Wpływy o 500 zł wyższe dają już szansę na 100 tys. zł. kredytu - wynika z danych pośredniczącej firmy Expander, która ma w ofercie kredyty z ponad 20 banków.

Nadchodzą dzieci wyżu i euro

Do wzrostu popytu na rynku może przyczynić się jeszcze kilka czynników. - W 2010 r. mieszkania zaczną kupować dzieci z wyżu demograficznego lat 80. Powstanie więc spory popyt na małe, "pierwsze" lokum. Trzeba sobie jednak odpowiedzieć na pytanie, ile metrów powinno mieć małe mieszkanie za pięć lat. Nie bez wpływu na uatrakcyjnienie rynku pozostanie też nasze wejście do strefy euro - zniknie ryzyko kursowe, którego dzisiaj boją się zagraniczni inwestorzy - mówi Paweł Sztejter z Reas Konsulting. Co oczywiste, popyt będzie nakręcać również dalsza poprawa koniunktury gospodarczej i utrzymujące się niskie stopy procentowe.

Elementem ryzyka jest planowane w perspektywie najbliższych pięciu lat wprowadzenie podatku katastralnego. Może spowodować wzrost podaży zarówno gruntów, jak i domów i mieszkań, należących do osób i instytucji, których nie będzie stać na jego płacenie. Z tego też powodu zapewne będzie można oczekiwać wystawienia na sprzedaż atrakcyjnie położonych gruntów należących do mało rentownych przedsiębiorstw.

Panika i chaos

Najgorsze jest to, że naszym rynkiem nieruchomości niemal stale rządzą panika i chaos. Chaos to chociażby wspomniany już wcześniej brak planów zagospodarowania. Powoli odczuwalną panikę powoduje - poza zapowiedziami napływu obcokrajowców - wizja podwyżki VAT na nowo powstające mieszkania. Zgodnie z unijnymi dyrektywami, w 2008 r. VAT powinien osiągnąć maksymalny pułap obowiązujący w danym kraju, czyli w Polsce podnieść się z 7 do 22%.

- Obawy o podwyżkę tego podatku już teraz są jedną z przyczyn zakupów - mówi Maciej Dymkowski. Pewnie w ogóle trudno byłoby znaleźć w Polsce mieszkanie kupione w ciągu ostatnich lat bez stresu i presji związanych ze zmianami prawnymi. W 2001 r. miała zniknąć duża ulga budowlana, decyzja przesunęła się o rok - panika trwała więc dwa lata. Od 1 stycznia 2002 r. przestała też obowiązywać ulga "pod wynajem", weszła natomiast 7-proc. stawka VAT na nowe mieszkania. A od 1 maja 2004 r. podwyższono VAT na materiały budowlane z 7 do 22%.

Na forum unijnym zapowiada się batalia o nienakładanie maksymalnych stawek podatku na nowe mieszkania. Jak się skończy, pewności nie ma. - I to jest właśnie najgorsze - niepewność, na którą rynek reaguje paniką, starając się uprzedzić przykre zdarzenia. Przed wejściem Polski do UE największy wzrost cen wcale nie nastąpił w roku akcesji, lecz w drugiej połowie 2003 r. - mówi M. Dymkowski. Oznaczałoby to, że początek boomu związanego z zakupami przed wzrostem stawki VAT przypadłby już na przyszły rok. - Deweloperzy przygotowują się już na prawdziwe żniwa w 2007 r. - mówi P. Sztejter. Ostrzega jednocześnie, że aby inwestować w nieruchomości z myślą o zyskach w perspektywie długoterminowej, trzeba wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników i nie ulegać informacjom o średnim wzroście cen. - Bo o ile na pozytywnie postrzeganym warszawskim Mokotowie ceny rosną systematycznie, to na Białołęce w ciągu ostatnich trzech lat inwestycja przyniosłaby mniejszy zwrot niż lokata bankowa - zaznacza. Podkreśla, że myśląc o sprzedaży za kilka lat, konieczny jest zakup mieszkania o standardzie wyższym niż teraz uznawany za średni. Należy też uwzględnić perspektywę rozwoju miasta - kwestię komunikacji i mody na poszczególne dzielnice.

Wciąż brakuje miliona mieszkań

Szacuje się, że w Polsce brakuje co najmniej miliona mieszkań. Ok. 1,5 mln rodzin nie mieszka samodzielnie. Gdy uwzględni się jeszcze budynki w fatalnym stanie technicznym, to braki są jeszcze większe. Rocznie oddawanych jest do użytku niewiele ponad 100 tys. mieszkań. Przeciętnie na jednego Polaka przypada ok. 18 mkw. mieszkania. Na zachodzie Europy jest to przeważnie dwa razy więcej.