Okazje inwestycyjne u komorników

Na licytacjach komorniczych i poprzez firmy współpracujące z bankami można kupić za pół ceny mieszkanie albo samochód

Nie wiadomo dokładnie, ile ruchomości i nieruchomości przejętych za długi mają w swoim portfelu banki. NBP dysponuje jedynie danymi o aktywach sektora bankowego, które są do sprzedania. W 2005 r. sektor bankowy miał nieruchomości o wartości 118,3 mln zł i ruchomości wycenione na 24,4 mln zł, przeznaczone do sprzedaży. Jak się dowiedzieliśmy, w większości są to dobra przejęte za długi, i to w głównej mierze kredytowe. To niewiele, jak na całą branżę.

Propozycja ugody

Banki na ogół starają się uniknąć przejęcia przedmiotu zabezpieczenia kredytu. Zanim sprawa trafi do firmy windykacyjnej, bank zaproponuje dłużnikowi ugodowe warunki spłaty zaległości. - Może to być np. zmiana zasad naliczania odsetek czy sposobu zarachowania spłat, wydłużenie okresu kredytowania albo umorzenie odsetek karnych - wylicza Jacek Balcer, rzecznik prasowy BPH. - Jednak, gdy dłużnik nie wykazuje woli polubownego rozwiązania problemu, bank jest zmuszony do podjęcia postępowania sądowego i egzekucji komorniczej.

Zaległych należności bank może dochodzić z całego majątku dłużnika, także z wynagrodzenia i papierów wartościowych kredytobiorcy. Ma także prawo przejąć np. samochód albo zlecić jego sprzedaż wybranej firmie. W ostateczności przejmuje przedmiot zabezpieczenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości jedyną drogą jest licytacja komornicza, i to pod nadzorem sądu.

Kosztowne przejęcie

Banki zapewniają, że zajmowanie przez nie nieruchomości lub pojazdu jest rzadkością. Nie podają jednak żadnych danych. - W jednym z większych banków działających w Polsce przypadków przejęcia nieruchomości było nie więcej niż 10 w ciągu kilkunastu lat - mówi osoba ze środowiska bankowego. Monika Nowakowska z Kredyt Banku tłumaczy, że wiąże się to z wysokimi kosztami, np. z tytułu opłat eksploatacyjnych. Dodatkowe środki trzeba przeznaczyć na znalezienie kupca. - Można wtedy wykorzystać ogłoszenia prasowe, mailing do potencjalnych nabywców lub umieścić ofertę na stronach internetowych - podaje przykłady Nowakowska. Czasem banki wolą zlecić sprzedaż na zewnątrz.

Bankowy komis

Na takie okazje liczą firmy, które są zainteresowane dobrami powindykacyjnymi. W warszawskim Autotopie 90 proc. oferty to samochody i maszyny powindykacyjne i poleasingowe. Marek Źbikowski, prezes Autotopu, mówi, że banki dzielą się na takie, które szybko pozbywają się wierzytelności i takie, które długo je przetrzymują. Jego firmie udało się podpisać umowy z sześcioma instytucjami. - Firmy, sprzedające samochody powindykacyjne, działają podobnie jak komis - mówi Jerzy Bańka, prawnik Związku Banków Polskich. Cena samochodu powindykacyjnego może być niższa od jego wartości rynkowej o kilka do kilkudziesięciu procent. Trudniej jest pozbyć się nieruchomości, bo jej sprzedaż podlega pewnym ograniczeniom. Licytacja komornicza odbywa się pod nadzorem sądu, a pozyskane pieniądze dzieli między wierzycieli sąd. Cenę pierwszej licytacji ustala się na 3/4 wyceny, drugą - na 2/3. W ten sposób można kupić mieszkanie nawet za połowę jego ceny rynkowej.

Bankom zależy, żeby ten proces przebiegał jak najszybciej. Oprócz poniesionych już strat, pokrywają koszty sądowe i komornicze, np. wynagrodzenia dla rzeczoznawcy lub koszt ochrony mienia. - Nie zawsze środki ze sprzedanej nieruchomości rekompensują stratę - mówi Michał Wydra z ZBP.

Oferty w internecie

Na niedoborach w komorniczych kadrach (w Polsce jest 600 komorników) i zapotrzebowaniu banków na szybką sprzedaż zabezpieczeń kredytów powstał nowy rynek. Są to firmy, które oferują pomoc kancelariom komornicznym, bankom, syndykom, spółkom leasingowym. Mogą się zająć wyceną nieruchomości lub ruchomości, przeprowadzeniem licytacji razem z jej reklamą w prasie, a także zorganizowaniem aukcji internetowej.W internecie można także znaleźć serwisy z ogłoszeniami o licytacjach. Na stronach Domu Aukcyjnego z Wrocławia pojawia się 400 nowych ogłoszeń miesięcznie. Kilka tysięcy ogłoszeń komorników, syndyków, likwidatorów, banków i firm leasingowych można znaleźć w serwisie z wyszukiwarką okazji komorniczych.

Firma MikroTech, która jest właścicielem tego serwisu, ma 400 informatorów, którzy zbierają informacje w całym kraju. Za dostęp do szczegółowych danych trzeba jednak zapłacić.

Tylko część z nich to licytacje dóbr powindykacyjnych, zajętych przez banki z powodu niespłacanych kredytów. Jeszcze mniej ofert w internetowych serwisach dotyczy sprzedaży nieruchomości.

Jednak specjaliści z firm windykacyjnych uważają, że za dwa lata co dziesiąty kredyt hipoteczny nie będzie spłacany w terminie. Wtedy będzie więcej nieruchomości do kupienia.

Komentarz

prezes EGB

Investment i prezes

Polskiego Związku

Windykacji

Sprzedaż przeterminowanych długów przez banki wywoła

ruch na rynku nieruchomości

Biorąc pod uwagę jak szybko rośnie akcja kredytowa w bankach, a zwłaszcza kredyty hipoteczne,

można się spodziewać, że za dwa lata od 5 do

10 proc. kredytów mieszkaniowych nie będzie spłacanych. Ludzie zaciągają kredyty czasami na granicy zdolności kredytowej. Jeśli przy wynagrodzeniu

w wysokości 2 tys. zł na ratę kredytową przeznacza się połowę, to jakiekolwiek zdarzenie losowe, które wywoła zachwianie dochodów, spowoduje zaprzestanie spłacania kredytu. W dłużej perspektywie

zbywanie znaczących ilości przeterminowanych

wierzytelności przez banki z pewnością spowoduje ruch na rynku nieruchomości. Atrakcyjnych okazji kupna mieszkania czy domu będzie się pojawiać coraz więcej, ale nie sądzę, żeby wpłynęło to na spadek cen nieruchomości.

W ciągu najbliższego roku na rynku będą do sprzedania wierzytelności na około 16 mld zł. Wliczając w to 2,5 mld zł, na które już ogłoszono przetargi.