Obrona przed załamaniem

Czy działalność deweloperska nie stanie się przysłowiowym "gwoździem do trumny" polskich holdingów budowlanych? Na fali trwającego przez kilka ostatnich lat boomu mieszkaniowego wiele spółek budowlanych włączyło do swojej strategii działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym. Niestety, sytuacja zmieniła się diametralnie.

Rynek mieszkaniowy w 2002 roku będzie przede wszystkim oczekiwał na ponowne otwarcie negocjacji Polski z Unią Europejską w sprawie wysokości VAT-u w budownictwie. Pozostaje nadzieja, że dojdzie do tego jeszcze przed wyborami samorządowymi. Wtedy należy się liczyć z ukierunkowaniem oszczędności - w większym niż dotychczas stopniu - na rynek mieszkaniowy, przy czym najczęściej będą kupowane lokale o powierzchni nie przekraczającej 30-40 m2. Zdecyduje o tym zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. Należy się również spodziewać większego niż do tej pory wykorzystywania kredytów przez kupujących.

Deweloperzy będą musieli poprawiać konkurencyjność oferty poprzez tworzenie unikalnych narzędzi kredytowych oraz podwyższać standard oddawanych mieszkań, proponując w segmencie niskich cen dodatkowe usługi (np. ochrona, telewizja kablowa, dostęp do internetu).

Ponadto na rynku wystąpią: dalsza konsolidacja, przejawiająca się wykupywaniem przedsięwzięć mających problemy finansowe, załamanie popytu na drogie apartamenty powyżej 1200 USD/m2, spadek popytu na domy, dalszy spadek cen na rynku wtórnym, szczególnie w odniesieniu do budownictwa wielkopłytowego, oraz przypuszczalny spadek cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Będzie można również obserwować coraz częstsze odraczanie terminów zapłaty za grunt lub wchodzenie właścicieli terenów do spółek z deweloperami, a ponadto - spadek stawek najmu mieszkań wynikający między innymi ze zwalniania powierzchni mieszkalnej w centrum przez małe firmy, upadające lub przeprowadzające się na obrzeża.

Wzrastają nadzieje na szybkie przyjęcie Polski do UE. Rodzi to oczekiwania co do napływu funduszy strukturalnych. Wydaje się, iż w takim przypadku budownictwo mieszkaniowe może stać się z powrotem interesującym segmentem.

Powyższe założenia sprawdzą się, o ile nie zrealizuje się pesymistyczny scenariusz w sprawie VAT-u lub zbytnie obniżenie stóp procentowych nie zaowocuje wyższą inflacją pod koniec roku. W takim przypadku będziemy mieli do czynienia z kompletnym załamaniem rynku mieszkaniowego.