Rozchwianie do czerwca

- Do czerwca na rynku nieruchomości mieszkaniowych czeka nas huśtawka - prognozują dr inż. Andrzej Zalewski i Tomasz Górski z firmy Wyceny i Ekspertyzy, doradzającej i pośredniczącej w transakcjach na rynku nieruchomości warszawskich.

- Po udanym roku 2005, rozwój sytuacji w pierwszych czterech miesiącach 2006 r. przeszedł najbardziej optymistyczne prognozy. Ceny mieszkań, w porównaniu z końcem 2005 r., wzrosły o 15-20 proc., i to niezależnie od lokalizacji. Prym w podnoszeniu cen wiedli deweloperzy, których usiłowali dogonić pośrednicy i sprzedający - mówi rzeczoznawca majątkowy Andrzej Zalewski. - Niewyobrażalne przed rokiem ceny stały się normalnością. Znacznie spokojniej rozwijała się sytuacja na rynku domów mieszkalnych - tu ceny też rosną, ale znacznie wolniej niż na rynku mieszkań - szacunkowo o kilka procent w pierwszych miesiącach tego roku.

Największe wzrosty odnotowano w najbardziej prestiżowych lokalizacjach - Mokotów, Żoliborz, Ursynów, Ochota, Śródmieście (średnio). Niższą dynamiką cen odznaczały się mniej prestiżowe lokalizacje: Włochy, Ursus, Bielany, Praga Północ i Południe, Wawer, Wesoła oraz Targówek.

- Aktualnie rynek jest rozchwiany - twierdzi Andrzej Zalewski. - Jak bowiem ocenić sytuację, w której w tej samej dzielnicy sprzedaje się inwestycja w cenie ok. 5,5 tys. zł za metr kwadratowy (usytuowana przy ruchliwej trasie) i jednocześnie w bardzo podobnej lokalizacji i o podobnym (o ile nie niższym) standardzie sprzedawane są lokale w cenach ok. 6,5 tys. zł za metr kwadratowy? I one również znajdują nabywców! Są dzielnice (np. Targówek), w których ceny niewykończonych mieszkań kupowanych u deweloperów są wyższe niż mieszkań wykończonych lub bardzo do nich zbliżone - dziwi się ekspert Wycen i Ekspertyz.

Co czeka nas w kolejnych miesiącach 2006 r.? - W mojej ocenie do końca czerwca 2006 rynek będzie w stanie silnego wzburzenia, a kupujący będą tradycyjnie już akceptować coraz wyższe ceny. Rokrocznie intensywny czerwiec będzie podgrzewany perspektywą utrudnień w dostępie do kredytów we frankach szwajcarskich - uważa Andrzej Zalewski. - Jest to zły moment na dokonywanie zakupów, gdyż i tak wysokie ceny zostaną jeszcze bardziej wyśrubowane, a ofiarami staną się nabywcy o najsłabszej zdolności kredytowej.

W II połowie roku ten istotny czynnik "przyspieszający" rynek, w pierwszej połowie roku wygaśnie, w miesiącach letnich rynek znajdzie się w fazie uśpienia. W III kwartale nie wydarzy się na rynku nic ciekawego - ceny utrzymają się na poziomie z czerwca - prognozują Andrzej Zalewski i Tomasz Górski.

Jak rozwinie się sytuacja w IV kwartale? - Trudno przewidzieć. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to utrzymanie popytu na nieruchomości na niezmienionym poziomie. Wzrośnie natomiast podaż - w Warszawie jest coraz więcej inwestycji mieszkaniowych, prawdopodobnie nasili się też proces realizacji zysków spekulacyjnych (będą dominować zapewne rodzimi inwestorzy, inwestorzy zachodni planują tego typu inwestycje na horyzoncie kilkuletnim) - oceniają Andrzej Zalewski i Tomasz Górski. - W dalszym ciągu popyt będzie jednak przeważał nad podażą, tyle że nadwyżka ta zmniejszy się. Ceny prawdopodobnie zaliczą kolejny kilkuprocentowy wzrost, przy czym jego wielkość będzie jeszcze silniej zróżnicowana względem usytuowania i standardu obiektów - dodają eksperci Wycen i Ekspertyz.

Nadroższe obiekty

mogą podrożeć

Andrzej Zalewski mówi "Parkietowi": - Zainteresowani ryzykowną spekulacją z pewnością zwrócili uwagę na wyłączenie z definicji budownictwa społecznego obiektów luksusowych. Wydaje się, że - począwszy od IV kwartału 2006 r. (pod presją wprowadzenia 22 proc. podatku VAT) - może to dać początek spekulacyjnego wzrostu cen najdroższych obiektów. By jednak ostudzić rozpalone głowy, warto zwrócić uwagę, że najwyższe ceny w Budapeszcie (I, II, V i VI dzielnica) to przedział kwot od 4,4 - 5,4 tys. euro za mkw. (dane z www.ingatlan.com z 24 maja 2006 r.) przy średniej cenie w całym mieście 1280 euro za mkw. (zbliżonej do Warszawy).

Podobny pułap osiągają mieszkania w historycznym centrum Pragi czeskiej (zobacz np. www.praguerealestate.cz). Czy na tym tle perspektywy trwałego wzrostu cen najdroższych obiektów w Warszawie istotnie wyglądają aż tak różowo? - zastanawiają się analitycy Wycen i Ekspertyz.

Brakuje "ważnych wydarzeń"

- Zasmuca mnie, że nawet wśród najdroższych obiektów brakuje tych, których powstanie można uznać za ważne wydarzenie - twierdzi Andrzej Zalewski. - Jeśli już, były to raczej próby bicia rekordów (np. budowa apartamentowca w rejonie skrzyżowania ul. Belwederskiej Gagarina z cenami sięgającymi 21 tys. zł za mkw). Na razie dominują kontynuacje projektów rozpoczętych w poprzednich latach. Dla koneserów wydarzeniem będzie kilka projektów rewitalizacyjnych w Śródmieściu (m.in. rewitalizacja kamienicy przy ul. Flory, przebudowa budynku na ul. Mokotowskiej). Może rewitalizacji doczekają się też zrujnowane kamienice przy ul. Foksal? - marzy dr Zalewski.

Warto budować dom

Według Wycen i Ekspertyz, ciekawą alternatywą do inwestycyjnego zakupu mieszkania jest rozpoczęcie działalności deweloperskiej, nawet w niewielkiej skali. Peryferyjne dzielnice Warszawy (m.in. Wilanów, Białołęka) oraz okolice podwarszawskie (w promieniu do 30 km od centrum) są wielkim placem budowy. Co jest powodem tego boomu budowlanego? Relatywnie niski koszt budowy wykończonego domu. Jak obliczają Andrzej Zalewski i Tomasz Górski - około 500 tys. zł za dom o 150 mkw. powierzchni użytkowej na działce 800 mkw. w rejonie Powsina, czyli kilkanaście km od centrum Warszawy. Przykładowo - cena mieszkania na Wilanowie o zbliżonym metrażu, wymagającego wykończenia, to ok. 800-900 tys. zł. Dom można sprzedać za ok. 750 tys. zł. Działalność deweloperska daje zwrot sięgający 50-80 proc. w skali pojedynczego obiektu (wyższe zwroty przy obiektach oddawanych w stanie surowym deweloperskim).

- Budowa domu jest więc ciekawą alternatywą dla zakupu dużego mieszkania. Rosnące ceny mieszkań powinny skłaniać nabywców do zainteresowania się tego typu alternatywą - oceniają Andrzej Zalewski i Tomasz Górski.