Mokotów najpopularniejszy, bo dobry i atrakcyjny

Mokotów jest najpopularniejszą dzielnicą Warszawy wśród potencjalnych kupcw. Powód? Dobra komunikacja miejska, atrakcyjna architektura, infrastruktura bytowa, ustępująca tylko Śródmieściu, i bliskość terenów rekreacyjnych.

- Chociaż będą rosły trudności komunikacyjne na niektórych odcinkach (Al. Żwirki i Wigury, Sobieskiego), nie spodziewamy się ani zagrożeń, ani zwiększenia popytu - twierdzą specjaliści z Promerite Info&Serwis, warszawskiego doradcz w zakresie nieruchomości. - Pod względem zwiększenia popytu w najbliższych latach prym będzie wiodło Śródmieście, gdzie powstają i będą powstawały duże projekty z zakresu usług bytowych i rozrywki - dodają.

W porównaniu ze Śródmieściem na Mokotowie jest mniej mieszkań jednopokojowych. W lokalach dwupokojowych oraz większych oferta Mokotowa jest bez porównania bogatsza niż w Śródmieściu. W porównaniu z Żoliborzem, Pragą Północ i Wolą oferta Mokotowa jest trzykrotnie większa, natomiast dwukrotnie - w porównaniu z Ochotą i Pragą Południe - wynika z raportu Promerite Info&Serwis. - Szacujemy, że na Mokotowie do sprzedaży oferuje się około 15-17 proc. mieszkań wtórnego rynku w całej Warszawie i około 25 proc. w gminie Centrum - obliczają analitycy PI&S. Zakładają również, że na Mokotowie w tym roku dojdzie do około 1000 transakcji na rynku wtórnym. Warunek - tempo to wytrzyma podaż małych mieszkań. Zdaniem analityków, poziom cen ofertowych w stosunku do popytu jest adekwatny w przypadku mieszkań małych, natomiast oferujący mieszkania większe liczą na bardzo szybki wzrost cen, ponieważ przy obecnym stanie popytu na ich ofertę może odpowiedzieć w tym roku maksymalnie około 30 proc. ewentualnych kupców.

Z raportu Promerite Info&Serwis wynika, że mieszkania trzypokojowe stanowią 56 proc. ofert na Makotowie (prawie 30 proc. to mieszkania dwupokojowe, a zaledwie 14 proc. to mieszkania jednopokojowe). - Te proporcje będą się zmieniały w przyszłości w kierunku zwiększania się podaży mieszkań większych, gdyż rynek pierwotny wydaje się niezainteresowany "produkowaniem" kawalerek - uważają specjaliści PI&S. - Dodatkowo, kawalerki wybudowane po 1995 roku, których jest 21 proc. wszystkich, są znacznie większe niż te starsze: mają średnio 36 metrów kwadratowych, podczas gdy budowane w latach 1945-1995 rzadko przekraczają 30 metrów kwadratowych. Na rynku będzie coraz mniej mieszkań najmniejszych - twierdzą.

6 tysięcy za metr to norma

Wśród kawalerek najwięcej jest mieszkań sprzed czasów wielkiej płyty, tj. z lat 50. i 60. (35 proc.). Wśród lokali dwupokojowych mieszkania z lat 1940-1960, 1970-1980 i powstałe po 1995 r. stanowią mniej więcej taki sam procent. Wśród mieszkań trzypokojowych wielka płyta i rama H oraz mieszkania wybudowane po 1995 r. stanowią 35 proc.

Z wyjątkiem mieszkań największych, z reguły stare mieszkania z cegły są o 15 proc. tańsze niż wybudowane po 1995 r., a mieszkanie z płyty i ramy H - średnio o 25 proc. Wyjątkiem od tej reguły są mieszkania duże, gdzie metr kwadratowy mieszkań przedwojennych jest odrobinę droższy niż metr kwadratowy mieszkań z ostatnich 10 lat. Metr kwadratowy kawalerki i mieszkania dwupokojowego jest oferowany w zbliżonej cenie - średnio o 10 proc. wyższej niż w przypadku mieszkania trzypokojowego.

Uśredniając te dane Górny Mokotów jest droższy od Dolnego o 4 punkty procentowe, o 6 punktów procentowych od okolic Stegien i Sadyby i o 12 proc. od Służewa i Służewca (patrz tabela).

Im większe mieszkanie, tym większe zróżnicowanie oferty cenowej. - Cena zależy też od wieku mieszkania. Standaryzacja cen w segmencie wiekowym lat 1970-1980 jest największa i odchylenie na ogół nie przekracza 15 proc. nawet w mieszkaniach największych - wynika z raportu PI&S. - Generalnie, w przypadku małego mieszkania w budynku z lat 70. lub 80. odchylenie cen od średniej wynosi 10 proc., a w przypadku dużego nowego mieszkania już 22 proc. Spore zróżnicowanie cenowe obserwuje się również w segmencie mieszkań przedwojennych, z wyjątkiem kawalerek: (17 proc. dla dwupokojowych i 22 proc. dla trzypokojowych) - wyliczają specjaliści.Ceny wzrosną 10 proc.

"Rynek przyspiesza i oczekiwanie kontynuacji wzrostu cenowego jest powszechne. Mamy wrażenie, że będziemy mieć ponad 10-proc. wzrost cen w 2007 r. w segmencie kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Oczekujemy, że na koniec roku średnia cena ofertowa przekroczy na Mokotowie 7500 zł za metr kwadratowy. Uważamy, że rynek większych mieszkań będzie o wiele bardziej stabilny" - piszą w raporcie specjaliści PI&S.

Co kupować na Mokotowie?

Po pierwsze: to, co najbardziej deficytowe, a więc dobrą lokalizację w skali całej Warszawy. Stary Mokotów i okolice Pól Mokotowskich, a w drugiej kolejności także Dolny Mokotów i Marina to lokalizacje, naszym zdaniem, zasługujące na obecną premię cenową - mówią analitycy Promerite Info&Serwis. - Jesteśmy mniej optymistyczni, jeśli chodzi o Służewiec i Sadybę. Naszym zdaniem, nie gorzej wyglądają tańsze, bliskie okolice Woli. Jeśli nastąpi dalsze zróżnicowanie cen między wielką płytą i ramą H a współcześnie budowanymi mieszkaniami, będzie to sygnał do kupowania starych technologii - twierdzą specjaliści.