Ursynów wygodny i zielony, ale drogi i nudny

Metro zdecydowało o dynamicznym i wyjątkowym rozwoju Ursynowa. W w ostatnich latach. Ursynów to odległa od centrum Warszawy "sypialnia" stolicy, ciągle jeszcze uboga w infrastrukturę bytowo-rozrywkową. Dzięki linii metra podróż do pracy w Śródmieściu trwa stąd jednak o wiele krócej niż z innych dzielnic

Większość nowych osiedli na Ursynowie położona jest w linii prostej między 8, a 15 km od Dworca Śródmieście. To tyle, co z Tarchomina, Marek, Radości, Ursusa albo Ożarowa. Naszym zdaniem główna różnica polega na tym, że między Śródmieściem a Ursynowem jest ciągłość terenu zurbanizowanego, w odróżnieniu od tych lokalizacji, które od strefy śródmiejskiej dzielą obszary przemysłowe - wymieniają specjaliści z Promerite Info&Serwis, doradcy na rynku nieruchomości, i dodają: - W ostatnich latach oddawało się tutaj około 25 proc. wszystkich nowych mieszkań w Warszawie. Z tego powodu Ursynów to jednorodna i najmłodsza dzielnica zarówno pod wzglźdem demograficznym, jak i urbanistycznym.

Nie ma już wiele miejsca

Na Ursynowie jest już niewiele wolnych terenów pod rozbudowę osiedli mieszkaniowych. - Wynika to z jego położenia miźdzy lotniskiem Okźcie i Skarpą Warszawską a Lasem Kabackim. W tej dzielnicy bździemy mieli wiźc do czynienia z zagźszczaniem zabudowy, ale przede wszystkim z gasnącą podażą na rynku pierwotnym - twierdzą analitycy PI&S.

Przyciąga Las Kabacki

Co wpływa na popularność nowych czźści Ursynowa, Kabat i Natolina, a także dawnego Zielonego Ursynowa? - Przede wszystkim bliskość Lasu Kabackiego. Poza tym atrakcyjne pod wzglźdem rekreacyjnym są Dolina Slużewiecka, a w przyszłości może i Park Natoliński, który teraz nie jest dostźpny dla publiczności - mówią doradcy Promerite Info&Serwis. Oprócz metra, Ursynów ma dobrą infrastrukturź drogową. Dzielnica ma zamkniźty charakter i nie ma tam ruchu tranzytowego. - Wyjazd ulicami Rosoła i KEN jest płynny, aczkolwiek dalej jest już ęle i bździe tylko gorzej - uważają specjaliści PI&S.

Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie na Ursynowie, ma z czego wybierać. Pod wzglźdem jakości budynków mieszkalnych ta dzielnica Warszawy ma znakomitą ofertź - 35 proc. ofert na rynku wtórnym to mieszkania najnowsze, zbudowane po roku 1996. Mieszkań z lat wcześniejszych niż 70. na Ursynowie nie ma. Te z wielkiej płyty oferowane są w cenie średnio 5,8 tys. zł za metr kwadratowy, o 20 proc. taniej niż nowe.

- Z wyjątkiem różnicy spowodowanej wiekiem, zróżnicowanie cenowe dzielnicy jest nieduże. Generalnie odchylenie standardowe wynosi dla "starego" Ursynowa około 10-15 proc., a dla Natolina około 20 proc. ze wzglźdu na apartamentowce w zestawieniu z "wielką płytą" - wyliczają specjaliści PI&S.

Ursynów to dzielnica mieszkań o wiźkszej powierzchni. Kawalerek jest tam bardzo mało (5 proc. wszystkich ofert na rynku wtórnym), a te, które są, mają wiźkszy metraż niż przeciźtnie. Średni metraż mieszkań w ofercie to 65 metrów kwadratowych (w porównaniu ze średnim metrażem na Mokotowie, który wynosi 55 mkw. )

Cena metra kwadratowego spada wraz ze wzrostem metrażu znacznie szybciej dla mieszkań nowszych niż tych z lat 80. Metr kwadratowy mieszkania 80 mkw zbudowanego po 1996 r. jest o 10 proc. tańszy niż mieszkania 25-metrowego. W przypadku mieszkań z lat 80. te różnice są mniejsze. - Tłumaczymy to kilkoma czynnikami: małe mieszkania w nowszych budynkach to rzadkość, a jak siź ktoś uprze mieszkać w takim na Ursynowie, to musi za to zapłacić. Mieszkanie o powierzchni 80 metrów kwadratowych na Kabatach w nowym budynku kosztuje tyle, ile mały dom/segment w porównywalnej odległości od Centrum (Pyry, Wilanów). Ta alternatywa blokuje wzrost cen wiźkszych powierzchni wyliczają analitycy.

Cenny Natolin i Kabaty

Spośród lokalizacji, najwyżej wyceniane są te rozwijane ostatnio - Natolin i Kabaty. - Naszym zdaniem ta premia cenowa wynika - na razie - tylko z jakości (wieku) budownictwa, ale uważamy, że zasługują one na premiź cenową ze wzglźdu na sąsiedztwo Lasu Kabackiego i atrakcyjność budownictwa - twierdzą doradcy. Rynek mieszkaniowy na Ursynowie jest bardzo płynny. Natolin i Kabaty mają mniej transakcji, bo jest tam drożej i metraże są wiźksze. W przypadku Pyr decyduje raczej mała atrakcyjność lokalizacji.Może być gorzej, może być lepiej

- Mamy mieszane uczucia co do przyszłości inwestycji na Ursynowie - z jednej strony jest tu wygodnie, zielono i schludnie. Z drugiej - drogo, daleko i nudno. Boimy siź, czy pozytywy siź utrzymają, czy ze słabych stron niewiele zmieni siź na lepsze? - zastanawiają siź specjaliści Promerite Info&Serwis. - W mieszkaniach dwupokojowych wzrost cen wydaje siź niezagrożony (to bardzo poszukiwany towar na rynku, szczególnie jeśli młody). Co do dużych mieszkań, na pewno nie wybralibyśmy "wielkiej płyty" za 5500 zł za metr kwadratowy, bo tź - w tej samej cenie - można kupić na Mokotowie, a to zawsze bliżej Centrum - zaznaczają.

TOCH