Czy to możliwe, aby amerykańska historia powtórzyła się i u nas?

Zdolność kredytowa przestała odgrywać istotną rolę. Zbyt wielka jest ochota banków do pożyczania, zbyt elastyczne możliwości regulowania czasu spłaty i wysokości rat

Tytułowe pytanie jest dobrze znane. Odpowiedź też. Zdaniem niemal wszystkich obserwatorów i komentatorów rynku, brzmi ona "nie". W Polsce nie będzie zapaści w sektorze kredytów hipotecznych i nieruchomości.

Może pojawią się jakieś trudności ze spłatą drobnej części udzielanych teraz pożyczek. Ale nie szybko, najwcześniej za kilka lat. I nie będzie to zbyt wielki problem - ani dla klientów, ani dla banków.

Właściwie trudno się z tym nie zgodzić. Nasz rynek skonstruowany jest przecież zupełnie inaczej niż amerykański, my pożyczamy głównie na domy i mieszkania, których nam autentycznie brakuje, a nie na kolejne posiadłości lub "pod" domy i mieszkania. Popyt jest i będzie u nas ogromny - i na pieniądz, i na własne lokum. A klienci banków coraz lepiej spłacają kredyty, mają pracę, rosnące zarobki, większe majątki i oszczędności.

Ale...

To upodabnia nasz rynek do amerykańskiego. I tam, i tu wiele transakcji miało i ma ewidentnie spekulacyjny charakter. I tam, i tu ożywienie ma masowy charakter. I tam, i tu istnieją także niebezpieczne, dla nas nietypowe, związki między sektorem nieruchomości a rynkiem kapitałowym.

Coraz częściej słyszę o zakupie domów i mieszkań wyłącznie na kredyt, czyli o sytuacji, kiedy transakcja jest w 100 procentach finansowana pożyczką. 80-90 procent to już standard. Własne pieniądze kredytobiorcy wkładane są w tym czasie na giełdę, zwykle za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych, najczęściej tych agresywnych. Tam mają pracować i zapewnić bogactwo właścicielowi. To jest jakaś strategia - zwykle rekomendowana przez usłużnego doradcę finansowego. Nikt jednak nie może powiedzieć, że bezpieczna.

Tym bardziej że pożyczki biorą wszyscy wokół, nierzadko naprawdę gigantyczne - przy aktualnych cenach nieruchomości, nawet tych o najniższym standardzie, nie ma w tym nic dziwnego. Zdolność kredytowa przestała odgrywać istotną rolę. Zbyt wielka jest ochota banków do pożyczania, zbyt elastyczne możliwości regulowania czasu spłaty i wysokości rat.

Znam przypadki, kiedy mieszkania w Warszawie kupowane są po 800 tys.-1 mln zł w całości za kredyt. Przez młodych ludzi, pewnych, że spłata takiej pożyczki będzie igraszką, że rynek pracy zawsze już będzie taki, jak jest, a drobne oszczędności ulokowane w funduszach z czasem - raczej szybciej niż wolniej - zamienią się w fortunę. Oby tak było. A jeśli będzie inaczej?

W dużo lepszej sytuacji są ci, którzy zgromadzili już jakieś oszczędności, jakiś majątek. Mają finansową poduszkę na wypadek kłopotów. Co jednak, jeśli ujdzie z niej powietrze, tak jak uchodzi ostatnio z giełdy. W jakiej sytuacji będzie ktoś z ogromnym kredytem na karku, generującym wielotysięczne raty co miesiąc, i dużymi stratami z inwestycji kapitałowych. Jak będzie wyglądała jego zdolność inwestycyjna i kredytowa? Do jakiej poduszki przyłoży głowę w razie kłopotów z pracą?

Można by powiedzieć, że to bardzo czarny scenariusz. Ale można też zapytać o skalę niepokojących zjawisk i niebezpiecznych związków. Odpowiedzi wcale nie są takie optymistyczne. To chyba widać gołym okiem.

A poza tym - nawet w amerykańskim śnie zdarzają się koszmary. Nie jestem przekonany, czy naprawdę jeszcze wiele lat banki i ich polscy klienci mogą spać spokojnie.