Inwestowanie w nieruchomości - zaryzykować czy dać sobie spokój

Rynek nieruchomości umożliwia dokonywanie długoterminowych lokat o charakterze inwestycyjnym. O tym, czy warto iść w tym kierunku, przekonali się ci, którzy wyczuli "nieruchomościową koniunkturę" trzy-cztery lata temu. Czy nadal warto podążać tym szlakiem?

Ceny nieruchomości nie rosną już tak szybko jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Jednak specjaliści uważają, że nadal inwestycja w mieszkania i domy obarczona jest stosunkowo niewielkim ryzykiem. Oczywiście, podejmowane decyzje muszą być przemyślane bardziej dokładnie niż dwa czy trzy lata temu. Niedawno analitycy związani z portalem Szybko. pl i Expanderem przeanalizowali, ile zarobić można na wynajmie mieszkania kupionego za kredyt (w ostatnich 10 latach wartość nieruchomości wzrastała średnio szybciej niż inflacja). Czy jest to inwestycja korzystniejsza od lokaty bankowej? Czy zarobić można na niej więcej niż średnio na warszawskiej giełdzie?

Wady też są

Oczywiście, inwestowanie w nieruchomości, podobnie jak inne sposoby lokowania kapitału, ma swoje wady. Potencjalnych inwestorów zniechęcają najczęściej konieczność dysponowania bardzo wysokim kapitałem wyjściowym oraz mała płynność (znalezienie nabywcy bywa trudne i czasochłonne, od podjęcia decyzji o wycofaniu się z inwestycji do spieniężenia nieruchomości upływa stosunkowo wiele czasu). Kolejnym minusem są relatywnie niskie - w porównaniu z dochodami uzyskiwanymi na rynku papierów wartościowych - bieżące dochody z inwestycji. Należy również pamiętać o konieczności zarządzania posiadaną nieruchomością, którego koszty zmniejszają zyski z inwestycji. Jednak mimo tych wątpliwości...

Najpierw wynajem, potem sprzedaż

W symulacji przedstawionej w raporcie przygotowanym przez portal Szybko. pl i Expandera założono, że mieszkanie kupujemy na 10 lat po to, by je wynajmować, a potem sprzedać z zyskiem. Nieruchomość kupujemy w całości na kredyt - w złotówkach, oprocentowany stawką 5,3 proc., zaciągnięty na 20 lat. Koszty związane z zakupem (prowizja banku, notariusz, podatek) przyjęte zostały na poziomie 5 proc. Kolejne założenie to wytyczna, iż w trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc. (a więc nieco ponad 7 proc. w skali roku). Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie, spłacając z przychodu resztę kredytu i inkasując zysk. Przez okres trwania inwestycji uzyskujemy dochody z wynajmu, które częściowo rekompensują koszty.

Celem symulacji raportu było zbliżenie się do rynkowych realiów, dlatego założono, że przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez 10 miesięcy w roku. Przychód jest oczywiście opodatkowany (podatek płacimy ryczałtem). Jednocześnie przyjęto założenie konieczności "odświeżenia" mieszkania - to wydatek rzędu 10 proc. początkowej wartości nieruchomości. I wreszcie, uwzględniona została konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęto 8 zł za mkw. mieszkania).

Efektem tych założeń są określone przepływy pieniężne w każdym miesiącu trwania 10-letniej inwestycji. Znając wysokość tych przepływów, ich kierunek (koszt lub dochód) oraz moment, w którym następują, autorzy raportu policzyli wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem.

Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return) jest podstawową miarą pozwalającą zmierzyć opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Bardzo ważną cechą IRR jest to, że uwzględnia moment, w którym ponoszone są koszty czy uzyskiwane przychody. Wartość pieniądza maleje w czasie - w efekcie bardziej opłaca się ponosić koszty możliwie późno (odraczać je w czasie) i jednocześnie przybliżać moment uzyskania przychodów. Taka strategia jest możliwa dzięki wykorzystaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Finansując nieruchomość w całości kredytem odraczamy w czasie ujemne przepływy finansowe.

Symulacja

Przeanalizować to można na konkretnym przypadku. Rentowność inwestycji w 2-pokojowe mieszkania w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości kredytem w złotych wyniosła 10,86 proc. Gdyby mieszkanie zostało kupione tylko w 80 proc. za pieniądze z kredytu, a w 20 proc. za własne oszczędności inwestora, wówczas wewnętrzna stopa zwrotu spada do 9,66 proc. W przypadku zakupu mieszkania w całości za gotówkę stopa zwrotu wynosi tylko 7,74 pPotencjalnie najwyższą rentowność uzyskamy finansując zakup kredytem we frankach szwajcarskich - w tym przypadku byłoby to 13,99 proc. W tabelkach zaprezentowane zostały jednak wyliczenia dla kredytów w złotówkach, by nie zwiększać zmiennych elementów w symulacji (w przypadku kredytu we frankach chodzi o kurs CHF/PLN - należałoby założyć, że będzie na stałym poziomie w trakcie trwania lokaty).

Kluczowym elementem symulacji jest poziom wzrostu wartości nieruchomości. I rzeczywiście: każdy "mieszkaniowy inwestor" powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten parametr. Dochody z wynajmu mają tylko na bieżąco "amortyzować" koszty. Spójrzmy ponownie na symulację. Gdyby założyć pesymistycznie, że mieszkanie w Warszawie podrożeje w ciągu 10 lat nie o 100, ale tylko o 50 proc., wówczas stopa zwrotu spadnie z 10,86 proc. do 3,82 proc. Inwestycja w nieruchomości da zysk na poziomie lokaty bankowej. Gdyby natomiast założyć, że wzrost wartości wyniesie 100 proc., ale przez 10 lat nie będziemy mieszkania wynajmować, wówczas rocznie zyskamy (przy tych założeniach) 4,61 proc. Spadek jest więc nieco niższy.

Kredyt to jest to

Zdecydowanie warto więc wykorzystywać kredyt jako narzędzie przy inwestowaniu w nieruchomości. Jeśli chcemy co miesiąc ponosić relatywnie niskie koszty, wówczas warto zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich na okres np. 30 lat. Kluczowy jest wybór nieruchomości o dużym potencjale wzrostu - pod uwagę należy wziąć technologię, wysokość budynku, rozkład mieszkania, a przede wszystkim lokalizację (trochę bezmyślny pęd na rynku nieruchomości sprawił, że nieprzemyślane decyzje inwestycyjne sprzed 2-3 lat, polegające np. na kupnie mieszkań w gierkowskich osiedlach z wielkiej płyty na obrzeżach miast, okazały się dzisiaj bardzo kłopotliwe i - mówiąc delikatnie - biznesowo nietrafione).

W polskich warunkach można zakładać, że inwestycja w nieruchomość pod wynajem przyniesie zysk rzędu 10-15 proc. rocznie - to znacznie więcej niż lokaty bankowe czy obligacje. Rynek akcji okresowo przynosi zyski znacznie wyższe, jednak średniorocznie, w dłuższej perspektywie stopy zwrotu zbliżają się do 10 proc. Nieruchomości są więc bardzo atrakcyjną propozycją inwestycyjną. Dodatkowo jest to też jedyna inwestycja, w którą nie trzeba angażować własnych oszczędności, lecz tanio (no, stosunkowo tanio) pożyczone pieniądze banku.

fot. W. Wasyluk