Coraz więcej mieszkań jest kupowanych na kredyt

Kredyty mieszkaniowe są jednym z głównych motorów wzrostu akcji kredytowej w polskich bankach. Szacuje się, że na koniec września br. osiągnęły wartość około 26 mld zł, wobec 18,5 mld zł na koniec trzeciego kwartału 2002 roku. Oznacza to wzrost o 40%. Zgodnie z prognozami bankowców rynek kredytów mieszkaniowych będzie dalej dynamicznie rozwijał się w najbliższych latach.

Zdaniem Roberta Rajczyka z BZ WBK należy oczekiwać dalszego szybkiego wzrostu portfela. Bank szacuje, że do końca tego roku wartość kredytów mieszkaniowych osiągnie 28 mld zł. W porównaniu z 2002 rokiem oznaczałoby to wzrost o 43%.

- Wyniki te nie uwzględniają jednak spłaty zadłużenia. Dlatego można założyć, że w tym roku banki udzielą w sumie około 13- 15 mld zł nowych kredytów - dodał R. Rajczyk. Równie dobrych rezultatów specjaliści oczekują także w najbliższych latach. Według założeń Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową na koniec 2004 roku wartość kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przez gospodarstwa domowe sięgnie 39 mld zł.

- W ciągu 2-3 najbliższych lat kredyty mieszkaniowe, obok kart kredytowych, będą najszybciej rozwijającą się częścią rynku bankowego - uważa Mariusz Drzewiecki, naczelnik wydziału planów finansowych w Multibanku.

Dodaje, że wpływ na to ma zmiana mentalności Polaków, którzy w większym niż niegdyś stopniu akceptują zakup mieszkania na kredyt. Sprzyja temu coraz niższe oprocentowanie udzielanych przez banki pożyczek. Wcześniej, szczególnie w latach 1989-1995, ludzie kupowali w Polsce mieszkania lub budowali domy głównie z własnych oszczędności.

Mimo szybko rozwijającej się akcji kredytowej w tym i zeszłym roku, na tle krajów rozwiniętych nadal jednak wypadamy blado. W stosunku do PKB wartość kredytów mieszkaniowych w krajach Europy Zachodniej to ponad 50%. Udział kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych w całości zadłużenia ludności wynosi przykładowo 62% w Hiszpanii i 78% w Niemczech. U nas jest to poniżej 30%. To pokazuje, jaki jest potencjał rozwoju rynku.

Przewaga kredytów

złotowych

Według bankowców, w tym roku obserwuje się wzrost zadłużenia w złotych. Znacznie spadło natomiast zainteresowanie dolarem amerykańskim i euro. Powód jest prosty - złoty znacząco osłabił się w stosunku do tych walut. Szczególnie dotyczy to euro. Osoby, które rok czy dwa lata temu zaciągnęły kredyty denominowane w tej walucie, dziś płacą znacznie wyższe raty. W pierwszych miesiącach 2002 roku 1 euro kosztowało 3,6 zł, obecnie kurs przekracza 4,6 zł. Oznacza to, że przy miesięcznej racie np. w wysokości 100 euro klient płaci o 100 zł (25%) więcej niż półtora roku temu.

Banki od kilku miesięcy zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych w złotych. Dzięki temu znika ryzyko kursowe. Trend przybiera na sile wraz z obniżką oprocentowania. Według Grażyny Sadeckiej z departamentu rynku mieszkaniowego, Kredyt Banku, różnica między kosztem kredytu walutowego i złotowego jest tym samym coraz mniejsza, szczególnie jeśli weźmiemy po uwagę fakt, że przy spłacie kredytu banki pobierają prowizję z tytułu wymiany walutowej. Sprawia to, że niższe oprocentowanie kredytów walutowych nie uzasadnia podejmowania ryzyka kursowego.

Według Roberta Rajczyka, w zeszłym roku około 80% kredytów mieszkaniowych było zaciąganych w walutach. Teraz stanowią one około 50%. Bankowcy coraz częściej mówią również o zaciąganiu kredytów ze stałym oprocentowaniem. Na razie zdecydowana większość klientów liczy, że w najbliższym czasie stopy procentowe w Polsce nie wzrosną. Jednak trzeba pamiętać o tym, że kredyty mieszkaniowe są udzielane na długie, okresy np. 20 lat. W tym czasie ryzyko wzrostu stóp procentowych jest znacznie wyższe. Na razie na rynku tylko nieliczne banki oferują kredyty o oprocentowaniu stałym. Problemem jest bowiem zabezpieczenie się banku przed ryzykiem zmiany stóp procentowych. Klienci mogą na razie skorzystać z kredytów o oprocentowaniu stałym w wysokości 6,5%, gwarantowanym przez rząd.Ucieczka

przed wyższym VAT-em

Zdaniem Roberta Rajczyka, drugim zjawiskiem, które w tym roku napędza koniunkturę na rynku kredytów mieszkaniowych, jest zapowiedź podwyżki stawki podatku VAT na materiały budowlane z 7% do 22%. Efektem tego był wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe również w miesiącach wakacyjnych. Dotychczas w tym okresie notowano spadek na rynku. - Znaczna część kredytobiorców to osoby, które budują domy dłuższy czas sposobem gospodarczym. Teraz, chcąc uciec przed wyższym VAT-em, biorą kredyt, aby szybciej zakończyć inwestycję - dodaje Robert Rajczyk. Według niego, popyt na kredyty mieszkaniowe jest również spowodowany tym, że w powszechnym odczuciu ceny nieruchomości są niskie. BZ WBK szacuje, że sytuacja ta zacznie się zmieniać na wiosnę przyszłego roku. Wówczas możemy mieć do czynienia ze wzrostem wartości nieruchomości.

Linie kredytowe

zabezpieczone hipoteką

Według bankowców, w ciągu kilku lat może wzrosnąć w Polsce popularność linii kredytowych bez harmonogramu spłat, zabezpieczonych hipoteką. Obecnie takie pożyczki są popularne w krajach anglosaskich. Uzyskane w ten sposób środki można bowiem przeznaczyć nie tylko na cele mieszkaniowe, ale także na kupno samochodu czy zaspokojenie innych potrzeb. Obecnie w Polsce tego typu kredytów, oferowanych pod nazwą Plan Finansowy, udziela MultiBank. W ramach takiej pożyczki klienci mają możliwość skorzystania z mechanizmu bilansowania odsetek od kredytu z odsetkami od depozytów. Dzięki temu każda złotówka znajdująca się na rachunku osobistym połączonym z kredytem hipotecznym redukuje kwotę zadłużenia, od którego naliczane są odsetki.

Bezpieczny biznes dla banków

Dla banków udzielanie kredytów mieszkaniowych, mimo niskiego oprocentowania, to lukratywny, bo bardzo bezpieczny, biznes. Problem ze spłatą pojawia się w około 5% przypadków, podczas gdy w grupie kredytów konsumpcyjnych złych wierzytelności jest nawet ponad cztery razy więcej. Bezpieczeństwo takie daje wpis hipoteki banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Dynamiczny wzrost GE i Multibanku

Niezagrożonym liderem na rynku kredytów mieszkaniowych jest PKO BP. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku udzielił w sumie kredytów o wartości prawie 3,2 mld zł. To dało 40-proc. udział w rynku. Około 1,4 mld zł pożyczek udzielił BPH PBK, zajmujący drugie miejsce w tym rankingu. Natomiast na trzecią, z czwartej pozycji, z wynikiem 844 mln zł, wysunął się GE Bank Mieszkaniowy. Dużym zaskoczeniem na rynku są jednak bardzo dobre rezultaty osiągnięte przez Multibank. W ciągu trzech kwartałów tego roku awansował na czwartą pozycję z dwunastej. W pierwszych 9 miesiącach 2003 r. sfinansował inwestycje mieszkaniowe o wartości 553 mln zł, wobec zaledwie 36,7 mln zł przed rokiem.

Znacznie gorzej wypadły banki posiadające większy udział w rynku detalicznym i o wiele lepiej rozwiniętą sieć placówek niż GE i Multibank, czyli Kredyt Bank, BZ WBK oraz ING BSK. W przypadku ostatniego z nich można mówić o bolesnej porażce. Wartość udzielonych przez niego kredytów w ciągu trzech kwartałów była o ponad połowę niższa niż w tym samym okresie ub.r.

Podania wyników odmówił bank Pekao. Jako jedyny wśród banków giełdowych tłumaczył się, że nie może tego zrobić przed publikacją raportu kwartalnego. Niewykluczone jednak, że powód jest inny. Być może podobnej natury jak w przypadku ING BSK.

Rośnie liczba banków hipotecznych

Na polskim rynku, poza bankami uniwersalnymi, posiadającymi w ofercie pełen wachlarz kredytów, działają również banki hipoteczne, które specjalizują się w udzielaniu kredytów hipotecznych. Poza tym mogą one m.in. kupować od innych instytucji wierzytelności zabezpieczone hipoteką, posiadają wyłączne prawo emisji listów zastawnych służących refinansowaniu działalności kredytowej. Mają także przywilej egzekucyjny polegający na tym, że jako pierwszym przysługuje im prawo skorzystania z zabezpieczenia hipotecznego.Na razie na rynku polskim działają jedynie cztery takie instytucje - Rheinhyp-BRE, Śląski Bank Hipoteczny (należy do ING BSK), HypoVereinsbank (BPH PBK) oraz działający od kilku tygodni Nykredit (własność duńskiego Nykredit).

Na razie najlepsze rezultaty osiąga Rheinhyp-BRE. Jest liderem zarówno pod względem wartości portfela kredytowego, jak i emisji listów zastawnych. Na koniec III kwartału br. całkowita wartość portfela kredytowego banku (zarówno kredytów mieszkaniowych, a także przeznaczonych na finansowanie dużych inwestycji w nieruchomości) wyniosła 1,8 mld zł. Obecnie połowa kredytów udzielonych przez Rheinhyp-BRE jest finansowana poprzez listy zastawne. Bank przeprowadził dotychczas 10 emisji (w tym dwie publiczne) o łącznej wartości około 731,3 mln zł, co daje mu ponad 90-proc. udział w rynku tych papierów.

Na koniec III kwartału Śląski Bank Hipoteczny udzielił 166 mln zł kredytów. Do tej pory wyemitował listy zastawne o wartości 3 mln euro (w styczniu 2003 roku). Kolejną emisję planuje na grudzień. Jej wartość ma wynieść 20 mln zł. Następna oferta o wartości 50 mln zł ma mieć miejsce w przyszłym roku. Na koniec września HypoVereinsbank udzielił 554 mln zł kredytów. Do tej pory spółka wyemitowała listy o wartości 57 mln zł.

Duński Nykredit rozpoczął działalność operacyjną dopiero kilka tygodni temu. Ma jednak bardzo ambitne plany. Do 2007 roku chce udzielić kredytów o wartości 3,5 mld zł. Bank planuje także emisję publicznych listów zastawnych. Wartość pierwszej z nich może wynieść 500 mln zł. Do emisji ma dojść w IV kwartale 2004 roku.