Otwarcie sztandarowej inwestycji Octavy, czyli centrum handlowego Magnolia Park we Wrocławiu, opóźnia się z powodu konieczności zainstalowania w budynku dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych. Galeria o powierzchni najmu 74 tys. mkw. miała być gotowa już wczoraj. Niezależnie od terminu otwarcia, jej współwłaściciele mogą liczyć na sowite zyski.
Centrum warte 240 mln euro
Roczne przychody z najmu powierzchni w Magnolii Park szacowane są na 13,5 mln euro. Stopa kapitalizacji (stosunek rocznych dochodów z najmu nieruchomości do jej wartości rynkowej) w ostatnich transakcjach, których przedmiotem były podobne galerie handlowe, wahają się od 5,5 do 6 proc. Oznaczałoby to, że obecna wartość wrocławskiego centrum to 225-240 mln euro. Po odjęciu zadłużenia na Octavę przypada z tego 350-390 mln zł (w księgach funduszu wartość galerii to 80 mln zł). Razem z pozostałymi nieruchomościami funduszu we Wrocławiu i w Konstancinie oraz z gotówką, aktywa netto przypadające na jedną akcję Octavy można oszacować na od 4,8 zł do 5,10 zł
Na razie zysk z Magnolii Park będzie widoczny jedynie na papierze (w raporcie Octavy za III kwartał). Jej współwłaściciele deklarują, że nie zamierzają sprzedawać swoich udziałów w centrum przez kilka lat. - Chcemy zrealizować nasz zysk dopiero wtedy, kiedy będziemy widzieli, że ta inwestycja wyczerpała już swój potencjał wzrostu - mówi Piotr Rymaszewski, prezes Octavy.
Inwestorzy, w tym kanadyjski deweloper Redis (będzie miał około 10-proc. udział w galerii), nie obawiają się, że zaobserwowany w ostatnim czasie wzrost stóp procentowych zagrozi rentowności projektów, takich jak Magnolia Park. - Jeżeli trend ten będzie kontynuowany, spowoduje to wzrost stóp kapitalizacji, ponieważ ci sami inwestorzy finansowi, którzy kupują nieruchomości, często posiadają też portfel papierów dłużnych - przyznaje Gilbert Boulanger, prezes dewelopera. - Wzrost ten powoduje relatywny spadek atrakcyjności centrów handlowych w stosunku do obligacji czy bonów skarbowych. Z drugiej strony, na polskim rynku jest tylko kilka naprawdę dużych centrów handlowych położonych w dobrych lokalizacjach - dodaje. Część z nich należy do Rodamco, które jest inwestorem długoterminowym. Podaż jest więc ograniczona, a popyt wysoki. - Dlatego ewentualny wzrost stóp kapitalizacji będzie miał mniejszy wpływ na wycenę Magnolii Park niż na większość innych nieruchomości komercyjnych - wyjaśnia G. Boulanger.
