Ci, którzy uważali, że wystarczy jeden słabszy kwartał pod względem sprzedaży, by ceny runęły – marzyli w sposób nieuzasadniony. Pamiętajmy, że w mieszkaniówce spadki cen nigdy nie następują natychmiastowo. Najpierw deweloperzy stosują promocje, dają upusty, bonusy itp.
W poprzednich latach za znaczną część popytu odpowiadali kupujący mieszkania na wynajem. Pandemia zamroziła rynek najmu krótkoterminowego, w przypadku najmu długoterminowego nie jest łatwo. Jesteśmy przekonywani, że nieruchomości to bezpieczna przystań dla kapitału w niepewnych czasach. Jakie mieszkania pozwalają trzymać wartość – widać to w strukturze sprzedaży?
Gdybyśmy obserwowali całkowity odpływ inwestorów z rynku mieszkaniowego, to w 2020 r. mówilibyśmy o spadku sprzedaży nie rzędu 19 proc., tylko co najmniej 40 proc.
Faktycznie odpłynęli inwestorzy, którzy chcieli pospekulować, którzy chcieli kupić mieszkanie mogące w miarę szybko trafić na rynek najmu krótkoterminowego. Takich osób dziś na rynku nie mamy, zwłaszcza że banki zaczęły restrykcyjnie podchodzić do udzielania kredytów tej grupie. W miejsce tych inwestorów pojawiły się jednak osoby, które dotychczas spokojnie oczekiwały na rozwój sytuacji. To posiadacze dużych oszczędności, którzy widzą, jakie są stopy procentowe i jaka inflacja – i szukają możliwości zaparkowania kapitału. Również banki takie osoby dobrze postrzegają i są skłonne udzielać kredytu wspomagającego.
Ta grupa nabywców to także osoby, które w czasie pandemii – z uwagi na pracę czy naukę zdalną, brak możliwości wyjazdu na wypoczynek – przekonały się, że warto kupić większe lokum, blisko zieleni. Zaspokojone są więc dwie potrzeby: poprawa warunków życia oraz przekonanie o zabezpieczeniu przez mieszkanie wartości oszczędności. To nawet niekoniecznie musi być wiara w to, że lokum będzie zwiększało wartość. Raczej wiara w to, że wyjdzie się na tym lepiej niż na trzymaniu pieniędzy w banku, gdzie wartość będzie nieuchronnie spadać.
Jakiego rodzaju mieszkanie będzie trzymało wartość? W dobrej lokalizacji – to wcale nie musi być centrum miasta. To mogą być zielone peryferia, ale dobrze skomunikowane – i nie chodzi tu o transport publiczny. Przechodzimy rewolucję po stronie popytu, czego nie widać w suchych liczbach. Popyt z I kwartału 2020 r. jest zupełnie inny od tego, który widzieliśmy w IV kwartale.
