Marvipol wkroczy na giełdę, aby nie dać się zepchnąć na margines

Kolejny gracz z czołówki warszawskich deweloperów jest o krok od wejścia na GPW. Na razie nie odsłania wszystkich kart. Nieoficjalnie wiadomo, że ma apetyt na ponad ćwierć miliarda złotych

Mariusz Książek i Andrzej Nizio w 1996 roku, jeszcze jako dwudziestoparoletni menedżerowie, postanowili spróbować sił w biznesie deweloperskim i powołali Marvipol (do lutego 2006 roku działał jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dziś jest spółką akcyjną). Przetrwali trudny dla tej branży okres przełomu wieku i dziś mogą pochwalić się firmą, która zrealizowała dotychczas 8 projektów, liczących w sumie 783 mieszkania o łącznej powierzchni użytkowej (PUM) sięgającej 51 tys. mkw. W realizacji i przygotowaniu znajduje się z kolei 20 inwestycji Marvipolu, liczących około 5,4 tys. mieszkań.

Założyciele spółki uznali, że przyszedł najwyższy czas na to, aby po pieniądze na zakupy gruntów pod kolejne przedsięwzięcia spółka sięgnęła na giełdę. - Na polskim rynku pojawiło się w ostatnich miesiącach wielu deweloperów, w tym zachodnich, dysponujących dużym kapitałem. I albo staniemy do walki z nimi, pozyskując znaczne środki, albo staniemy się niewielkim, lokalnym deweloperem - argumentuje plany giełdowe Andrzej Nizio, wiceprezes Marvipolu i właściciel 5 proc. akcji spółki (pozostałe 95 proc. udziałów kontroluje prezes Mariusz Książek).

Założyciele: zamierzamy

zachować kontrolę

Prospekt emisyjny dewelopera znajduje się już w Komisji Nadzoru Finansowego. Szefowie firmy przygotowują właśnie kolejny zestaw odpowiedzi na pytania KNF. Chcieliby, aby oferta publiczna odbyła się na początku przyszłego roku. A jaka będzie jej wielkość?

Prezesi nie zdradzają na razie szczegółów. Nieoficjalnie jednak wiadomo, że apetyt Marvipolu jest niemały, gdyż wartość emisji nowych akcji mogłaby przekroczyć 250 mln zł. Właściciele firmy na sprzedaż wystawią też pakiet swoich "starych" walorów, przy czym - co podkreślają - dużo mniejszy od liczby nowo emitowanych papierów. - Nie chcemy upłynnić naszego biznesu. Zamierzamy zachować realną kontrolę nad spółką i po ofercie będziemy mieć co najmniej 70-proc. udział w podwyższonym kapitale - informuje Andrzej Nizio. - Jeśli otrzymamy sygnały z rynku, że taka konstrukcja oferty, czyli nowa emisja połączona ze sprzedażą części istniejących akcji, nie jest najlepiej postrzegana, jesteśmy gotowi zrezygnować ze sprzedaży naszych udziałów. Priorytetem jest pozyskanie pieniędzy dla spółki - zaznacza wiceprezes.

- Dlatego też ja i prezes Książek będziemy objęci zakazem zbywania pozostałych akcji przez 12 miesięcy - dodaje.

30 mln zł zastrzyku

od BRE Banku

Z myślą o giełdzie Marvipol przeprowadził już transakcję pre-IPO, przy czym różni się ona od najczęściej spotykanych tego typu operacji. Deweloper wyemitował bowiem nie akcje, lecz tzw. obligacje mezzanine, które będą mogły być zamienione na papiery właścicielskie. Wartość tej emisji wyniosła 30 mln zł, a walory objął BRE Bank. - Bank zobowiązał się, że nie zbędzie akcji z konwersji obligacji przed upływem co najmniej sześciu miesięcy od wprowadzenia walorów Marvipolu do obrotu na GPW - wskazuje Andrzej Nizio.

Niesprzyjająca koniunktura

nie odstrasza dewelopera

Czy jednak Marvipolowi uda się uplasować na rynku kilkakrotnie większą emisję akcji, zważywszy, że nastroje inwestorów, szczególnie wobec sektora deweloperskiego, są znacznie gorsze niż w pierwszej połowie tego roku?

- Gdy wchodziliśmy w działalność deweloperską, to też był zły moment na rynku, a jednak daliśmy sobie radę. Jeśli naszym celem byłoby teraz wyjście z Marvipolu, to zapewne żałowalibyśmy, że nie sprzedawaliśmy akcji kilka miesięcy temu "na górce". My jednak myślimy o długoterminowym rozwoju firmy - mówi Mariusz Książek.

- Inwestorzy, którzy nabywali papiery spółek deweloperskich w pierwszej połowie roku, teraz czują dyskomfort, gdyż kursy tych firm istotnie spadły. Jeśli my teraz wejdziemy przy niższym poziomie, to niewątpliwie trudniej będzie nam atrakcyjnie sprzedać akcje, ale jestem przekonany, że za rok czy dwa to z inwestycji w nasze papiery inwestorzy będą bardziej zadowoleni

Zyski zależne od terminów

realizacji inwestycji

Moment wejścia Marvipolu na giełdę może być dla spółki również "niewygodny" z tego względu, że spółka nie będzie mogła się pochwalić wysokimi zyskami za 2007 rok (w ubiegłym zanotował 22,8 mln zł czystego zarobku). Poza jednym niewielkim projektem (Villa Cameratta, liczącym 3,3 tys. mkw. PUM), nie kończy bowiem w tym roku żadnych inwestycji. Jest to o tyle istotne, że spółka stosuje w sprawozdawczości finansowej standard MSR 18, zgodnie z którym wpływy (a więc i zyski) z projektów wykazuje dopiero po ich ukończeniu (jego rezultatów nie można więc wprost porównywać z wynikami J. W. Construction, Domu Development czy Ganta Development, którzy stosują MSR 11, zezwalający na rozpoznawanie przychodów już w trakcie realizacji inwestycji).

Idą tłuste lata?

Szefowie przyszłego debiutanta przekonują, że w kolejnych latach Marvipol zanotuje bardzo dobre rezultaty. Znów unikają jednak konkretów, aczkolwiek nie zaprzeczają, że mowa o około kilkudziesięciu mln zł zysku w 2008 roku i nawet ponad 100 mln zł zarobku w 2009 roku.

- W przyszłym roku, i w dużej mierze również w 2009, będziemy pokazywać zyski z inwestycji, w przypadku których już praktycznie sprzedaliśmy mieszkania i co do których podpisaliśmy umowy z generalnymi wykonawcami, a więc możemy określić przychody, koszty, a także osiągane na nich marże - tłumaczy wiceprezes Nizio.

Wskazuje, że w I połowie 2008 roku Marvipol ukończy dwa projekty: Mokotów Residence i Wiatraczna Residence, liczące w sumie 279 mieszkań (łącznie 19,6 tys. mkw. PUM). Pod koniec przyszłego roku spółka ma natomiast zakończyć budowę Osiedla Platany w Ursusie, w ramach którego powstanie 307 mieszkań (18,4 tys. mkw. PUM). - W naszych szacunkach zakładaliśmy konserwatywnie, że wpływy z tej ostatniej inwestycji zaksięgujemy w I kwartale 2009 roku, natomiast dzisiaj, z uwagi na bardzo dobre tempo prac, nie wykluczamy, że już w IV kwartale 2008 roku - wskazuje Andrzej Nizio.

- Ponadto, jeśli mówimy o latach 2008 i 2009, to odnosimy się do wyników, które zanotujemy bez względu na to, czy przeprowadzimy ofertę publiczną czy też nie - uzupełnia Mariusz Książek. - Projekty, jakie chcemy realizować na gruntach, które zamierzamy kupić za środki pozyskane ze sprzedaży akcji, mogą bowiem znaleźć odzwierciedlenie w wynikach od 2010 roku - tłumaczy.

Wszystkie zyski dotychczas

były reinwestowane

Czy wypracowywanymi zyskami Marvipol będzie się dzielić z akcjonariuszami? - Przez 11 lat nie wypłaciliśmy ze spółki ani złotówki dywidendy. Wszystkie zyski reinwestowaliśmy. Gdy wejdziemy na giełdę, będziemy namawiać inwestorów, żeby przez jakiś czas utrzymać tę politykę. Aczkolwiek na pewno będziemy się wsłuchiwać w głosy mniejszościowych akcjonariuszy i będziemy gotowi ją zrewidować - zapewnia Andrzej Nizio.

A na co konkretnie Marvipol zamierza wydać pieniądze pozyskane z GPW? - Na zakup nieruchomości pod kolejne projekty mieszkaniowe w Warszawie i okolicach. Być może w przyszłości wejdziemy też na inne rynki - odpowiada Mariusz Książek. - Głośno się mówi o tym, że w innych miastach Polski ceny mieszkań rosną szybciej niż w stolicy. Jednak to w Warszawie, czyli na rynku, na którym jesteśmy obecni od lat i na którym sobie dobrze radzimy, ceny są i będą niezmiennie najwyższe. Tymczasem koszty budowy w różnych częściach Polski są zbliżone, a więc to w stolicy deweloperzy mogą osiągać najwyższe marże, o ile nie przepłacili za grunty - dodaje Andrzej Nizio. - Widzimy na rynku jeszcze wiele atrakcyjnych nieruchomości. Jeśli pozyskamy zakładane wpływy z emisji akcji, to mówimy o bardzo istotnych zakupach gruntów - wskazuje prezes Książek.

Marvipol może wybudować ci mieszkanie, sprzedać

luksusowe lub terenowe auto i jeszcze je umyć

Marvipol prowadzi nie tylko działalność deweloperską. Jest także m.in. właścicielem spółek zajmujących się importem i sprzedażą samochodów marek Jaguar i Land Rover. Zdaniem szefów firmy, w przyszłości grupa powinna się jednak skupić na bardziej rentownym biznesie deweloperskim. Marvipol jest również właścicielem sześciu myjni samochodowych Robo Wash Center, działających w Warszawie. - Sieć RWC od początku działała jako integralna część Marvipolu i nie była skupiona w oddzielnej spółce. Gdybyśmy obecnie chcieli ją wydzielić, procedury formalne zajęłyby długie miesiące i temat giełdowy musielibyśmy znacznie odroczyć - tłumaczy prezes spółki Mariusz Książek.

Zapowiada, że sieć Robo Wash Center prawdopodobnie będzie rozwijana w tempie

"pełzającym" - co roku może powstać jedna kolejna myjnia.