Budowniczowie mieszkań mają ambitne cele na cały rok. Giełdowi liderzy liczą na trójkę z przodu

Niezależnie od losów „Kredytu na start” nastroje deweloperów mierzone celami na cały 2024 r. są raczej optymistyczne. I kwartał przyniósł mocne wahania wyników.

W I kwartale br. 16 spółek z rynku kapitałowego sprzedało łącznie prawie 6 tys. mieszkań.

Między programami

To o 18,2 proc. więcej niż rok wcześniej, co nie dziwi, bo wtedy rynek wciąż działał na spowolnionych obrotach z powodu zapaści w kredytach hipotecznych – program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” był w sferze zapowiedzi, a KNF zgodziła się na złagodzenie rekomendacji S, czyli poluzowanie kryteriów badania zdolności kredytowej.

To również o 3 proc. mniej niż w IV kwartale ub.r. i o 14 proc. mniej niż w III kwartale ub.r., kiedy wpływ „Bezpiecznego kredytu” był największy. Wnioski o pożyczkę z dopłatą można było składać od 1 lipca, a już z końcem 2023 r. zamknięto nabór. Ponieważ większość spółek jako sprzedaż uznaje umowy deweloperskie, w I kwartale br. wpływ „Bk” był jeszcze widoczny: w pierwszych miesiącach roku banki rozpatrywały złożone w ostatniej chwili wnioski i po przyznaniu finansowania umowy rezerwacyjne zmieniały się w deweloperskie. Wyniki poszczególnych spółek są tradycyjnie mocno zróżnicowane, potrafią się wahać o kilkadziesiąt procent w górę i w dół.

Przed nami kwartały bez państwowego sterydu. Niektóre firmy podały cele na 2024 r. – mimo niepewności co do kształtu i terminu wejścia nowego programu deweloperzy nastawiają się raczej na poprawę wyniku. Jeśli oczekiwane są spadki, to bardziej jako konsekwencja problemów z podażą niż z popytem.

W 2023 r. deweloperzy z rynku kapitałowego sprzedali 24 tys. lokali, o 38 proc. więcej niż rok wcześniej i o 12 proc. mniej niż w napędzanym tanim kredytem 2021 r.

Nastroje i budżety

Jak perspektywy rynku mieszkaniowego i raczej optymistyczne nastawienie spółek komentują eksperci?

Aleksandra Gawrońska, ekspertka JLL, zauważa, że w grupie firm, które raportują umowy deweloperskie, powinniśmy widzieć w I kwartale br. sprzedaż stabilną kwartał do kwartału, a w grupie, gdzie bazą są umowy rezerwacyjne, spadek. Wyniki obu grup są jednak zróżnicowane. – Jeśli rynek miałby się zachować logicznie w II kwartale, to powinniśmy widzieć wzrost rezerwacji spowodowanych obawami przed wzrostem cen i rezerwowaniem lokali a conto „Kredytu na startz” (Kns), czyli lepsze wyniki w grupie B niż grupie A. Ale dużo zależy od tego, co będzie dostępne w biurach sprzedaży poszczególnych firm – zaznacza Gawrońska.

Zdaniem Agnieszki Mikulskiej, ekspertki w CBRE, I kwartał br. pozwala na optymistyczne przewidywania co do wyników firm deweloperskich w całym roku. – Wprawdzie w porównaniu z końcem 2023 r. nastąpił wyraźny odpływ popytu, związany z zakończeniem dofinansowania zakupów przez „Bk”, jednak sprzedaż największych deweloperów okazała się lepsza rok do roku. Wynik ten osiągnięto, mimo że dostęp do finansowania się zmniejszył, a część potencjalnych nabywców zdecydowała się poczekać na zapowiadany nowy program. Znaczna część deweloperów przewiduje zwiększenie sprzedaży w całym roku i te plany wydają się w pełni racjonalne, z jednej strony wynikają z większej skali planowanych nowych inwestycji, a z drugiej z przewidywań co do wzrostu popytu w drugiej połowie roku, wraz z zapowiadanym uruchomieniem „Kns” – mówi Mikulska. – Niewątpliwie sytuację na rynku w tym roku kształtować będzie w dużej mierze „Kns”, tempo prac nad nim i ostatecznie zastosowane rozwiązania. Część pozytywnych dla deweloperów skutków programu będzie wynikać z przekonania uczestników rynku wyczekujących na obniżenie popytu i spadki cen po zakończeniu „Bk”, że w najbliższym czasie nie mogą liczyć na ten scenariusz, a więc nie powinni opierać na nim swoich decyzji – dodaje.

– Ten rok nie zapowiada się dla deweloperów jako łatwy do zaprognozowania – zastrzega Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – Ułożenie odpowiednich planów sprzedaży może być trudne. Z jednej strony bowiem mamy zapowiedzi nowego programu wsparcia kredytobiorców, który bez wątpienia będzie stymulować popyt. Ale z drugiej nadchodzą nowe przepisy dotyczące warunków zabudowy i branża nie ma wątpliwości, że budowanie mieszkań będzie droższe.

Na to wszystko nakładają się czynniki spoza Polski (wojna, sytuacja gospodarcza na świecie) i zagadki związane z możliwymi zmianami w ministerstwie odpowiedzialnym m.in. za budownictwo – dodaje. Krasoń zaznacza, że I kwartał br. pokazał, że nawet bez rządowego dopalacza mieszkania mogą się nieźle sprzedawać: według danych Otodom Analytics w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 12,4 tys. lokali, a dodatkowo ponad 3,5 tys. w miejscowościach sąsiadujących. – Z prognozami na kolejne kwartały należy być ostrożnym, bo wysokie ceny są dla niektórych kupujących coraz większą przeszkodą, inwestorzy też spokojniej patrzą na rynek, bo w ostatnim czasie ceny zakupu rosły, a stawki najmu pozostawały w miejscu, co obniża rentowność najmu – podsumowuje Krasoń.

Tomasz Puzyrewicz, dyrektor w DM Navigator mówi, że mimo zakończenia programu „Bk” deweloperzy ufnie patrzą na 2024 r. i nowy rządowy program wspierania kredytów mieszkaniowych. - Ten optymizm widać w deklarowanych celach sprzedaży na bieżący rok: większość firm zapowiada wzrost. Poza planowaną stymulacją kredytów mieszkaniowych otoczenie sprzyja deweloperom. Stopy, choć wolno, spadają, co wpływa na zwiększoną konkurencyjność funduszy inwestycyjnych i bezpośredniemu inwestowaniu w obligacje wobec lokat bankowych. Czołówka rynku deweloperskiego ma zatem jednocześnie solidne banki ziemi i dostęp do długu pozwalającego na kolejne zakupy na kurczącym się – przynajmniej w największych miastach – rynku działek budowlanych. To będzie kolejny dobry rok dla deweloperów – a przecież dodatkowo może otworzyć się mocno jeszcze dodatkowy kanał sprzedaży – do funduszy PRS — ocenia Puzyrewicz.

Robert Chojnacki, prezes REDNET 24 i założyciel portalu Tabelaofert.pl, mówi, że w marcowej ankiecie Indeks Nastrojów Deweloperów odsetek firm, które spodziewają się wzrostu sprzedaży skurczył się z 37,3 proc. w lutym do 24,7 proc. Odsetek firm, które spodziewają się stabilizacji, wzrósł z 51,8 proc. do 69,1 proc. Z kolei 6,2 proc. spodziewa się spadku sprzedaży wobec 8,4 proc. w lutym. – Wielką niewiadomą jest „Kns” – bardzo wiele będzie zależało od tego, kiedy wejdzie i w jakim kształcie. To, co wiemy dziś, to wciąż założenia, które już istotnie się zmieniały. Kolejnym wyzwaniem dla rynku jest podaż, która wiąże się także z wprowadzeniem nowych warunków technicznych budynków. Pierwotnie przepisy miały obowiązywać od 1 kwietnia, stąd tak silne odbicie podaży właśnie w I kwartale br. Termin został przesunięty na 1 sierpnia. Czy jednak nie zajdą jeszcze jakieś zmiany? Tego dziś wykluczyć nie możemy – mówi Chojnacki.

Ograniczony wpływ

Jan Dziekoński, ekspert portalu FLTR.pl, ocenia, że wyniki za I kwartał są dobre, bo lepszymi rok do roku i stabilnymi kwartał do kwartału.

– To z jednej strony pokłosie nadziei i oczekiwań wynikających z zapowiedzi programu „Kns” – albo żeby z niego skorzystać, albo żeby się obronić przed jego skutkami, czyli wzrostem cen, albo żeby na tym zjawisku zarobić. Jest to też efekt stopniowo poprawiającej się sytuacji gospodarczej. Cały 2024 r. będzie naszym zdaniem upływał pod znakiem przede wszystkim mocno rosnącej podaży: w tle mamy zmianę od sierpnia warunków technicznych, co będzie skłaniało do przynajmniej składania wniosków o pozwolenia na budowę – mówi Dziekoński.

– Sama sprzedaż jest już dużo bardziej zagadką. Sektor najmu i zakupy inwestycyjne pod wynajem mocno cierpią przez realnie dodatnie stopy procentowe i spadki czynszów. Fundamentalnie zdolność kredytowa jest obecnie bardzo niska ze względu na wzrosty cen w 2023 r. Prawdopodobnie do końca roku nie będzie obniżek stóp, co nie będzie stymulowało popytu kredytowego.

Ostatnie pytanie to kiedy i w jakim kształcie wejdzie w życie „Kns”. Z projektu ustawy wynika, że jego wpływ będzie znacznie bardziej ograniczony niż „Bk” m.in. pod kątem liczby wniosków. Ten program jeszcze długo będzie budzić emocje, dopóki rynek nie zorientuje się, że jego skala będzie kilka razy mniejsza niż „Bk”, w którego przypadku mieliśmy kumulację 150 tys. wniosków w pół roku. „Kns” zakłada 35 tys. wniosków w 2024 r., a potem 15 tys. kwartalnie – dodaje.