Prezes Lokum Deweloper: Bank ziemi duży, ale zablokowany

Nawet posiadając duże zasoby gruntów, trudno jest przy tak wolno działającej administracji szybko wprowadzać projekty do budowy – to jest nasz główny problem. A ceny nowych działek są bardzo wysokie – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

W ostatnich latach sprzedaż mieszkań przez Lokum Deweloper to sinusoida: jednego roku to ponad 400, kolejnego ponad 700. To pochodna otoczenia rynkowego, ale chyba głównie zdolności do uzupełniania oferty. Ponieważ w 2023 r. sprzedaliście 706 mieszkań, to teraz czas na słabszy rok? Na koniec grudnia w ofercie mieliście 361 mieszkań, w tym 274 gotowe. Jak wypadł I kwartał?

Faktycznie sprzedaż jest pochodną naszej oferty, ale otoczenie rynkowe też jest bardzo istotne. W 2023 r. sytuacja klientów bardzo mocno się poprawiła, wzrosła zdolność kredytowa, było dużo łatwiej kupować mieszkania. W 2023 r. wchodziliśmy z ofertą prawie 500 gotowych mieszkań. Przykro było patrzeć, że w 2022 r. klienci, choć chcieli kupić mieszkania, nie mieli jak tego sfinansować, bo nie mogli uzyskać zwykłego kredytu i nie było programu wsparcia. Te gotowe lokale stały i czekały, aż w zeszłym roku, i to dopiero w jego II połowie, sytuacja się poprawiła i sprzedaliśmy 706 mieszkań z około 50-proc. udziałem nabywców kredytowych, także w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Ponieważ otoczenie było tak zmienne, nie było można mówić o trwałej poprawie sytuacji finansowej nabywców, przez ostatnie dwa lata prawie nie uruchamialiśmy nowych projektów – tylko 133 w 2022 r. i ponad 380 w ubiegłym.

W tym roku sprzedaż będzie o połowę mniejsza niż w ubiegłym, około 350 mieszkań, a dwa kolejne lata będą podobne. Tak nam się wydaje, biorąc pod uwagę, jakie projekty mamy dzisiaj przygotowane i ile jeszcze będziemy czekać na pozwolenie na budowę dużych inwestycji, które mamy w przygotowaniu. Wydaje się, że najbliższe lata to będzie praca na wolnych obrotach.

Co prawda „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się skończył, ale są zapowiedzi nowego programu. Inflacja jest nisko, płace rosną, stopy są stabilne i kto wie, czy nie pójdą w dół. Wasz bank ziemi to ponad 11 tys. mieszkań, nawet odnosząc się do lat 2017–2018, kiedy sprzedawaliście po 1 tys. lokali rocznie – to ponad dekada roboty.

Tak, ale trzeba wyraźne zastrzec, że tylko niewielka pula lokali z banku to projekty z pozwoleniami na budowę. W większości to inwestycje w przygotowaniu, a przygotowanie inwestycji w Polsce jest zadaniem dość karkołomnym. Dość powiedzieć, że mieszkania, które wydaliśmy klientom w 2023 r. i rozpoznaliśmy w wynikach, budowane były na gruntach kupionych średnio siedem i pół roku wcześniej – okres przygotowań i czekania na zwrot z inwestycji jest bardzo długi.

Jesteśmy zaangażowani w dwa duże projekty we Wrocławiu: przy ul. Góralskiej na prawie 3 tys. lokali i ul. Poprzecznej na około 6,5 tys. To duże przedsięwzięcia, które przygotowujemy już od kilku lat, czekając na dokumenty planistyczne, a to przewlekły proces, ale nie spodziewaliśmy się, że będzie aż tak długi, bo w obu przypadkach to już około sześciu lat. Dla terenu przy ul. Góralskiej został uchwalony plan miejscowy i teraz projektujemy, pewnie pod koniec roku uzyskamy pozwolenie na budowę. Ulica Poprzeczna to jeszcze bardziej skomplikowany temat. Krótko mówiąc, nawet posiadając duże połacie gruntów, trudno jest przy tak wolno działającej administracji szybko wprowadzać projekty do budowy – to jest nasz główny problem.

Oczywiście, można powiedzieć, że mamy duże środki finansowe i moglibyśmy po prostu kupić nowe działki. Jednak gruntów z pozwoleniami na budowę jest bardzo mało, a kiedy robimy kalkulacje cen działek i kosztów realizacji, to wychodzi, że mieszkania musiałyby jeszcze podrożeć o 20 proc., żeby inwestycja przyniosła nam sensowny zwrot. Dlatego na razie niczego nie kupujemy i koncentrujemy się na posiadanym banku gruntów.

Oszacowaliśmy, że średnia cena ziemi w projektach, które rozpoznaliśmy w wynikach za 2023 r., a więc kupionej średnio siedem i pół roku temu, to 37 tys. zł za lokal. Dzisiejsze ceny ziemi to ponad 200 tys. za lokal. Nie mamy takich zwrotów, by skutecznie odtworzyć bank gruntów. Musimy liczyć się z tym, że trzeba będzie podnosić ceny mieszkań, choć wrażenie klientów jest takie, że mieszkania są już dość drogie. Z naszej perspektywy kosztów niestety tego nie widać.

Lokum to gracz wrocławski, próbowaliście sił w Krakowie – w banku ziemi jest tam tylko jeden projekt w przygotowaniu, sprzedaliście też w ub.r. jedną działkę. Kraków nie rokuje?

W Krakowie działamy od 2016 r., w tym czasie raptem trzy działki spełniały nasze kryteria cenowo-lokalizacyjne i widać, że ciężko jest tam rozbudować bank, jeszcze trudniej niż we Wrocławiu jest uzyskać pozwolenie na budowę. Jedną działką sprzedaliśmy po analizie, czy budować, czy też korzystniejszy będzie zysk ze wzrostu wartości tej ziemi. To był też moment, żeby sprzedać projekt, by zredukować zadłużenie. Ten ostatni projekt w przygotowaniu to ostatni etap osiedla Lokum Siesta, które w 2017 r. otrzymało nagrodę Perły Krakowa, dostawaliśmy zgody na kolejne fazy, po czym włodarze wprowadzili plan miejscowy, który wprawdzie przeznacza ten teren na zabudowę mieszkaniową, ale nieco inaczej kształtuje parametry tej zabudowy, przez co wojewoda uchylił nam pozwolenie na budowę. Jesteśmy zmęczeni Krakowem, nie warto tam inwestować pieniędzy, bo cały wysiłek finansowy i organizacyjny przekłada się na nieadekwatny zysk. Dlatego wolimy koncentrować nasze wysiłki na naszym macierzystym, wrocławskim rynku.

Skoro o zysku mowa – w ub.r. grupa miała prawie 140 mln zł czystego zarobku. Czy akcjonariusze mogą spodziewać się dywidendy?

Tak, jesteśmy spółką dywidendową, w zasadzie tylko w roku covidowym wstrzymaliśmy wypłatę. W zeszłym roku było to 1,69 zł na akcję, rok wcześniej 1,65 zł. W tym roku też planujemy wypłatę dywidendy, szczegółową rekomendację podamy pod koniec maja. Weźmiemy pod uwagę potrzeby spółki na najbliższe lata związane z przygotowywaniem projektów, bezpieczeństwo finansowe – żeby może w mniejszym stopniu firma musiała się kredytować. Weźmiemy też pod uwagę to, żeby akcjonariusze widzieli zwrot z posiadanych papierów.